В то время как многие традиционные сегменты рынка недвижимости по-прежнему испытывают давление, на заднем плане развивается класс активов, который большинство участников рынка до сих пор недооценивает: недвижимость в сфере биологических наук. Речь идет о лабораторных зданиях, исследовательских центрах, биотехнологических кампусах и высокоспециализированных площадях для фармацевтической и медицинской отраслей.
Вы сейчас просматриваете заполнитель контента с YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентТо, что долгое время считалось нишевым рынком для нескольких крупных концернов, все больше превращается в самостоятельный инвестиционный сегмент. В США и Великобритании недвижимость в сфере биологических наук уже на протяжении многих лет входит в число самых перспективных сегментов рынка недвижимости. Германия, напротив, еще находится на начальном этапе этого развития, и именно в этом может заключаться особый шанс.
Класс активов с исключительными факторами роста
Успех недвижимости в сфере биологических наук основан на нескольких долгосрочных тенденциях, которые не зависят от краткосрочных колебаний конъюнктуры. Население стареет, расходы на здравоохранение неуклонно растут, а научные исследования приобретают всё большее значение для национальных экономик. В то же время компании и государственные учреждения вкладывают всё более значительные средства в разработку новых лекарств, методов лечения и технологий.
В отличие от традиционных офисных помещений, научные исследования невозможно перенести в режим удаленной работы. В то время как многие компании сокращают свои потребности в офисных площадях, научно-исследовательские учреждения по-прежнему нуждаются в физической инфраструктуре. Лаборатории, чистые помещения и специализированные исследовательские площади являются незаменимыми и не могут быть заменены цифровыми моделями работы. Именно этот структурный спрос делает недвижимость в сфере биологических наук столь привлекательной.
Международные примеры
Взгляд за Атлантический океан показывает, какой потенциал таит в себе этот класс активов. В США такие регионы, как Бостон, Сан-Франциско и Сан-Диего, превратились в ведущие мировые кластеры в сфере биологических наук. За последние годы там появились миллионы квадратных метров новых лабораторных и исследовательских площадей. Спрос временами был настолько высоким, что арендные ставки росли значительно быстрее, чем во многих других сегментах рынка недвижимости.
Великобритания также создала с помощью так называемого «Золотого треугольника» вокруг Лондона, Оксфорда и Кембриджа эффективную экосистему, привлекающую международные компании, инвесторов и научно-исследовательские учреждения. Рекордные арендные ставки, достигнутые в этих регионах, демонстрируют, какой ценности могут достигать специализированные лабораторные площади в устоявшихся научных центрах.
По сравнению с ними Германия по-прежнему выглядит как развивающийся рынок. Однако именно это отставание открывает значительные возможности для роста. В то время как некоторые международные рынки в настоящее время борются с избыточным предложением, предложение современных лабораторных площадей в Германии во многих регионах по-прежнему остается ограниченным.
Где возникают немецкие центры биологических наук
В отличие от жилой или офисной недвижимости, проекты в сфере биологических наук не могут реализовываться в любом месте. Успешные проекты возникают там, где университеты, научно-исследовательские институты и инновационные компании уже формируют функционирующую экосистему.
Особое внимание в последнее время привлекает Гамбург. Благодаря проекту «Science City Hamburg Bahrenfeld» к 2040 году там возникнет один из важнейших научных центров Германии. Вокруг Гамбургского университета и Немецкого электронного синхротрона (DESY) формируется среда, которая в долгосрочной перспективе может создать значительный спрос на исследовательские и лабораторные площади.
Еще одним ключевым регионом является регион Рейн-Неккар. Здесь такие компании, как Merck, BASF и Boehringer Ingelheim, совместно с авторитетными научно-исследовательскими учреждениями образуют одну из самых плотных сетей в сфере биологических наук в Европе. Сочетание промышленности, науки и капитала делает этот регион особенно привлекательным.
Майнц также превратился в последние годы в примечательный центр. Международный успех компании BioNTech продемонстрировал, какой инновационный потенциал имеется в этом регионе. Благодаря целенаправленной политической поддержке и новым проектам развития регион продолжает неуклонно расти и всё чаще воспринимается как один из самых перспективных центров в сфере биологических наук в Германии.
Почему недвижимость для лабораторий столь дорога
Тот, кто, говоря о недвижимости для биологических наук, представляет себе лишь переоборудованные офисные помещения, значительно недооценивает технические требования. Современные лабораторные здания требуют сложных систем вентиляции и кондиционирования, специальных концепций безопасности, повышенной несущей способности перекрытий, а зачастую и оборудования для чистых помещений. К этому добавляются системы аварийного электроснабжения, сложные системы фильтрации и особые требования к конструкции здания.
Эти технические особенности приводят к тому, что затраты на строительство значительно превышают затраты на строительство классической офисной недвижимости. Стоимость строительства высококачественных лабораторных зданий часто достигает нескольких тысяч евро за квадратный метр и требует длительного периода планирования и разработки. Поэтому инвесторам необходимо рассчитывать на значительно более длительный инвестиционный горизонт, чем во многих других классах активов.
Высокий барьер для входа на рынок становится конкурентным преимуществом
Однако именно сложность этого сегмента создаёт важное конкурентное преимущество. Поскольку технические требования высоки и требуются специальные знания и опыт, предложение остаётся ограниченным. В то же время спрос постоянно растёт.
Эта структура рынка в последние годы также отразилась на арендных ставках. В то время как многие сегменты рынка недвижимости сталкивались со стагнацией или спадом, арендные ставки на площади для научно-исследовательских, фармацевтических и биотехнологических компаний значительно выросли. Институциональные инвесторы уже давно осознали эту тенденцию и всё чаще вкладывают средства в соответствующие проекты.
Не всё указывает на то, что выход на рынок будет простым
Несмотря на позитивные перспективы, существуют и определенные вызовы. Значительная часть существующих лабораторных площадей находится в собственности самих пользователей. Университеты, научно-исследовательские институты и фармацевтические концерны зачастую владеют недвижимостью самостоятельно. В результате доступное для инвесторов предложение относительно невелико.
К этому добавляются затянутые процедуры получения разрешений и сложные процессы согласования с муниципалитетами и государственными органами. Кроме того, в частности, биотехнологический сектор в значительной степени зависит от доступности венчурного капитала. Поэтому колебания на рынке капитала могут повлиять на спрос на новые исследовательские площади.
Вывод: Германия находится лишь в самом начале
Недвижимость в сфере биологических наук — один из немногих сегментов рынка недвижимости, который одновременно извлекает выгоду из нескольких долгосрочных мегатенденций. Демографические изменения, рост расходов на здравоохранение и значительные инвестиции в научные исследования обеспечивают стабильную базу спроса, в то время как предложение подходящих площадей остается ограниченным.
В международном сравнении Германия по-прежнему обладает значительным потенциалом для наверстывания отставания. Именно в этом и заключается интересная перспектива для инвесторов, девелоперов и владельцев существующих объектов. Те, кто понимает особенности этого класса активов и умеет выявлять перспективные кластеры, смогут извлечь выгоду из развития, которое, по всей видимости, значительно ускорится в ближайшие годы.
Поэтому вопрос уже не в том, будут ли объекты недвижимости в сфере биологических наук набирать значение. Более интересный вопрос заключается в том, кто достаточно рано осознает, какой потенциал таит в себе этот рынок.
