Если бы не знать лучше, можно было бы подумать, что немецкая недвижимость — настоящие «климатические погреба». Средний возраст жилого фонда составляет 60 лет. Чтобы мы смогли достичь наших климатических целей к 2045 году, 80 % существующего фонда необходимо либо модернизировать с точки зрения энергоэффективности, либо полностью заменить. Это не простая задача, если учесть, что на долю строительного сектора приходится около 36 % общего энергопотребления и примерно 30 % выбросов CO₂.
Вы сейчас просматриваете заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентЭкологическая необходимость очевидна. Но не возникает ли здесь решающий вопрос: окупается ли «зеленое» строительство с финансовой точки зрения? Помогает ли экологическая устойчивость не только окружающей среде, но и вашему банковскому счету?
Что вообще означает «устойчивое строительство»?
Устойчивое строительство включает в себя проектирование, возведение и эксплуатацию зданий, которые на протяжении всего своего жизненного цикла оказывают как можно меньшее негативное воздействие на окружающую среду, здоровье людей и ресурсы. Это означает, например:
-
использование переработанного бетона
-
эффективная теплоизоляция и высококачественные окна
-
установка фотоэлектрических систем на крышах
-
использование современных тепловых насосов вместо систем отопления, работающих на ископаемом топливе
Конечно, затраты на строительство выше, чем при традиционном способе возведения. Но действительно ли эти дополнительные инвестиции оправданы?
Цифры, которые убеждают
Анализ, проведённый Немецким энергетическим агентством (2022), даёт чёткие ответы.
-
Стоимость строительства: традиционный дом — 2 500 € за м², энергоэффективный дом — 2 800 € за м², то есть на 300 € больше.
-
Эксплуатационные расходы за 30 лет: традиционный дом — 1 800 € за м², энергоэффективный дом — 950 € за м².
-
Расходы на техническое обслуживание за 30 лет: традиционный дом — 1 400 € за м², энергоэффективный дом — 900 € за м².
В целом общие затраты составляют 5 700 € за м² для традиционного строительства по сравнению с 4 650 € за м² для энергоэффективного дома. Точка безубыточности достигается уже через 12 лет. С этого момента энергоэффективный дом становится более выгодным.
Субсидии и налоговые льготы
Хорошая новость заключается в том, что экологичное строительство привлекательно не только благодаря долгосрочной экономии средств. Государство и законодатели также активно поддерживают инвесторов:
-
Льготные кредиты: на строительство дома класса энергоэффективности «Effizienzhaus 40» с сертификатом QNG предоставляются кредиты в размере до 150 000 € на каждую жилую единицу под процентную ставку всего 0,52 % (по состоянию на май 2024 года). В расчёте на 30 лет это даёт положительную разницу в процентных ставках в размере до 45 000 € на каждый кредит в размере 500 000 €.
-
Налоговые льготы: с 2023 года §7b Закона о подоходном налоге (EStG) предусматривает для новых климатически экологичных зданий специальный амортизационный отчисление в размере 5 % в год в течение четырёх лет, то есть в общей сложности 20 % в дополнение к обычной амортизации. Пример: при объеме проекта в 3,8 млн евро дополнительная амортизация составит 760 000 евро. При налоговой ставке 42 % это соответствует экономии на налогах в размере около 319 000 евро.
Устойчивое развитие окупается также при аренде и продаже
Экологичные здания не только дешевле в эксплуатации, но и более привлекательны на рынке.
-
Доходы от аренды: с каждым снижением класса энергоэффективности арендная плата в среднем уменьшается на 0,21 € за м². Квартира класса A приносит в среднем на 2,85 € больше за м², чем сопоставимая квартира класса C.
-
Цены продажи: рынок явно наказывает низкую энергоэффективность. С каждым снижением класса цена продажи жилой недвижимости в среднем падает на 7,5 %. При переходе из класса B в класс C скидка составляет уже 15 %, а в случае многоквартирных домов в некоторых случаях даже 20 %. Это явление называется «Brown Discount» (скидка Брауна ). И наоборот, для энергоэффективных объектов существует «Green Premium» (зеленая надбавка), то есть надбавка к цене.
Особенно важно: институциональные инвесторы, такие как страховые компании или пенсионные фонды, все чаще инвестируют исключительно в недвижимость, соответствующую критериям ESG. В 2022 году доля сертифицированных «зеленых» зданий на общем рынке коммерческих инвестиций Германии составляла 30 %, а в 2023 году, несмотря на ослабление рынка, по-прежнему оставалась на уровне 27 %.
Практический пример: циркулярное строительство
Интересным пилотным проектом является новый окружной архив города Фирзен. Здание было построено по модульному принципу с использованием переработанных материалов. Хотя в конечном итоге стоимость строительства составила 16,6 млн евро, что значительно превысило первоначальный бюджет в 11,6 млн евро, на протяжении всего жизненного цикла здания это принесет ряд преимуществ.
-
Экономия на энергозатратах: 3,4 млн евро
-
Экономия на техническом обслуживании: 2,3 млн евро
-
Остаточная стоимость по окончании срока эксплуатации: 1,2 млн евро
-
Экономия затрат на выбросы CO₂: 140 000 евро
В итоге, несмотря на более высокие затраты на строительство, фактическая сумма расходов составляет около 7 миллионов евро, что значительно дешевле, чем в случае традиционного варианта.
Вывод
«Зелёное» строительство уже давно перестало быть идеализмом и стало реальной экономической выгодой.
-
Снижение эксплуатационных расходов
-
государственная поддержка и налоговые льготы
-
более высокие арендные ставки и цены продажи
-
лучшие возможности финансирования и более высокая востребованность на рынке
Тот, кто сегодня занимается экологичным строительством или модернизацией, обеспечивает себе не только экологические преимущества, но и финансовую отдачу. «Зелёная премия» — это реальность, а «коричневый дисконт» — риск, который больше никто не может себе позволить.
Поэтому ответ однозначен: экологичность окупается. Для окружающей среды, для общества и для вашего портфеля.
