Podczas gdy wiele tradycyjnych segmentów rynku nieruchomości nadal znajduje się pod presją, w tle rozwija się klasa aktywów, która przez większość uczestników rynku jest wciąż niedoceniana: nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych. Mowa tu o budynkach laboratoryjnych, ośrodkach badawczych, kampusach biotechnologicznych oraz wysoce wyspecjalizowanych powierzchniach przeznaczonych dla branży farmaceutycznej i opieki zdrowotnej.
Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.
Odblokuj treść Zaakceptuj wymagane warunki i odblokuj treśćTo, co przez długi czas uważano za niszowy rynek dla nielicznych wielkich koncernów, coraz bardziej przekształca się w samodzielny segment inwestycyjny. W Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych już od lat należą do najbardziej interesujących obszarów rynku nieruchomości. Niemcy natomiast znajdują się dopiero na początku tego rozwoju i właśnie w tym może tkwić szczególna szansa.
Klasa aktywów o wyjątkowych czynnikach napędzających
Sukces nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych opiera się na kilku długoterminowych trendach, które działają niezależnie od krótkoterminowych wahań koniunkturalnych. Ludność starzeje się, wydatki na opiekę zdrowotną stale rosną, a badania naukowe zyskują coraz większe znaczenie dla gospodarek narodowych. Jednocześnie przedsiębiorstwa i instytucje publiczne inwestują coraz większe kwoty w rozwój nowych leków, terapii i technologii.
W przeciwieństwie do klasycznych powierzchni biurowych badań naukowych nie da się przenieść do trybu pracy zdalnej. Podczas gdy wiele przedsiębiorstw ogranicza swoje zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, ośrodki badawcze nadal potrzebują fizycznej infrastruktury. Laboratoria, pomieszczenia czyste i wyspecjalizowane powierzchnie badawcze są niezbędne i nie można ich zastąpić cyfrowymi modelami pracy. To właśnie ten strukturalny popyt sprawia, że nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych są tak interesujące.
Międzynarodowe wzorce
Wystarczy spojrzeć za Atlantyk, aby dostrzec potencjał tej klasy aktywów. W Stanach Zjednoczonych regiony takie jak Boston, San Francisco i San Diego stały się wiodącymi na świecie klastrami nauk przyrodniczych. W ostatnich latach powstały tam miliony metrów kwadratowych nowych powierzchni laboratoryjnych i badawczych. Popyt był momentami tak duży, że ceny wynajmu rosły znacznie szybciej niż w wielu innych segmentach rynku nieruchomości.
Również Wielka Brytania stworzyła dzięki tak zwanemu „Złotemu Trójkątowi” wokół Londynu, Oksfordu i Cambridge wydajny ekosystem, który przyciąga międzynarodowe przedsiębiorstwa, inwestorów i instytucje badawcze. Osiągane tam najwyższe stawki czynszowe pokazują, jaką wartość mogą osiągnąć wyspecjalizowane powierzchnie laboratoryjne w uznanych ośrodkach naukowych.
W porównaniu z nimi Niemcy nadal sprawiają wrażenie rynku rozwijającego się. Jednak właśnie to opóźnienie stwarza znaczne możliwości wzrostu. Podczas gdy niektóre rynki międzynarodowe borykają się obecnie z nadwyżką podaży, w wielu miejscach w Niemczech oferta nowoczesnych powierzchni laboratoryjnych nadal jest ograniczona.
Gdzie powstają niemieckie centra nauk przyrodniczych
W przeciwieństwie do nieruchomości mieszkaniowych czy biurowych, projekty z branży nauk przyrodniczych nie sprawdzają się w każdej lokalizacji. Udane inwestycje powstają tam, gdzie uniwersytety, instytucje badawcze i innowacyjne przedsiębiorstwa tworzą już sprawnie funkcjonujący ekosystem.
Szczególną uwagę przyciąga obecnie Hamburg. Dzięki projektowi Science City Hamburg Bahrenfeld do 2040 roku powstanie tam jedno z najważniejszych centrów naukowych w Niemczech. Wokół Uniwersytetu w Hamburgu i Niemieckiego Synchrotronu Elektronowego (DESY) rozwija się środowisko, które w dłuższej perspektywie może wygenerować znaczny popyt na powierzchnie badawcze i laboratoryjne.
Kolejnym kluczowym regionem jest region Ren-Neckar. Tutaj przedsiębiorstwa takie jak Merck, BASF i Boehringer Ingelheim wraz z renomowanymi instytucjami badawczymi tworzą jedną z najgęstszych sieci w dziedzinie nauk przyrodniczych w Europie. Połączenie przemysłu, nauki i kapitału sprawia, że region ten jest szczególnie atrakcyjny.
Również Moguncja stała się w ostatnich latach godną uwagi lokalizacją. Międzynarodowy sukces firmy BioNTech pokazał, jaki potencjał innowacyjny drzemie w tym miejscu. Dzięki ukierunkowanemu wsparciu politycznemu i nowym projektom rozwojowym region ten nieustannie się rozwija i jest coraz częściej postrzegany jako jedna z najbardziej interesujących lokalizacji w dziedzinie nauk przyrodniczych w Niemczech.
Dlaczego nieruchomości laboratoryjne są tak drogie
Kto myśląc o nieruchomościach z branży nauk przyrodniczych, wyobraża sobie jedynie przebudowane powierzchnie biurowe, znacznie nie docenia wymagań technicznych. Nowoczesne budynki laboratoryjne wymagają złożonych systemów wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, specjalnych koncepcji bezpieczeństwa, zwiększonej nośności stropów, a często także technologii pomieszczeń czystych. Do tego dochodzą awaryjne źródła zasilania, skomplikowane systemy filtrujące oraz szczególne wymagania dotyczące konstrukcji budynku.
Te specyficzne cechy techniczne powodują, że koszty budowy znacznie przewyższają koszty klasycznych nieruchomości biurowych. Wysokiej jakości budynki laboratoryjne często osiągają całkowity koszt rzędu kilku tysięcy euro za metr kwadratowy i wymagają długiego czasu na planowanie i realizację. Inwestorzy muszą zatem liczyć się ze znacznie dłuższym horyzontem inwestycyjnym niż w przypadku wielu innych klas aktywów.
Wysoka bariera wejścia na rynek staje się przewagą konkurencyjną
Jednak właśnie złożoność tego segmentu stanowi istotną przewagę konkurencyjną. Ponieważ wymagania techniczne są wysokie i konieczna jest specjalistyczna wiedza, podaż pozostaje ograniczona. Jednocześnie popyt stale rośnie.
Ta struktura rynku znalazła odzwierciedlenie w ostatnich latach również w wysokości czynszów. Podczas gdy wiele segmentów rynku nieruchomości borykało się ze stagnacją lub spadkami, powierzchnie przeznaczone dla branży badawczej, farmaceutycznej i biotechnologicznej odnotowały znaczny wzrost czynszów. Inwestorzy instytucjonalni już dawno dostrzegli ten trend i coraz częściej inwestują w odpowiednie projekty.
Nie wszystko wskazuje na łatwe wejście na rynek
Pomimo pozytywnych perspektyw istnieją pewne wyzwania. Znaczna część istniejących powierzchni laboratoryjnych znajduje się w posiadaniu samych użytkowników. Uniwersytety, instytucje badawcze i koncerny farmaceutyczne często są właścicielami swoich nieruchomości. W związku z tym oferta dostępna dla inwestorów jest stosunkowo niewielka.
Do tego dochodzą długotrwałe procedury uzyskiwania pozwoleń oraz złożone procesy uzgadniania z gminami i organami administracji. Ponadto zwłaszcza sektor biotechnologiczny jest w dużym stopniu uzależniony od dostępności kapitału venture. Wahania na rynku kapitałowym mogą zatem wpływać na popyt na nowe powierzchnie badawcze.
Wniosek: Niemcy są dopiero na początku drogi
Nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych należą do nielicznych segmentów rynku nieruchomości, które jednocześnie czerpią korzyści z kilku długoterminowych megatrendów. Zmiany demograficzne, rosnące wydatki na opiekę zdrowotną oraz wysokie inwestycje w badania naukowe zapewniają stabilną bazę popytu, podczas gdy podaż odpowiednich powierzchni pozostaje ograniczona.
W porównaniu międzynarodowym Niemcy mają jeszcze znaczny potencjał do nadrobienia zaległości. Właśnie w tym tkwi interesująca perspektywa dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości. Kto zrozumie specyfikę tej klasy aktywów i zidentyfikuje odpowiednie klastry, może skorzystać na rozwoju, który w nadchodzących latach prawdopodobnie znacznie przyspieszy.
Nie chodzi więc już o to, czy nieruchomości z sektora nauk przyrodniczych zyskają na znaczeniu. Bardziej interesujące jest pytanie, kto wystarczająco wcześnie dostrzeże potencjał drzemiący w tym rynku.
