Podczas gdy wielu niemieckich inwestorów na rynku nieruchomości zajmuje się obecnie przede wszystkim refinansowaniem, odpisami aktualizującymi wartość oraz trudnymi warunkami finansowania, w tle ma miejsce niezwykły proces.
Właśnie w jednym z najtrudniejszych okresów na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych na scenie pojawiają się nowi nabywcy, którzy często pochodzą ze Szwajcarii.
Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.
Odblokuj treść Zaakceptuj wymagane warunki i odblokuj treśćObecnie właścicieli zmieniają przede wszystkim wysokiej jakości nieruchomości biurowe położone w najlepszych lokalizacjach niemieckich metropolii. Często odbywa się to dyskretnie, poza publicznymi procesami marketingowymi, i nierzadko po cenach, które jeszcze kilka lat temu byłyby trudne do wyobrażenia.
Dlatego też kluczowe pytanie nie brzmi już, czy kapitał szwajcarski napływa do Niemiec. Bardziej interesujące jest to, jak duży może faktycznie stać się ten przepływ kapitału.
Rynek pod presją
Każdy, kto śledzi rozwój niemieckiego rynku nieruchomości komercyjnych, szybko dostrzega, dlaczego obecnie pojawiają się okazje dla inwestorów dysponujących znacznym kapitałem.
Po zakończeniu okresu niskich stóp procentowych warunki rynkowe uległy zasadniczej zmianie. Wieloletni wzrost, napędzany korzystnymi warunkami finansowania i rosnącymi wycenami, ustąpił miejsca fazie restrukturyzacji.
Widać to również po wolumenie transakcji. Podczas gdy w latach boomu obroty regularnie przekraczały znacznie 70 miliardów euro rocznie, obecnie aktywność rynkowa znacznie spadła. Wielu uczestników rynku przyjmuje postawę wyczekującą, inni muszą sprzedawać, a przed wieloma kredytami stoi trudne przedłużenie.
Szczególnie dotknięte są nieruchomości biurowe, portfele finansowane z kredytów oraz projekty deweloperskie, które zostały skalkulowane jeszcze w oparciu o założenia z lat niskich stóp procentowych.
Pułapka refinansowania zamyka się
Rzeczywisty problem wielu właścicieli nie leży w bieżącej eksploatacji ich nieruchomości. Leży on w strukturze kapitałowej.
W latach 2018–2021 wiele obiektów biurowych sfinansowano dzięki kredytom o historycznie korzystnych warunkach. Koszty finansowania w tamtym okresie osiągały niekiedy poziom, który dziś wydaje się niemal niewyobrażalny. Obecnie wiele z tych kredytów dobiega końca.
Jednak warunki refinansowania są obecnie zupełnie inne. Banki wymagają wyższych marż, przeprowadzają znacznie bardziej rygorystyczne weryfikacje i często oceniają nieruchomości ostrożniej niż jeszcze kilka lat temu.
Powoduje to podwójny problem dla wielu właścicieli: finansowanie staje się droższe, a jednocześnie wartość nieruchomości spadła. Właśnie ta kombinacja może okazać się niebezpieczna.
Jeśli wartość rynkowa nieruchomości spada, banki często wymagają dodatkowego kapitału własnego, aby przywrócić równowagę wskaźnika finansowania. Nie każdy właściciel może lub chce wnieść te środki.
Skutkiem tego są sprzedaże pod presją, restrukturyzacje lub tzw. transakcje typu „distressed”. Dla nabywców dysponujących znacznym kapitałem własnym właśnie w tym momencie zaczyna się interesująca faza.
Dlaczego szwajcarscy inwestorzy mają obecnie przewagę
Atrakcyjność niemieckich nieruchomości biurowych wynika obecnie nie tyle z samych obiektów, co z różnicy między rynkami kapitałowymi w Niemczech i Szwajcarii.
Podczas gdy wielu niemieckich inwestorów musi liczyć się ze znacznie wyższymi kosztami finansowania, inwestorzy szwajcarscy korzystają ze znacznie korzystniejszych warunków stóp procentowych. Daje im to przewagę, która na pierwszy rzut oka wydaje się niepozorna, ale w praktyce ma ogromne znaczenie.
Inwestycje w nieruchomości są bowiem ostatecznie rozstrzygane na podstawie różnicy między kosztami finansowania a stopą zwrotu z nieruchomości.
Jeśli inwestor może pozyskać kapitał na szczególnie korzystnych warunkach i jednocześnie nabywa nieruchomości o atrakcyjnych stopach zwrotu na początku inwestycji, powstaje pozytywny efekt dźwigni finansowej. Właśnie ten efekt sprawia, że wiele niemieckich nieruchomości biurowych jest obecnie interesujących dla szwajcarskich inwestorów.
To, co dla niemieckiego nabywcy może być kalkulacją na granicy opłacalności, z perspektywy Szwajcarów nagle jawi się jako atrakcyjna okazja.
Frank szwajcarski staje się dodatkowym czynnikiem zwiększającym stopę zwrotu
Do tego dochodzi czynnik, który w wielu analizach rynkowych jest niedoceniany: waluta.
W ostatnich latach frank szwajcarski znacznie umocnił się względem euro. Dla inwestorów ze Szwajcarii oznacza to, że niemieckie aktywa stały się tańsze wyłącznie dzięki kursowi walutowemu. To dodatkowo poprawia sytuację wyjściową.
Inwestor, który przechowuje swój kapitał we frankach, ma dziś za tę samą kwotę większą siłę nabywczą w strefie euro niż jeszcze kilka lat temu. Nawet przy stabilnych cenach nieruchomości może to stanowić dodatkową korzyść.
Dla wielu szwajcarskich inwestorów niemieckie nieruchomości biurowe są zatem podwójnie atrakcyjne: wyceny spadły, a kurs waluty dodatkowo działa na ich korzyść.
Dlaczego zwłaszcza firmy typu family office podejmują działania
Uderzające jest to, że wiele z tych transakcji nie jest realizowanych przez duże fundusze czy firmy ubezpieczeniowe. Zamiast tego szczególnie aktywne są family offices, rodziny przedsiębiorców i prywatne spółki inwestycyjne. Powód jest prosty.
Biura rodzinne podlegają znacznie mniejszym ograniczeniom regulacyjnym niż inwestorzy instytucjonalni. Nie muszą przestrzegać sztywnych limitów funduszy, nie muszą spełniać skomplikowanych wytycznych inwestycyjnych i często mogą podejmować decyzje w ciągu zaledwie kilku dni.
Szczególnie w okresach rynkowych, w których sprzedający muszą działać szybko, ta elastyczność staje się decydującą przewagą konkurencyjną.
Podczas gdy duże instytucje muszą jeszcze przejść przez wewnętrzne procedury decyzyjne, biura rodzinne mogą już podjąć decyzję o zakupie. Na rynku aktywów zagrożonych szybkość działania jest często równie ważna jak kapitał.
Najciekawsze transakcje pozostają całkowicie poza zasięgiem opinii publicznej
Często pomija się jeszcze jeden aspekt: wiele z najbardziej atrakcyjnych transakcji nie pojawia się w żadnym komunikacie prasowym.
Szczególnie sprzedający, którzy znajdują się pod presją, często nie są zainteresowani publiczną promocją. Informacja o sprzedaży w sytuacji kryzysowej może wywołać pytania ze strony banków, wpłynąć na kształtowanie się cen lub mieć wpływ na inne obiekty w portfelu.
Dlatego znaczna część aktywności rynkowej przenosi się do sektora pozagiełdowego. Tam dominują sieci kontaktów osobistych, wyspecjalizowani doradcy oraz bezpośrednie kontakty między nabywcami a właścicielami.
Kto nie ma dostępu do tych struktur, ten w ogóle nie ma szansy zapoznać się z wieloma najciekawszymi transakcjami.
Co obecnie się kupuje
Popyt nie koncentruje się bynajmniej na całym rynku nieruchomości biurowych. Poszukiwane są przede wszystkim obiekty wysokiej jakości w uznanych lokalizacjach, oferujące długoterminowe perspektywy wynajmu. W centrum zainteresowania znajdują się w szczególności duże niemieckie rynki biurowe, takie jak Berlin, Monachium, Frankfurt i Hamburg.
Nie chodzi więc o spekulacyjne inwestycje w problematyczne nieruchomości, ale często o celowe nabywanie wysokiej jakości nieruchomości po cenach, które z punktu widzenia nabywców stały się atrakcyjne.
Właśnie w tym przypadku widać, że inwestorzy międzynarodowi często działają antycyklicznie. Nie kupują wtedy, gdy na rynku panuje euforia, ale gdy panuje niepewność.
Czy oznacza to złe wieści dla niemieckich inwestorów?
Niekoniecznie. Obecny przepływ kapitału koncentruje się przede wszystkim na nieruchomościach najwyższej klasy. W wielu innych segmentach rynku konkurencja pozostaje znacznie mniejsza.
Szczególnie regionalne nieruchomości komercyjne, mniejsze obiekty biurowe, lokalizacje klasy B i C oraz strategie typu „value-add” często wymagają dogłębnej znajomości lokalnych uwarunkowań. W tym przypadku osobiste kontakty, doświadczenie operacyjne i aktywne zarządzanie aktywami często mają większe znaczenie niż sama siła kapitałowa.
I właśnie w tych obszarach wielu niemieckich inwestorów nadal ma znaczną przewagę nad międzynarodowymi nabywcami.
Kto zna lokalne rynki, zbudował sieć kontaktów z właścicielami i potrafi aktywnie wykorzystywać potencjał wzrostu wartości, ten również dzisiaj znajdzie atrakcyjne możliwości.
Rzeczywista zmiana sytuacji rynkowej przebiega w tle
Rosnąca liczba transakcji zakupowych ze Szwajcarii nie jest ani krótkotrwałym trendem, ani przypadkowym zjawiskiem.
Są one wynikiem kilku czynników, które oddziałują jednocześnie: rosnącej presji refinansowej w Niemczech, niższych kosztów kapitału w Szwajcarii, silnego franka oraz znacznego spadku wycen wielu nieruchomości.
Czynniki te tworzą warunki rynkowe, w których nabywcy dysponujący znacznym kapitałem i nastawieni na długoterminowe inwestycje mają szczególnie korzystną pozycję.
Dlatego wiele wskazuje na to, że szwajcarskie family office będą odgrywać ważną rolę na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych również w nadchodzących latach.
Podsumowanie: Konkurencja nabiera coraz bardziej międzynarodowego charakteru
Niemiecki rynek nieruchomości komercyjnych znajduje się w samym środku procesu ponownego rozkładu szans i zagrożeń. Podczas gdy wielu lokalnych uczestników rynku wciąż boryka się ze skutkami zmiany kursu stóp procentowych, inwestorzy międzynarodowi już aktywnie wykorzystują powstałe zaburzenia.
Szczególnie szwajcarskie family offices coraz częściej występują w roli nabywców wysokiej jakości nieruchomości biurowych – często dyskretnie, poza rynkiem i dysponując znaczną przewagą kapitałową.
Dla niemieckich inwestorów kluczowym wnioskiem nie jest jednak konkurowanie z tymi nabywcami. Znacznie ważniejsze jest pytanie, w jakich segmentach rynku leżą ich własne atuty.
Ponieważ tam, gdzie o sukcesie decydują lokalna wiedza, kompetencje operacyjne i silne sieci kontaktów, przewaga konkurencyjna często pozostaje po stronie tych, którzy najlepiej znają rynek.
