Mientras que muchos inversores inmobiliarios alemanes se ven actualmente ocupados sobre todo con refinanciaciones, ajustes de valor y condiciones de financiación difíciles, en segundo plano se está produciendo una evolución notable.
Precisamente en una de las fases más difíciles del mercado inmobiliario comercial alemán, están apareciendo nuevos compradores, que a menudo proceden de Suiza.
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Desbloquear contenido: Aceptar el servicio necesario y desbloquear el contenidoEn la actualidad, son sobre todo los inmuebles de oficinas de alta calidad situados en ubicaciones privilegiadas de las grandes ciudades alemanas los que cambian de propietario. A menudo, esto ocurre de forma discreta, al margen de los procesos de comercialización públicos y, no pocas veces, a precios que hace tan solo unos años habrían sido difícilmente imaginables.
Por lo tanto, la cuestión decisiva ya no es si el capital suizo fluye hacia Alemania. La pregunta más interesante es hasta qué punto podría llegar realmente este movimiento de capitales.
Un mercado bajo presión
Quien siga la evolución del mercado inmobiliario comercial alemán se da cuenta rápidamente de por qué actualmente surgen oportunidades para los inversores con gran capacidad financiera.
Tras el fin de la etapa de tipos de interés bajos, el entorno del mercado ha cambiado radicalmente. El crecimiento que se prolongó durante años, impulsado por condiciones de financiación favorables y valoraciones al alza, ha dado paso a una fase de reajuste.
Esto también se refleja en el volumen de transacciones. Mientras que en los años de auge se registraban habitualmente más de 70 000 millones de euros al año, la actividad del mercado se ha reducido considerablemente desde entonces. Muchos operadores del mercado adoptan una actitud expectante, otros se ven obligados a vender y numerosas financiaciones se enfrentan a dificultades para su renovación.
Los más afectados son los inmuebles de oficinas, las carteras financiadas con capital ajeno y los proyectos de promoción inmobiliaria, que aún se calcularon partiendo de las hipótesis de los años de tipos de interés bajos.
La trampa de la refinanciación se cierra
El verdadero problema de muchos propietarios no radica en la gestión operativa de sus inmuebles, sino en la estructura de capital.
Entre 2018 y 2021, numerosos inmuebles de oficinas se financiaron con préstamos a tipos de interés históricamente bajos. Los costes de financiación de aquella época se situaban, en algunos casos, en un nivel que hoy en día resulta casi inimaginable. Ahora, muchos de esos préstamos están llegando a su vencimiento.
Sin embargo, la refinanciación se produce en un contexto totalmente diferente. Los bancos exigen márgenes más elevados, realizan evaluaciones mucho más rigurosas y, a menudo, valoran los inmuebles con mayor cautela que hace tan solo unos años.
Esto plantea un doble problema para muchos propietarios: la financiación se encarece, mientras que, al mismo tiempo, el valor de los inmuebles ha bajado. Precisamente esta combinación puede resultar peligrosa.
Si el valor de mercado de un inmueble desciende, los bancos suelen exigir capital propio adicional para reequilibrar el ratio de financiación. No todos los propietarios pueden o quieren aportar esos fondos adicionales.
Las consecuencias son ventas forzadas, reestructuraciones o las denominadas «transacciones en situación de dificultad». Para los compradores con un amplio capital propio, es precisamente en este punto donde comienza la fase interesante.
Por qué los inversores suizos se encuentran actualmente en una posición ventajosa
El atractivo de los inmuebles de oficinas alemanes se debe actualmente menos a los propios inmuebles que a la diferencia entre los mercados de capitales de Alemania y Suiza.
Mientras que muchos inversores alemanes deben hacer frente a unos costes de financiación que han aumentado considerablemente, los inversores suizos se benefician de un entorno de tipos de interés mucho más favorable. Esto les proporciona una ventaja que, a primera vista, puede parecer insignificante, pero que, en la práctica, tiene enormes repercusiones.
Y es que, en última instancia, las inversiones inmobiliarias se deciden en función de la diferencia entre los costes de financiación y la rentabilidad del inmueble.
Si un inversor puede obtener capital en condiciones especialmente favorables y, al mismo tiempo, adquiere inmuebles con rendimientos iniciales atractivos, se produce un efecto de apalancamiento positivo. Es precisamente este efecto el que hace que muchos inmuebles de oficinas alemanes resulten actualmente interesantes para los inversores suizos.
Lo que para un comprador alemán puede suponer un cálculo ajustado, desde la perspectiva suiza se presenta de repente como una oportunidad atractiva.
El franco suizo se convierte en un factor adicional de rentabilidad
A esto se suma un factor que se subestima en muchos análisis de mercado: la moneda.
El franco suizo se ha fortalecido notablemente frente al euro en los últimos años. Para los inversores suizos, esto significa que los activos alemanes se han abaratado solo por el tipo de cambio. Esto mejora aún más la situación inicial.
Un inversor que mantenga su capital en francos suizos dispone hoy de mayor poder adquisitivo en la zona del euro con la misma cantidad que hace unos años. Incluso con precios inmobiliarios estables, esto puede suponer una ventaja adicional.
Por ello, para muchos inversores suizos, los inmuebles de oficinas alemanes resultan doblemente atractivos: las valoraciones han bajado y el tipo de cambio les favorece aún más.
Por qué las family offices, en particular, están pasando a la acción
Llama la atención que muchas de estas transacciones no las lleven a cabo grandes fondos o compañías de seguros. En cambio, son especialmente activos los family offices, las familias empresarias y las sociedades de inversión privadas. La razón es sencilla.
Las family offices están sujetas a muchas menos restricciones normativas que los inversores institucionales. No tienen que cumplir con cuotas fijas de fondos ni con complejas directrices de inversión, y a menudo pueden tomar decisiones en tan solo unos días.
Precisamente en fases del mercado en las que los vendedores deben actuar con rapidez, esta flexibilidad se convierte en una ventaja competitiva decisiva.
Mientras que las grandes instituciones aún deben pasar por los órganos internos correspondientes, las family offices ya pueden tomar una decisión de compra. En un mercado en dificultades, la rapidez suele ser tan importante como el capital.
Las operaciones más interesantes ni siquiera llegan a ser conocidas por el público
Hay otro aspecto que suele pasarse por alto: muchas de las operaciones más atractivas no aparecen en ningún comunicado de prensa.
Precisamente los vendedores que se encuentran bajo presión suelen no estar interesados en una comercialización pública. Una venta urgente que se haga pública puede suscitar dudas entre los bancos, influir en la fijación de precios o repercutir en otros activos de la cartera.
Por eso, una parte considerable de la actividad del mercado se traslada al ámbito «off-market». En él predominan las redes personales, los asesores especializados y los contactos directos entre compradores y propietarios.
Quien no tenga acceso a estas estructuras, ni siquiera llegará a conocer muchas de las transacciones más interesantes.
Lo que se está comprando actualmente
La demanda no se centra en absoluto en el mercado inmobiliario de oficinas en su conjunto. Se buscan sobre todo inmuebles de alta calidad en ubicaciones consolidadas con perspectivas de alquiler a largo plazo. La atención se centra especialmente en los grandes mercados de oficinas alemanes, como Berlín, Múnich, Fráncfort y Hamburgo.
Por lo tanto, no se trata de apuestas especulativas sobre inmuebles problemáticos, sino, a menudo, de la adquisición selectiva de inmuebles de calidad a precios que, desde el punto de vista de los compradores, se han vuelto atractivos.
Es precisamente aquí donde se pone de manifiesto que los inversores internacionales suelen actuar de forma anticíclica. No compran cuando el mercado está eufórico, sino cuando reina la incertidumbre.
¿Significa esto malas noticias para los inversores alemanes?
No necesariamente. El movimiento actual de capitales se centra sobre todo en activos de primera categoría. En muchos otros segmentos del mercado, la competencia sigue siendo mucho más manejable.
Precisamente los inmuebles comerciales regionales, los edificios de oficinas más pequeños, las ubicaciones de categoría B y C o las estrategias de valor añadido suelen requerir un profundo conocimiento local. En estos casos, los contactos personales, la experiencia operativa y la gestión activa de activos suelen tener más peso que la mera solidez financiera.
Y es precisamente en estos ámbitos donde muchos inversores alemanes siguen contando con ventajas considerables frente a los compradores internacionales.
Quien conozca los mercados locales, haya creado redes de propietarios y sea capaz de aprovechar activamente el potencial de revalorización, seguirá encontrando oportunidades atractivas hoy en día.
El verdadero cambio en el mercado se está produciendo entre bastidores
El aumento de las compras procedentes de Suiza no es una tendencia a corto plazo ni una situación puntual fortuita.
Son el resultado de varias tendencias que actúan simultáneamente: una creciente presión de refinanciación en Alemania, unos costes de capital más bajos en Suiza, un franco fuerte y una caída significativa de las valoraciones de muchos inmuebles.
Estos factores crean un entorno de mercado en el que los compradores con gran capacidad financiera y un horizonte de inversión a largo plazo se encuentran en una posición especialmente ventajosa.
Por ello, hay muchos indicios de que las «family offices» suizas seguirán desempeñando un papel importante en el mercado inmobiliario comercial alemán en los próximos años.
Conclusión: la competencia se internacionaliza
El mercado inmobiliario comercial alemán se encuentra en plena redistribución de oportunidades y riesgos. Mientras que muchos operadores del mercado nacional siguen lidiando con las consecuencias del cambio de tendencia en los tipos de interés, los inversores internacionales ya están aprovechando activamente las distorsiones surgidas.
En este contexto, son sobre todo las «family offices» suizas las que se están perfilando cada vez más como compradoras de inmuebles de oficinas de alta calidad, a menudo de forma discreta, con frecuencia fuera del mercado y respaldadas por una considerable ventaja de capital.
Sin embargo, para los inversores alemanes, la conclusión decisiva no radica en competir con estos compradores. Mucho más importante es la cuestión de en qué segmentos del mercado residen sus propios puntos fuertes.
Y es que, allí donde los conocimientos locales, la competencia operativa y las redes sólidas son determinantes para el éxito, las ventajas competitivas suelen recaer en manos de quienes mejor conocen el mercado.
