По некоторым данным, в Берлине 40 000 квартир якобы выведены из обычного рынка аренды из-за сдачи их в аренду для отдыха. Эта цифра постоянно фигурирует в политических дебатах, сообщениях СМИ и предвыборных аргументах. Она достаточно велика, чтобы привлечь внимание, и именно в этом и заключается часть проблемы.
Вы сейчас просматриваете заполнитель контента от YouTube. Чтобы получить доступ к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентВедь в зависимости от определения эта цифра может резко меняться. А вместе с ней — и политическая оценка.
Рынок жилья под давлением
Берлин, без сомнения, находится под огромным давлением. Город растёт, спрос на жильё увеличивается, и, по официальным оценкам, не хватает около 140 000 квартир. В то же время растут арендная плата и стоимость строительства, в то время как проекты нового строительства зачастую не оправдывают ожиданий.
В таких условиях любая потенциальная «неэффективная аллокация» жилья сразу же приобретает политическую значимость. Особое внимание уделяется квартирам для сдачи в аренду на время отпуска через такие платформы, как Airbnb, поскольку они наглядно видны и о них легко рассказать.
Однако главный вопрос заключается в следующем: насколько велико их реальное влияние?
40 000 или 6 000 квартир?
Новое исследование организации «Apartment-Allianz Berlin» пришло к выводу, значительно отличающемуся от многих политических оценок. Вместо 40 000 квартир для сдачи в аренду на время отпуска в исследовании выявлено около 6 000 подлинных квартир такого типа в столице.
Разница огромна, но она объяснима. Ведь эти две цифры отражают не одно и то же.
Более высокая цифра в 40 000 часто основана на очень широком определении. Она включает:
- целые квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду туристам
- эпизодическую сдачу в аренду частными лицами
- а также отдельные комнаты в квартирах, используемых для собственного проживания
В то же время в исследовании дается гораздо более строгое определение. В нем под настоящие квартиры для отдыха относятся исключительно целые жилые единицы, которые постоянно и на коммерческой основе используются для краткосрочной аренды.
Это различие имеет решающее значение, однако в общественной дискуссии оно зачастую не проводится чётко.
Тема, имеющая политическую окраску
Дискуссия о квартирах для сдачи в аренду на время отпуска уже давно перестала быть чисто экономической темой. Она стала частью более широкого политического дискурса: кризиса жилищного обеспечения в Берлине.
Особенно в преддверии выборов эта тема приобретает дополнительную актуальность. Партии находятся под давлением и вынуждены предлагать решения. Квартиры для сдачи в аренду на время отпуска дают им простую схему объяснения: жилое пространство «используется не по назначению» и изымается из рынка.
Проблема в том, что это объяснение не охватывает всю суть вопроса.
Оно понятно с эмоциональной точки зрения, но с аналитической часто оказывается неполным.
Взгляд на общие цифры
Чтобы правильно оценить влияние аренды жилья для отдыха, необходимо рассматривать рынок в целом.
В Берлине насчитывается около 2,01 миллиона квартир. В то же время дефицит жилья оценивается примерно в 140 000 единиц.
Даже если взять за основу более высокую цифру в 40 000 квартир для сдачи в аренду на время отпуска, это составляет менее 2 процентов от общего жилищного фонда и менее трети от оцениваемого дефицита.
В результате масштабы проблемы значительно меняются.
К этому добавляется часто упускаемый из виду момент: согласно данным переписи, в Берлине пустует около 40 000 квартир. Часть из них — уже более года. Эти объекты также фактически выпадают из рынка, не получая при этом такого же политического внимания, как квартиры для сдачи в аренду на время отпуска.
Насколько велик реальный эффект?
Конечно, квартиры для отдыха оказывают влияние на отдельные районы. Исследования показывают, что появление дополнительных предложений на Airbnb может привести к небольшому росту арендной платы на местном уровне. Исследование Немецкого института экономических исследований оценивает этот эффект в среднем примерно в 13 центов за квадратный метр.
Это измеримый показатель, но по сравнению с общим уровнем арендной платы он не является доминирующим фактором кризиса. Более важную роль играют структурные факторы, которые определяют рынок на протяжении многих лет.
Истинные причины жилищного кризиса
Причины напряжённой ситуации в Берлине лежат глубже и менее ощутимы на эмоциональном уровне:
Во-первых: объем нового строительства недостаточен для удовлетворения спроса.
Во-вторых: за последние годы стоимость строительства значительно выросла.
В-третьих: процедуры получения разрешений являются длительными и сложными.
В-четвертых: политическая неопределенность отпугивает инвесторов.
В-пятых: население города постоянно растёт за счёт притока новых жителей.
Эти факторы носят системный и долгосрочный характер. Напротив, влияние аренды жилья для отдыха сравнительно ограничено.
Почему же дебаты по этому поводу всё же так ожесточённы
Причина кроется не столько в экономической значимости, сколько в политической коммуникации.
Квартиры для сдачи в аренду находятся на виду. Они конкретны. И их легко использовать в качестве символа роста арендной платы и нехватки жилья.
Сложные причины, такие как строительная политика, бюрократия или инвестиционный климат, напротив, объяснить гораздо сложнее.
Так возникает дисбаланс между восприятием и реальностью.
Вывод
На вопрос «Airbnb разрушает Берлин?» можно ответить однозначным «нет», по крайней мере, исходя из имеющихся данных.
Да, аренды жилья для отдыха оказывают влияние на определенные рынки и сегменты. Да, они являются частью городской жилищной политики. Но они не являются основной причиной жилищных проблем Берлина.
Данные скорее показывают иную картину: структурный дефицит жилья, который определяется новым строительством, планированием и политическими рамками, а не отдельной платформой.
Поэтому тот, кто действительно хочет понять рынок, должен присмотреться повнимательнее и проводить различие между символической политикой и структурными причинами.
