Während viele deutsche Immobilieninvestoren derzeit vor allem mit Refinanzierungen, Wertberichtigungen und schwierigen Finanzierungsbedingungen beschäftigt sind, spielt sich im Hintergrund eine bemerkenswerte Entwicklung ab.
Ausgerechnet in einer der schwierigsten Phasen des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes treten neue Käufer auf den Plan und sie kommen häufig aus der Schweiz.
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Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und Inhalte entsperrenVor allem hochwertige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen deutscher Metropolen wechseln derzeit den Besitzer. Oft geschieht das diskret, außerhalb öffentlicher Vermarktungsprozesse und nicht selten zu Preisen, die noch vor wenigen Jahren kaum vorstellbar gewesen wären.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht mehr, ob Schweizer Kapital nach Deutschland fließt. Die spannendere Frage ist, wie groß diese Kapitalbewegung tatsächlich werden könnte.
Ein Markt unter Druck
Wer die Entwicklung des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes verfolgt, erkennt schnell, warum sich aktuell Chancen für kapitalkräftige Investoren ergeben.
Nach dem Ende der Niedrigzinsphase hat sich das Marktumfeld grundlegend verändert. Das jahrelange Wachstum, das von günstigen Finanzierungen und steigenden Bewertungen getragen wurde, ist einer Phase der Neuordnung gewichen.
Das zeigt sich auch beim Transaktionsvolumen. Während in den Boomjahren regelmäßig deutlich mehr als 70 Milliarden Euro pro Jahr umgesetzt wurden, ist das Marktgeschehen inzwischen erheblich zurückgegangen. Viele Marktteilnehmer warten ab, andere müssen verkaufen, und zahlreiche Finanzierungen stehen vor einer schwierigen Verlängerung.
Besonders betroffen sind Büroimmobilien, fremdfinanzierte Bestände und Projektentwicklungen, die noch unter den Annahmen der Niedrigzinsjahre kalkuliert wurden.
Die Refinanzierungsfalle schnappt zu
Das eigentliche Problem vieler Eigentümer liegt nicht im operativen Betrieb ihrer Immobilien. Es liegt in der Kapitalstruktur.
Zwischen 2018 und 2021 wurden zahlreiche Büroobjekte mit historisch günstigen Krediten finanziert. Die damaligen Finanzierungskosten lagen teilweise bei einem Niveau, das heute kaum noch vorstellbar erscheint. Nun laufen viele dieser Darlehen aus.
Die Anschlussfinanzierung erfolgt allerdings in einer völlig anderen Welt. Banken verlangen höhere Margen, prüfen deutlich strenger und bewerten Objekte häufig vorsichtiger als noch vor wenigen Jahren.
Dadurch entsteht für viele Eigentümer ein doppeltes Problem: Die Finanzierung wird teurer, während gleichzeitig die Immobilienwerte gesunken sind. Genau diese Kombination kann gefährlich werden.
Sinkt der Marktwert einer Immobilie, verlangen Banken häufig zusätzliches Eigenkapital, um die Finanzierungsquote wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Nicht jeder Eigentümer kann oder möchte diese Mittel nachschießen.
Die Folge sind Verkäufe unter Druck, Restrukturierungen oder sogenannte Distressed-Transaktionen. Für Käufer mit viel Eigenkapital beginnt genau an diesem Punkt die interessante Phase.
Warum Schweizer Investoren derzeit im Vorteil sind
Die Attraktivität deutscher Büroimmobilien ergibt sich aktuell weniger aus den Objekten selbst als aus dem Unterschied zwischen den Kapitalmärkten in Deutschland und der Schweiz.
Während viele deutsche Investoren mit deutlich gestiegenen Finanzierungskosten kalkulieren müssen, profitieren Schweizer Anleger von einem wesentlich günstigeren Zinsumfeld. Das verschafft ihnen einen Vorteil, der auf den ersten Blick unscheinbar wirkt, in der Praxis aber enorme Auswirkungen hat.
Denn Immobilieninvestitionen werden letztlich über die Differenz zwischen Finanzierungskosten und Objektverzinsung entschieden.
Wenn ein Investor Kapital besonders günstig beschaffen kann und gleichzeitig Immobilien mit attraktiven Anfangsrenditen erwirbt, entsteht ein positiver Leverage-Effekt. Genau dieser Effekt macht viele deutsche Büroimmobilien derzeit für Schweizer Investoren interessant.
Was für einen deutschen Käufer eine knappe Kalkulation sein kann, erscheint aus Schweizer Sicht plötzlich als attraktive Opportunität.
Der Franken wird zum zusätzlichen Renditetreiber
Hinzu kommt ein Faktor, der in vielen Marktanalysen unterschätzt wird: die Währung.
Der Schweizer Franken hat gegenüber dem Euro in den vergangenen Jahren deutlich an Stärke gewonnen. Für Investoren aus der Schweiz bedeutet das, dass deutsche Vermögenswerte allein durch den Wechselkurs günstiger geworden sind. Dadurch verbessert sich die Ausgangslage zusätzlich.
Ein Investor, der sein Kapital in Franken hält, erhält heute für denselben Betrag mehr Kaufkraft im Euroraum als noch vor einigen Jahren. Selbst bei stabilen Immobilienpreisen kann dadurch ein zusätzlicher Vorteil entstehen.
Für viele Schweizer Anleger wirken deutsche Büroimmobilien deshalb gleich doppelt attraktiv: Die Bewertungen sind gefallen und die Währung spielt ihnen zusätzlich in die Karten.
Warum vor allem Family Offices aktiv werden
Auffällig ist, dass viele dieser Transaktionen nicht von großen Fonds oder Versicherungen durchgeführt werden. Besonders aktiv sind stattdessen Family Offices, Unternehmerfamilien und private Investmentgesellschaften. Das hat einen einfachen Grund.
Family Offices unterliegen deutlich weniger regulatorischen Einschränkungen als institutionelle Investoren. Sie müssen keine festen Fondsquoten einhalten, keine komplexen Anlagevorgaben erfüllen und können Entscheidungen häufig innerhalb weniger Tage treffen.
Gerade in Marktphasen, in denen Verkäufer schnell handeln müssen, wird diese Flexibilität zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil.
Während große Institutionen noch interne Gremien durchlaufen, können Family Offices bereits eine Kaufentscheidung treffen. In einem Distressed-Markt ist Geschwindigkeit oft genauso wichtig wie Kapital.
Die spannendsten Deals sieht die Öffentlichkeit gar nicht
Ein weiterer Aspekt wird häufig übersehen: Viele der attraktivsten Transaktionen tauchen in keiner Pressemitteilung auf.
Gerade Verkäufer, die unter Druck stehen, haben oft kein Interesse an einer öffentlichen Vermarktung. Ein bekannt gewordener Notverkauf kann Fragen bei Banken auslösen, die Preisbildung beeinflussen oder Auswirkungen auf andere Objekte im Portfolio haben.
Deshalb verlagert sich ein erheblicher Teil des Marktgeschehens in den Off-Market-Bereich. Dort dominieren persönliche Netzwerke, spezialisierte Berater und direkte Kontakte zwischen Käufern und Eigentümern.
Wer keinen Zugang zu diesen Strukturen hat, bekommt viele der interessantesten Transaktionen gar nicht zu Gesicht.
Was aktuell gekauft wird
Die Nachfrage konzentriert sich dabei keineswegs auf den gesamten Büroimmobilienmarkt. Gesucht werden vor allem hochwertige Objekte in etablierten Lagen mit langfristiger Vermietungsperspektive. Im Fokus stehen insbesondere die großen deutschen Büromärkte wie Berlin, München, Frankfurt und Hamburg.
Es geht also nicht um spekulative Wetten auf problematische Objekte, sondern häufig um den gezielten Erwerb von Qualitätsimmobilien zu Preisen, die aus Sicht der Käufer attraktiv geworden sind.
Gerade hier zeigt sich, dass internationale Investoren häufig antizyklisch agieren. Sie kaufen nicht dann, wenn der Markt euphorisch ist, sondern wenn Unsicherheit herrscht.
Bedeutet das schlechte Nachrichten für deutsche Investoren?
Nicht unbedingt. Die aktuelle Kapitalbewegung konzentriert sich vor allem auf absolute Premiumobjekte. In vielen anderen Marktsegmenten bleibt der Wettbewerb deutlich überschaubarer.
Gerade regionale Gewerbeimmobilien, kleinere Büroobjekte, B- und C-Lagen oder Value-Add-Strategien erfordern häufig ein tiefes lokales Verständnis. Hier zählen persönliche Kontakte, operative Erfahrung und aktives Asset Management oft mehr als reine Kapitalstärke.
Und genau in diesen Bereichen verfügen viele deutsche Investoren weiterhin über erhebliche Vorteile gegenüber internationalen Käufern.
Wer lokale Märkte kennt, Eigentümernetzwerke aufgebaut hat und Wertsteigerungspotenziale aktiv heben kann, findet auch heute attraktive Opportunitäten.
Die eigentliche Marktverschiebung läuft im Hintergrund
Die zunehmenden Käufe aus der Schweiz sind kein kurzfristiger Trend und auch keine zufällige Momentaufnahme.
Sie sind das Ergebnis mehrerer Entwicklungen, die gleichzeitig wirken: steigender Refinanzierungsdruck in Deutschland, niedrigere Kapitalkosten in der Schweiz, ein starker Franken und deutlich gefallene Bewertungen vieler Immobilien.
Diese Faktoren schaffen ein Marktumfeld, in dem kapitalkräftige Käufer mit langfristigem Anlagehorizont besonders gute Karten haben.
Deshalb spricht vieles dafür, dass Schweizer Family Offices auch in den kommenden Jahren eine wichtige Rolle auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt spielen werden.
Fazit: Der Wettbewerb wird internationaler
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich mitten in einer Neuverteilung von Chancen und Risiken. Während viele heimische Marktteilnehmer noch mit den Folgen der Zinswende beschäftigt sind, nutzen internationale Investoren die entstandenen Verwerfungen bereits aktiv aus.
Vor allem Schweizer Family Offices treten dabei zunehmend als Käufer hochwertiger Büroimmobilien auf, häufig diskret, oft Off-Market und mit einem erheblichen Kapitalvorteil im Rücken.
Für deutsche Investoren liegt die entscheidende Erkenntnis jedoch nicht darin, gegen diese Käufer anzutreten. Viel wichtiger ist die Frage, in welchen Marktsegmenten die eigenen Stärken liegen.
Denn dort, wo lokales Know-how, operative Kompetenz und starke Netzwerke über den Erfolg entscheiden, bleiben die Wettbewerbsvorteile häufig auf Seiten derjenigen, die den Markt am besten kennen.
