В то время как многие немецкие инвесторы в недвижимость в настоящее время в первую очередь заняты вопросами рефинансирования, корректировки стоимости и сложных условий финансирования, на заднем плане разворачиваются примечательные события.
Именно в один из самых сложных периодов для немецкого рынка коммерческой недвижимости на сцену выходят новые покупатели, причём зачастую они прибывают из Швейцарии.
Вы сейчас видите заменяющий контент с YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентВ настоящее время сменят владельцев прежде всего высококачественные объекты офисной недвижимости, расположенные в престижных районах немецких мегаполисов. Часто это происходит незаметно, вне рамок публичных процессов продажи, и нередко по ценам, которые ещё несколько лет назад были бы едва ли возможны.
Поэтому решающий вопрос уже не заключается в том, поступает ли швейцарский капитал в Германию. Более интересный вопрос заключается в том, насколько масштабным на самом деле может стать это движение капитала.
Рынок под давлением
Тот, кто следит за развитием немецкого рынка коммерческой недвижимости, быстро поймёт, почему в настоящее время открываются возможности для инвесторов с значительными капитальными ресурсами.
После завершения периода низких процентных ставок рыночная конъюнктура кардинально изменилась. Многолетний рост, который поддерживался выгодными условиями финансирования и растущими оценками, сменился фазой перестройки.
Это видно и по объёмам сделок. Если в годы бума ежегодный оборот регулярно превышал 70 миллиардов евро, то сейчас активность на рынке значительно снизилась. Многие участники рынка занимают выжидательную позицию, другие вынуждены продавать, а продление многих кредитных соглашений сопряжено со значительными трудностями.
Особенно сильно это затронуло офисную недвижимость, портфели, финансируемые за счет заемных средств, и девелоперские проекты, расчеты по которым еще проводились исходя из допущений, характерных для периода низких процентных ставок.
«Ловушка рефинансирования» захлопывается
Настоящая проблема многих владельцев заключается не в операционном управлении их недвижимостью, а в структуре капитала.
В период с 2018 по 2021 год множество офисных объектов было профинансировано с помощью кредитов на исторически выгодных условиях. Стоимость финансирования в то время порой достигала уровня, который сегодня кажется едва ли возможным. Сейчас срок действия многих из этих кредитов подходит к концу.
Однако продление финансирования происходит в совершенно иных условиях. Банки требуют более высоких марж, проводят гораздо более строгую проверку и зачастую оценивают объекты более осторожно, чем еще несколько лет назад.
В результате для многих владельцев возникает двойная проблема: финансирование становится дороже, в то время как стоимость недвижимости снизилась. Именно такое сочетание обстоятельств может оказаться опасным.
Если рыночная стоимость недвижимости снижается, банки часто требуют дополнительного собственного капитала, чтобы восстановить баланс коэффициента финансирования. Не каждый владелец может или хочет вложить эти средства.
Следствием этого становятся продажи под давлением, реструктуризация или так называемые «дистресс-сделки». Для покупателей с большим собственным капиталом именно в этот момент начинается интересная фаза.
Почему швейцарские инвесторы в настоящее время находятся в выгодном положении
Привлекательность немецкой офисной недвижимости в настоящее время обусловлена не столько самими объектами, сколько различиями между рынками капитала Германии и Швейцарии.
В то время как многим немецким инвесторам приходится рассчитывать на значительное повышение затрат на финансирование, швейцарские инвесторы пользуются гораздо более благоприятной процентной средой. Это дает им преимущество, которое на первый взгляд кажется незначительным, но на практике имеет огромные последствия.
Ведь в конечном счёте решение об инвестициях в недвижимость принимается исходя из разницы между затратами на финансирование и доходностью объекта.
Если инвестор может привлечь капитал на особенно выгодных условиях и одновременно приобрести недвижимость с привлекательной начальной доходностью, возникает положительный эффект левереджа. Именно этот эффект делает многие объекты офисной недвижимости в Германии в настоящее время интересными для швейцарских инвесторов.
То, что для немецкого покупателя может быть рискованным расчетом, с точки зрения швейцарцев вдруг представляется привлекательной возможностью.
Франк становится дополнительным фактором роста доходности
К этому добавляется фактор, который во многих рыночных анализах недооценивается: валюта.
В последние годы швейцарский франк значительно укрепился по отношению к евро. Для инвесторов из Швейцарии это означает, что немецкие активы стали более доступными уже благодаря одному только обменному курсу. Это дополнительно улучшает исходную ситуацию.
Инвестор, хранящий свой капитал во франках, сегодня получает за ту же сумму большую покупательную способность в зоне евро, чем несколько лет назад. Даже при стабильных ценах на недвижимость это может дать дополнительное преимущество.
Поэтому для многих швейцарских инвесторов немецкая офисная недвижимость выглядит вдвойне привлекательной: цены на неё снизились, а валютный курс играет им на руку.
Почему именно семейные офисы проявляют активность
Примечательно, что многие из этих сделок осуществляются не крупными фондами или страховыми компаниями. Напротив, особенно активны семейные офисы, семьи предпринимателей и частные инвестиционные компании. Причина этого проста.
«Фэмили-офисы» подвергаются гораздо меньшим регуляторным ограничениям, чем институциональные инвесторы. Им не нужно соблюдать фиксированные квоты по фондам, выполнять сложные инвестиционные требования, и зачастую они могут принимать решения в течение нескольких дней.
Именно в фазах рынка, когда продавцам необходимо действовать быстро, такая гибкость становится решающим конкурентным преимуществом.
Пока крупные институциональные инвесторы проходят все этапы согласования во внутренних органах, семейные офисы уже могут принять решение о покупке. На рынке проблемных активов скорость зачастую не менее важна, чем капитал.
Самые интересные сделки остаются незамеченными для широкой публики
Ещё один аспект часто упускается из виду: многие из самых привлекательных сделок не упоминаются ни в одном пресс-релизе.
Именно продавцы, находящиеся под давлением, зачастую не заинтересованы в публичном продвижении объекта. Ставшая достоянием общественности вынужденная продажа может вызвать вопросы со стороны банков, повлиять на ценообразование или оказать влияние на другие объекты в портфеле.
Поэтому значительная часть рыночной активности перемещается в внерыночную сферу. Там доминируют личные сети, специализированные консультанты и прямые контакты между покупателями и владельцами.
Тот, кто не имеет доступа к этим структурам, вообще не узнает о многих самых интересных сделках.
Что покупается в настоящее время
При этом спрос отнюдь не сосредоточен на всем рынке офисной недвижимости. В первую очередь востребованы высококачественные объекты в престижных районах с долгосрочными перспективами сдачи в аренду. Особое внимание уделяется крупным немецким рынкам офисной недвижимости, таким как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Гамбург.
Речь идет не о спекулятивных сделках с проблемными объектами, а зачастую о целенаправленной покупке качественной недвижимости по ценам, которые с точки зрения покупателей стали привлекательными.
Именно здесь становится очевидным, что международные инвесторы часто действуют антициклически. Они покупают не тогда, когда на рынке царит эйфория, а когда преобладает неопределённость.
Означает ли это плохие новости для немецких инвесторов?
Не обязательно. Нынешние потоки капитала сосредоточены прежде всего на объектах премиум-класса. Во многих других сегментах рынка конкуренция остается гораздо менее острой.
Именно региональная коммерческая недвижимость, небольшие офисные объекты, объекты в районах категорий B и C или стратегии «value-add» часто требуют глубокого понимания местных условий. Здесь личные контакты, операционный опыт и активное управление активами зачастую имеют большее значение, чем просто финансовая мощь.
И именно в этих областях многие немецкие инвесторы по-прежнему обладают значительными преимуществами перед международными покупателями.
Тот, кто знает местные рынки, создал сеть контактов с собственниками и может активно реализовывать потенциал повышения стоимости, найдет привлекательные возможности и сегодня.
Сам процесс сдвига рынка происходит в тени
Рост числа покупок со стороны Швейцарии — это не краткосрочная тенденция и не случайный моментный срез.
Они являются результатом нескольких факторов, действующих одновременно: растущего давления в сфере рефинансирования в Германии, более низкой стоимости капитала в Швейцарии, сильного франка и значительного снижения стоимости многих объектов недвижимости.
Эти факторы создают рыночные условия, в которых у покупателей с большим капиталом и долгосрочным инвестиционным горизонтом есть особенно хорошие шансы.
Поэтому есть все основания полагать, что швейцарские семейные офисы будут играть важную роль на рынке коммерческой недвижимости Германии и в ближайшие годы.
Вывод: конкуренция становится все более международной
Немецкий рынок коммерческой недвижимости находится в процессе перераспределения возможностей и рисков. В то время как многие местные участники рынка все еще занимаются преодолением последствий изменения процентных ставок, международные инвесторы уже активно используют возникшие диспропорции.
В первую очередь швейцарские семейные офисы всё чаще выступают в роли покупателей высококачественной офисной недвижимости — зачастую незаметно, часто вне рынка и опираясь на значительные капитальные ресурсы.
Однако для немецких инвесторов главное заключается не в том, чтобы соперничать с этими покупателями. Гораздо важнее вопрос о том, в каких сегментах рынка лежат их собственные сильные стороны.
Ведь там, где успех определяют местный опыт, операционная компетентность и сильные сети контактов, конкурентные преимущества зачастую остаются за теми, кто лучше всех знает рынок.
