Al parecer, en Berlín hay 40 000 viviendas que se han retirado del mercado de alquiler habitual debido a los alquileres vacacionales. Esta cifra aparece una y otra vez en los debates políticos, los informes de los medios de comunicación y los argumentos de campaña electoral. Es lo suficientemente elevada como para llamar la atención, y precisamente eso forma parte del problema.
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Desbloquear contenido Aceptar el servicio necesario y desbloquear el contenidoY es que, según la definición que se utilice, esta cifra varía drásticamente. Y, con ella, también la valoración política.
Un mercado inmobiliario bajo presión
Berlín se encuentra, sin duda, bajo una presión enorme. La ciudad crece, la demanda de vivienda aumenta y, según estimaciones oficiales, faltan unas 140 000 viviendas. Al mismo tiempo, suben los alquileres y los costes de construcción, mientras que los proyectos de nueva construcción suelen quedarse por debajo de las expectativas.
En este contexto, cualquier posible «malasignación» de vivienda adquiere inmediatamente relevancia política. Los alojamientos vacacionales a través de plataformas como Airbnb son objeto de especial atención, ya que son visibles y fáciles de dar a conocer.
Pero la pregunta clave es: ¿cuál es su influencia real?
¿40 000 o 6 000 viviendas?
Un nuevo estudio de la Apartment-Allianz Berlin llega a una conclusión muy diferente a la de muchas estimaciones políticas. En lugar de 40 000 viviendas vacacionales, el estudio identifica unas 6 000 viviendas vacacionales reales en la capital.
La diferencia es enorme, pero tiene una explicación. Y es que ambas cifras no miden lo mismo.
La cifra más elevada, de 40 000, se basa a menudo en una definición muy amplia. Esta incluye:
- viviendas completas que se alquilan de forma permanente con fines turísticos
- alquileres ocasionales por parte de particulares
- así como habitaciones individuales dentro de viviendas de uso propio
El estudio, por su parte, establece una definición mucho más estricta. En él, se consideran auténticos alojamientos vacacionales únicamente las viviendas completas que se utilizan de forma permanente y con fines comerciales para el alquiler a corto plazo.
Esta distinción es fundamental, pero a menudo no se aclara debidamente en el debate público.
Un tema con gran carga política
El debate sobre los apartamentos turísticos hace tiempo que dejó de ser una cuestión puramente económica. Se ha convertido en parte de una narrativa política más amplia: la crisis de la vivienda en Berlín.
Este tema cobra aún más relevancia, sobre todo en el contexto electoral. Los partidos se ven presionados a presentar soluciones. Los apartamentos turísticos ofrecen un modelo explicativo sencillo: el espacio habitable se «desvía de su finalidad» y se retira del mercado.
El problema es que esta explicación se queda corta.
Es comprensible desde el punto de vista emocional, pero a menudo resulta incompleta desde el punto de vista analítico.
Una mirada a las cifras generales
Para valorar correctamente la influencia de los apartamentos turísticos, hay que tener en cuenta el mercado en su conjunto.
Berlín cuenta con unos 2,01 millones de viviendas. Al mismo tiempo, se estima que el déficit de vivienda ronda las 140 000 unidades.
Incluso si se toma como referencia la cifra más elevada de 40 000 viviendas vacacionales, esto supone menos del 2 % del parque inmobiliario total y menos de un tercio del déficit estimado.
Esto cambia considerablemente las perspectivas.
A esto se suma un aspecto que a menudo se pasa por alto: según el censo, en Berlín hay unas 40 000 viviendas desocupadas. Algunas de ellas llevan más de un año así. De hecho, estas viviendas también quedan fuera del mercado, sin que reciban la misma atención política que los alojamientos vacacionales.
¿Cuál es el efecto real?
Por supuesto, los alojamientos vacacionales influyen en determinados barrios. Los estudios demuestran que las ofertas adicionales de Airbnb pueden provocar ligeros aumentos de los precios de los alquileres a nivel local. Un estudio del Instituto Alemán de Investigación Económica cuantifica este efecto en una media de unos 13 céntimos por metro cuadrado.
Es un efecto cuantificable, pero, en relación con el nivel general de los alquileres, no es un factor determinante de la crisis. Son más importantes los factores estructurales que marcan el mercado desde hace años.
Las causas reales de la crisis de la vivienda
Las causas de la tensa situación en Berlín son más profundas y menos palpables desde el punto de vista emocional:
En primer lugar: la construcción de nuevas viviendas no es suficiente para cubrir la demanda.
En segundo lugar: los costes de construcción han aumentado considerablemente en los últimos años.
En tercer lugar: los trámites para obtener las licencias son largos y complejos.
En cuarto lugar: la incertidumbre política disuade a los inversores.
En quinto lugar: la ciudad sigue creciendo de forma continua debido a la llegada de nuevos habitantes.
Estos factores tienen un efecto sistémico y a largo plazo. Por el contrario, la influencia de los alojamientos vacacionales es relativamente limitada.
¿Por qué, a pesar de todo, el debate es tan intenso?
La razón no radica tanto en su importancia económica como en la comunicación política.
Los pisos de alquiler son visibles. Son concretos. Y se pueden utilizar muy bien como símbolo del aumento de los alquileres y de la escasez de vivienda.
Por el contrario, las causas complejas, como la política urbanística, la burocracia o el clima de inversión, son más difíciles de explicar.
Así se crea un desequilibrio entre la percepción y la realidad.
Conclusión
A la pregunta «¿Airbnb está destruyendo Berlín?» se puede responder con un rotundo «no», al menos según los datos disponibles.
Sí, los alojamientos turísticos influyen en determinados mercados y segmentos. Sí, forman parte de la política de vivienda municipal. Pero no son la causa principal de los problemas de vivienda en Berlín.
Los datos muestran más bien otra realidad: una escasez estructural de viviendas determinada por la construcción de nuevas viviendas, la planificación y el marco político, y no por un único modelo de plataforma.
Por eso, quien quiera comprender realmente el mercado debe analizarlo con más detenimiento y distinguir entre la política simbólica y las causas estructurales.
