Mientras que muchos segmentos inmobiliarios tradicionales siguen sometidos a presión, en segundo plano está surgiendo una clase de activos que la mayoría de los participantes en el mercado aún subestiman: los inmuebles dedicados a las ciencias de la vida. Nos referimos a edificios de laboratorios, centros de investigación, campus biotecnológicos y espacios altamente especializados para el sector farmacéutico y sanitario.
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Desbloquear contenido: Aceptar el servicio necesario y desbloquear el contenidoLo que durante mucho tiempo se consideró un mercado de nicho para unas pocas grandes empresas se está convirtiendo cada vez más en un segmento de inversión independiente. En Estados Unidos y el Reino Unido, los inmuebles del sector de las ciencias de la vida llevan años siendo uno de los ámbitos más interesantes del mercado inmobiliario. Alemania, por el contrario, se encuentra aún en los inicios de esta evolución y precisamente ahí podría residir una oportunidad especial.
Una clase de activos con factores impulsores excepcionales
El éxito de los inmuebles del sector de las ciencias de la vida se basa en varias tendencias a largo plazo que no se ven afectadas por las fluctuaciones económicas a corto plazo. La población envejece, el gasto sanitario aumenta continuamente y la investigación cobra cada vez más importancia para las economías nacionales. Al mismo tiempo, las empresas y las instituciones públicas invierten sumas cada vez mayores en el desarrollo de nuevos medicamentos, terapias y tecnologías.
A diferencia de los espacios de oficinas tradicionales, la investigación no se puede trasladar al teletrabajo. Mientras que muchas empresas reducen sus necesidades de espacio en el sector de las oficinas, los centros de investigación siguen necesitando infraestructura física. Los laboratorios, las salas blancas y los espacios especializados en investigación son indispensables y no pueden sustituirse por modelos de trabajo digitales. Es precisamente esta demanda estructural la que hace que los inmuebles del sector de las ciencias de la vida resulten tan interesantes.
Los modelos internacionales
Una mirada al otro lado del Atlántico pone de manifiesto el potencial que encierra esta clase de activos. En EE. UU., regiones como Boston, San Francisco y San Diego se han convertido en clústeres líderes a nivel mundial en el sector de las ciencias de la vida. Allí se han creado en los últimos años millones de metros cuadrados de nuevos espacios de laboratorio e investigación. La demanda fue en algunos momentos tan fuerte que los precios de los alquileres subieron mucho más rápido que en muchos otros segmentos inmobiliarios.
También el Reino Unido ha creado, con el denominado «Triángulo Dorado» que rodea Londres, Oxford y Cambridge, un ecosistema dinámico que atrae a empresas internacionales, inversores e instituciones de investigación. Los alquileres máximos alcanzados allí demuestran el valor que pueden alcanzar los espacios de laboratorio especializados en centros científicos consolidados.
En comparación, Alemania sigue pareciendo un mercado en desarrollo. Sin embargo, es precisamente este retraso el que abre importantes oportunidades de crecimiento. Mientras que algunos mercados internacionales se enfrentan ya a un exceso de oferta, la oferta de espacios de laboratorio modernos sigue siendo escasa en muchos lugares de este país.
Dónde están surgiendo los centros de referencia alemanes en ciencias de la vida
A diferencia de los inmuebles residenciales o de oficinas, los proyectos de ciencias de la vida no funcionan en cualquier lugar. Los desarrollos exitosos surgen allí donde las universidades, los centros de investigación y las empresas innovadoras ya conforman un ecosistema en funcionamiento.
Hamburgo, en particular, está cobrando cada vez más protagonismo. Con la «Science City Hamburg Bahrenfeld», para 2040 se habrá creado allí uno de los centros científicos más importantes de Alemania. En torno a la Universidad de Hamburgo y al Sincrotrón Alemán de Electrones (DESY) se está desarrollando un entorno que, a largo plazo, podría generar una demanda considerable de espacios para investigación y laboratorios.
Otra región clave es la del Rin-Neckar. Aquí, empresas como Merck, BASF y Boehringer Ingelheim, junto con prestigiosos centros de investigación, conforman una de las redes de ciencias de la vida más densas de Europa. La combinación de industria, ciencia y capital hace que la región resulte especialmente atractiva.
Maguncia también se ha convertido en los últimos años en un centro destacado. El éxito internacional de BioNTech ha puesto de manifiesto el potencial de innovación que existe allí. Gracias al apoyo político específico y a nuevos proyectos de desarrollo, la región sigue creciendo de forma continua y se percibe cada vez más como uno de los centros de ciencias de la vida más interesantes de Alemania.
Por qué los inmuebles destinados a laboratorios son tan caros
Quien piense que los inmuebles dedicados a las ciencias de la vida son simplemente espacios de oficinas reconvertidos, subestima considerablemente los requisitos técnicos. Los edificios de laboratorios modernos requieren sistemas complejos de ventilación y climatización, conceptos de seguridad específicos, mayor capacidad de carga de los techos y, a menudo, también tecnología de salas blancas. A ello se suman el suministro de energía de emergencia, sofisticados sistemas de filtrado y requisitos especiales para la estructura del edificio.
Estas particularidades técnicas hacen que los costes de construcción sean considerablemente superiores a los de los inmuebles de oficinas clásicos. Los edificios de laboratorios de alta calidad suelen alcanzar costes totales de varios miles de euros por metro cuadrado y requieren largos plazos de planificación y desarrollo. Por ello, los inversores deben contar con un horizonte de inversión mucho más largo que en muchas otras clases de activos.
La elevada barrera de entrada se convierte en una ventaja competitiva
Sin embargo, es precisamente la complejidad del segmento lo que genera una importante ventaja competitiva. Dado que los requisitos técnicos son elevados y se requieren conocimientos especializados, la oferta sigue siendo limitada. Al mismo tiempo, la demanda no deja de crecer.
Esta estructura de mercado también se ha reflejado en los precios de los alquileres en los últimos años. Mientras que numerosos segmentos inmobiliarios se han enfrentado a una evolución estancada o a la baja, los espacios destinados a la investigación, la industria farmacéutica y la biotecnología han registrado aumentos significativos en los alquileres. Los inversores institucionales han identificado esta tendencia desde hace tiempo e invierten cada vez más en proyectos de este tipo.
No todo apunta a que la entrada en el mercado vaya a ser fácil
A pesar de las perspectivas positivas, existen retos. Una gran parte de los espacios de laboratorio existentes es propiedad de los propios usuarios. Las universidades, los centros de investigación y las empresas farmacéuticas suelen ser propietarios de sus inmuebles. Por ello, la oferta disponible para los inversores es relativamente reducida.
A esto se suman los largos trámites de autorización y los complejos procesos de coordinación con los ayuntamientos y las autoridades. Además, el sector biotecnológico, en particular, depende en gran medida de la disponibilidad de capital riesgo. Por lo tanto, las fluctuaciones en el mercado de capitales pueden repercutir en la demanda de nuevos espacios de investigación.
Conclusión: Alemania se encuentra aún en una fase inicial
El sector inmobiliario de las ciencias de la vida es uno de los pocos segmentos inmobiliarios que se beneficia simultáneamente de varias megatendencias a largo plazo. El cambio demográfico, el aumento del gasto sanitario y las elevadas inversiones en investigación garantizan una base de demanda estable, mientras que la oferta de espacios adecuados sigue siendo limitada.
En comparación internacional, Alemania aún tiene un considerable potencial de recuperación. Precisamente ahí radica una perspectiva interesante para inversores, promotores inmobiliarios y propietarios de carteras. Quien comprenda las particularidades de esta clase de activos e identifique los clústeres adecuados podría beneficiarse de una evolución que, previsiblemente, cobrará un impulso significativo en los próximos años.
Por lo tanto, la cuestión ya no es si los inmuebles del sector de las ciencias de la vida cobrarán importancia. La pregunta más interesante es quién será capaz de reconocer a tiempo el potencial que encierra este mercado.
