Während viele klassische Immobiliensegmente weiterhin unter Druck stehen, entwickelt sich im Hintergrund eine Asset-Klasse, die von den meisten Marktteilnehmern noch immer unterschätzt wird: Life-Science-Immobilien. Gemeint sind damit Laborgebäude, Forschungszentren, Biotech-Campus und hochspezialisierte Flächen für die Pharma und Gesundheitswirtschaft.
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Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und Inhalte entsperrenWas lange Zeit als Nischenmarkt für wenige Großkonzerne galt, entwickelt sich zunehmend zu einem eigenständigen Investmentsegment. In den USA und Großbritannien gehören Life-Science-Immobilien bereits seit Jahren zu den spannendsten Bereichen des Immobilienmarktes. Deutschland hingegen steht noch am Anfang dieser Entwicklung und genau darin könnte eine besondere Chance liegen.
Eine Asset-Klasse mit außergewöhnlichen Treibern
Der Erfolg von Life-Science-Immobilien basiert auf mehreren langfristigen Entwicklungen, die unabhängig von kurzfristigen Konjunkturschwankungen wirken. Die Bevölkerung wird älter, Gesundheitsausgaben steigen kontinuierlich und Forschung gewinnt für Volkswirtschaften zunehmend an Bedeutung. Gleichzeitig investieren Unternehmen und öffentliche Institutionen immer größere Summen in die Entwicklung neuer Medikamente, Therapien und Technologien.
Im Gegensatz zu klassischen Büroflächen lässt sich Forschung nicht ins Homeoffice verlagern. Während viele Unternehmen ihren Flächenbedarf im Bürosektor reduzieren, benötigen Forschungseinrichtungen weiterhin physische Infrastruktur. Labore, Reinräume und spezialisierte Forschungsflächen sind unverzichtbar und können nicht durch digitale Arbeitsmodelle ersetzt werden. Genau diese strukturelle Nachfrage macht Life-Science-Immobilien so interessant.
Die internationalen Vorbilder
Ein Blick über den Atlantik zeigt, welches Potenzial in dieser Asset-Klasse steckt. In den USA haben sich Regionen wie Boston, San Francisco und San Diego zu weltweit führenden Life-Science-Clustern entwickelt. Dort entstanden in den vergangenen Jahren Millionen Quadratmeter neuer Labor- und Forschungsflächen. Die Nachfrage war zeitweise so stark, dass die Mietpreise deutlich schneller stiegen als in vielen anderen Immobiliensegmenten.
Auch Großbritannien hat mit dem sogenannten „Golden Triangle“ rund um London, Oxford und Cambridge ein leistungsfähiges Ökosystem geschaffen, das internationale Unternehmen, Investoren und Forschungseinrichtungen anzieht. Die dort erzielten Spitzenmieten zeigen, welchen Wert spezialisierte Laborflächen in etablierten Wissenschaftsstandorten erreichen können.
Deutschland wirkt im Vergleich noch wie ein Entwicklungsmarkt. Genau dieser Rückstand eröffnet jedoch erhebliche Wachstumsmöglichkeiten. Während einige internationale Märkte mittlerweile mit Überangeboten kämpfen, ist das Angebot an modernen Laborflächen hierzulande vielerorts weiterhin knapp.
Wo die deutschen Life-Science-Hotspots entstehen
Anders als Wohn- oder Büroimmobilien funktionieren Life-Science-Projekte nicht an jedem Standort. Erfolgreiche Entwicklungen entstehen dort, wo Universitäten, Forschungseinrichtungen und innovative Unternehmen bereits ein funktionierendes Ökosystem bilden.
Besonders Hamburg rückt zunehmend in den Fokus. Mit der Science City Hamburg Bahrenfeld entsteht dort bis 2040 einer der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte Deutschlands. Rund um die Universität Hamburg und das Deutsche Elektronen-Synchrotron (DESY) entwickelt sich ein Umfeld, das langfristig erhebliche Nachfrage nach Forschungs- und Laborflächen erzeugen könnte.
Eine weitere Schlüsselregion ist die Rhein-Neckar-Region. Hier bilden Unternehmen wie Merck, BASF und Boehringer Ingelheim gemeinsam mit renommierten Forschungseinrichtungen eines der dichtesten Life-Science-Netzwerke Europas. Die Kombination aus Industrie, Wissenschaft und Kapital macht die Region besonders attraktiv.
Auch Mainz hat sich in den vergangenen Jahren zu einem bemerkenswerten Standort entwickelt. Der internationale Erfolg von BioNTech hat gezeigt, welches Innovationspotenzial dort vorhanden ist. Durch gezielte politische Unterstützung und neue Entwicklungsprojekte wächst die Region kontinuierlich weiter und wird zunehmend als einer der spannendsten Life-Science-Standorte Deutschlands wahrgenommen.
Warum Laborimmobilien so teuer sind
Wer bei Life-Science-Immobilien lediglich an umgebaute Büroflächen denkt, unterschätzt die technischen Anforderungen erheblich. Moderne Laborgebäude benötigen komplexe Lüftungs- und Klimasysteme, spezielle Sicherheitskonzepte, erhöhte Deckentraglasten und oftmals auch Reinraumtechnik. Hinzu kommen Notstromversorgung, aufwendige Filtersysteme und besondere Anforderungen an die Gebäudestruktur.
Diese technischen Besonderheiten führen dazu, dass die Baukosten deutlich über denen klassischer Büroimmobilien liegen. Hochwertige Laborgebäude erreichen häufig Vollkosten von mehreren tausend Euro pro Quadratmeter und erfordern lange Planungs- und Entwicklungszeiten. Investoren müssen deshalb einen deutlich längeren Anlagehorizont mitbringen als in vielen anderen Asset-Klassen.
Die hohe Eintrittsbarriere wird zum Wettbewerbsvorteil
Gerade die Komplexität des Segments schafft jedoch einen wichtigen Wettbewerbsvorteil. Weil die technischen Anforderungen hoch sind und spezielles Know-how erforderlich ist, bleibt das Angebot begrenzt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage kontinuierlich an.
Diese Marktstruktur hat sich in den vergangenen Jahren auch bei den Mietpreisen bemerkbar gemacht. Während zahlreiche Immobiliensegmente mit stagnierenden oder rückläufigen Entwicklungen konfrontiert waren, konnten Forschungs-, Pharma- und Biotech-Flächen deutliche Mietsteigerungen verzeichnen. Institutionelle Investoren haben diesen Trend längst erkannt und investieren zunehmend in entsprechende Projekte.
Nicht alles spricht für einen einfachen Markteintritt
Trotz der positiven Perspektiven gibt es Herausforderungen. Ein großer Teil der bestehenden Laborflächen wird von den Nutzern selbst gehalten. Universitäten, Forschungseinrichtungen und Pharmakonzerne besitzen ihre Immobilien häufig im Eigenbestand. Dadurch ist das verfügbare Angebot für Investoren vergleichsweise klein.
Hinzu kommen langwierige Genehmigungsverfahren und komplexe Abstimmungsprozesse mit Kommunen und Behörden. Zudem hängt insbesondere der Biotech-Sektor stark von der Verfügbarkeit von Venture Capital ab. Schwankungen am Kapitalmarkt können deshalb Auswirkungen auf die Nachfrage nach neuen Forschungsflächen haben.
Fazit: Deutschland steht erst am Anfang
Life-Science-Immobilien gehören zu den wenigen Immobiliensegmenten, die von mehreren langfristigen Megatrends gleichzeitig profitieren. Der demografische Wandel, steigende Gesundheitsausgaben und hohe Forschungsinvestitionen sorgen für eine stabile Nachfragebasis, während das Angebot an geeigneten Flächen begrenzt bleibt.
Im internationalen Vergleich besitzt Deutschland noch erhebliches Aufholpotenzial. Genau darin liegt für Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter eine interessante Perspektive. Wer die Besonderheiten dieser Asset-Klasse versteht und die richtigen Cluster identifiziert, könnte von einer Entwicklung profitieren, die in den kommenden Jahren deutlich an Dynamik gewinnen dürfte.
Die Frage ist daher nicht mehr, ob Life-Science-Immobilien an Bedeutung gewinnen werden. Die spannendere Frage lautet, wer früh genug erkennt, welches Potenzial in diesem Markt steckt.
