От покупки квартиры до стратегии «вилла-финка»: как формируется инвестиционная философия на протяжении десятилетий

Инвестиции в недвижимость редко бывают делом случая — скорее они являются результатом опыта, связей и умения распознавать возможности раньше других. Но как меняется инвестиционная философия на протяжении десятилетий?
Как сохранить успех, когда рынки, законодательство и ожидания клиентов постоянно меняются?

Взгляд на карьеру инвестора показывает: основные принципы остаются неизменными, но акценты смещаются.

Вы сейчас просматриваете заполнитель контента с YouTube. Чтобы перейти к самому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Начало пути: видеть возможности там, где другие видят проблемы

Свой первый объект коммерческой недвижимости инвестор приобрел в 1992 году — в ситуации, которая сегодня многим кажется знакомой: продавец, испытывающий финансовые затруднения, банк, находящийся под давлением, и потенциальный покупатель с дальновидным взглядом.

Вместо того чтобы торговаться о цене, он искал решение, выгодное для всех участников сделки.
Он понимал, что работу сотрудников так называемых отделов реструктуризации в банках оценивают, прежде всего, по тому, насколько быстро они закрывают сложные дела. Поэтому он разработал план: он предложил банку сумму, чуть превышающую ожидаемую цену принудительных торгов, но меньшую, чем рыночная стоимость.

Тем самым он помог:

• продавцу избежать банкротства,

• банку — быстро и без проблем закрыть дело,

• а себе — приобрести недвижимость примерно на 30–40 процентов дешевле рыночной цены.

Так сформировался основной принцип его философии: создавать ситуации, выгодные для всех, вместо того чтобы вести переговоры за счёт других.

Суть стратегии: люди, а не только цифры

Этот принцип до сих пор лежит в основе всех инвестиций. Не каждая сделка основана на максимальной цене или доходности — зачастую решающую роль играют человеческие факторы.

«Я всегда ищу людей, для которых максимально возможная цена не является главным критерием», — говорит инвестор.
Это может быть наследник, желающий быстро продать унаследованный объект, или владелец, не желающий больше вкладывать силы в ремонт.

Иногда важна скорость, а иногда — просто желание закрыть эту главу в своей жизни. Такие ситуации позволяют заключать справедливые, но экономически выгодные сделки — особенно если вы готовы выслушать и предложить индивидуальные решения.

Сеть как ключевой ресурс

Решающим фактором успеха в данном случае является сеть контактов. За годы сложилась обширная сеть связей, включающая предпринимателей, риелторов, юристов, инвесторов и частных знакомых, которая регулярно открывает новые возможности.

Сегодня многие сделки заключаются не в рамках открытых тендеров, а благодаря личным рекомендациям. Когда распространяется слух о том, что кто-то действует конфиденциально, быстро и надежно, открываются двери, которые для других остаются закрытыми.

Часто инвестора рекомендуют, когда сложный объект недвижимости удается продать «под потаенку» — иногда даже в тех случаях, когда объекты слишком малы для него самого, но могут представлять интерес для его сети контактов. Этот принцип доверия является центральным элементом его сегодняшней инвестиционной стратегии.

Смена стратегии: от квартиры к комплексу

С годами фокус инвестиций значительно сместился.
Если в 2000-х и начале 2010-х годов небольшие квартиры и апартаменты ещё приносили привлекательную доходность, то ситуация изменилась в связи с изменениями в законодательстве — например, ужесточением правил аренды жилья для отдыха.

На острове, где инвестор ведет деятельность уже около 15 лет, раньше было принято, что квартира окупала годовые расходы уже через три месяца сдачи в аренду для отдыха.
Однако с момента введения обязательной лицензии на сдачу в аренду на время отпуска легально сдавать в аренду можно лишь небольшое количество объектов — а нарушения могут караться штрафами в размере до 30 000 евро.

Результат: продажа небольших объектов и стратегическая переориентация на более крупные объекты — виллы, финки и загородные дома, рассчитанные на 10–20 человек.

Новый класс недвижимости: нечто среднее между виллой и бутик-отелем

Сегодня предприниматель предпочитает инвестировать в объекты, которые служат мостом между частной роскошью и профессиональной арендой — то есть в дома, которые меньше отелей, но больше традиционных апартаментов для отдыха.

Эти «бутик-финки» обладают рядом преимуществ:

• Более высокие суточные ставки: семьи или группы часто платят от 15 000 до 20 000 евро в неделю за эксклюзивную недвижимость.

• Сниженные эксплуатационные расходы: не требуется постоянный гостиничный персонал — только уборщики, садовники и мастера.

• Собственные службы поддержки: небольшая внутренняя команда обеспечивает гибкость, оперативный ремонт и высокий уровень обслуживания.

Именно для постоянных клиентов — например, гостей из арабских стран или Центральной Европы, которые ежегодно бронируют жилье в одном и том же месте, — надежность имеет решающее значение.
Если летом выходит из строя кондиционер, именно скорость реагирования определяет, вернётся ли клиент в следующем году.

Здесь вновь подтверждается принцип: долгосрочные отношения важнее краткосрочной прибыли.

Уроки трех десятилетий

После более чем 30 лет работы в сфере недвижимости можно проследить чёткую тенденцию:

• От ориентации на цену к ориентации на отношения: важно не самая низкая закупочная цена, а долгосрочная выгода для всех участников.

• От объема к ценности: лучше иметь несколько высококачественных объектов с четкой стратегией, чем множество мелких объектов, требующих значительных административных затрат.

• От транзакционного мышления к системной стратегии: создание собственных структур — уборка, техническое обслуживание, управление — обеспечивает независимость и контроль.

Однако философия остаётся прежней: выявлять ситуации, выгодные для всех сторон, поддерживать связи и реалистично оценивать возможности.

Вывод: инвестиционная стратегия, которая развивается вместе с компанией

Успешное инвестирование в недвижимость — это не жесткая модель, а динамичная стратегия, которая адаптируется к рынкам, людям и условиям.

Начиная с первого объекта коммерческой недвижимости в 1990-х годах, через квартиры на острове и вплоть до сегодняшних роскошных усадеб, одно осталось неизменным:
понимание того, что каждая удачная сделка основана на доверии, честности и явной выгоде для всех сторон.

Или, как выразился инвестор:

«Если ты умный, ты можешь купить недвижимость на 30 или 40 процентов дешевле рыночной цены — но при этом ты должен создавать ситуации, выгодные для всех».