Podobno w Berlinie 40 000 mieszkań zostało wycofanych z regularnego rynku najmu z powodu wynajmu wakacyjnego. Liczba ta pojawia się wielokrotnie w debatach politycznych, doniesieniach mediów i argumentacji wyborczej. Jest na tyle duża, że przyciąga uwagę, i właśnie to stanowi część problemu.
Oglądają Państwo obecnie treść zastępczą z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, proszę kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.
Odblokuj treść Zaakceptuj wymagane warunki i odblokuj treśćW zależności od definicji liczba ta ulega bowiem drastycznym zmianom. A wraz z nią zmienia się również ocena polityczna.
Rynek mieszkaniowy pod presją
Berlin bez wątpienia znajduje się pod ogromną presją. Miasto się rozrasta, rośnie popyt na mieszkania, a według oficjalnych szacunków brakuje około 140 000 mieszkań. Jednocześnie rosną czynsze i koszty budowy, podczas gdy projekty nowych inwestycji często nie spełniają oczekiwań.
W tej sytuacji każda potencjalna „nieprawidłowa alokacja” powierzchni mieszkalnej natychmiast nabiera znaczenia politycznego. Szczególną uwagę przyciągają mieszkania wakacyjne oferowane za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, ponieważ są one widoczne i łatwo o nich mówić.
Jednak kluczowe pytanie brzmi: jak duży jest ich rzeczywisty wpływ?
40 000 czy 6 000 mieszkań?
Nowe badanie przeprowadzone przez Apartment-Allianz Berlin prowadzi do wniosków znacznie odbiegających od wielu szacunków politycznych. Zamiast 40 000 mieszkań wakacyjnych, badanie wskazuje na około 6 000 prawdziwych mieszkań wakacyjnych w stolicy.
Różnica jest ogromna, ale da się ją wyjaśnić. Obie liczby nie odnoszą się bowiem do tego samego.
Wyższa liczba, wynosząca 40 000, opiera się często na bardzo szerokiej definicji. Obejmuje ona:
- całe mieszkania, które są na stałe wynajmowane turystom
- okazjonalne wynajmy przez osoby prywatne
- a także pojedyncze pokoje w mieszkaniach zajmowanych na własne potrzeby
W badaniu tym natomiast zastosowano znacznie bardziej rygorystyczne kryteria. Za prawdziwe mieszkania wakacyjne uznaje się tam wyłącznie całe jednostki mieszkalne, które są wykorzystywane na stałe i w celach komercyjnych do wynajmu krótkoterminowego.
To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie, jednak w debacie publicznej często nie jest ono jasno podkreślane.
Temat o silnym wydźwięku politycznym
Dyskusja na temat mieszkań wakacyjnych już dawno przestała być kwestią czysto ekonomiczną. Stała się ona częścią szerszej narracji politycznej: kryzysu mieszkaniowego w Berlinie.
Temat ten nabiera dodatkowego znaczenia zwłaszcza w kontekście wyborczym. Partie polityczne znajdują się pod presją, by przedstawić rozwiązania. Apartamenty wakacyjne stanowią w tym kontekście prosty wzorzec wyjaśniający: powierzchnia mieszkalna jest „wykorzystywana niezgodnie z przeznaczeniem” i wycofywana z rynku.
Problem polega na tym, że wyjaśnienie to jest zbyt uproszczone.
Jest ona zrozumiała z emocjonalnego punktu widzenia, ale z analitycznego punktu widzenia często jest niekompletna.
Spojrzenie na dane ogólne
Aby właściwie ocenić wpływ mieszkań wakacyjnych, należy spojrzeć na cały rynek.
W Berlinie znajduje się około 2,01 mln mieszkań. Jednocześnie zapotrzebowanie na mieszkania szacuje się na około 140 000 jednostek.
Nawet jeśli przyjąć wyższą liczbę 40 000 mieszkań wakacyjnych, stanowi to mniej niż 2 procent całkowitej liczby mieszkań i mniej niż jedną trzecią szacowanego niedoboru.
To znacznie zmienia skalę problemu.
Do tego dochodzi często pomijany aspekt: według spisu powszechnego w Berlinie pustostanem jest około 40 000 mieszkań. Część z nich stoi pusta od ponad roku. Również te lokale są faktycznie wyłączone z rynku, nie poświęca się im jednak takiej samej uwagi politycznej jak mieszkaniom wakacyjnym.
Jak duży jest rzeczywisty wpływ tej sytuacji?
Oczywiście mieszkania wakacyjne mają wpływ na poszczególne dzielnice. Badania pokazują, że dodatkowe oferty na platformie Airbnb mogą lokalnie prowadzić do niewielkiego wzrostu czynszów. Analiza przeprowadzona przez Niemiecki Instytut Badań Gospodarczych szacuje ten efekt średnio na około 13 centów za metr kwadratowy.
Jest to efekt mierzalny, ale w stosunku do ogólnego poziomu czynszów nie stanowi on dominującego czynnika kryzysu. Ważniejsze są czynniki strukturalne, które od lat kształtują rynek.
Rzeczywiste przyczyny kryzysu mieszkaniowego
Przyczyny napiętej sytuacji w Berlinie leżą głębiej i są mniej namacalne emocjonalnie:
Po pierwsze: liczba nowych inwestycji budowlanych nie wystarcza, by zaspokoić popyt.
Po drugie: koszty budowy znacznie wzrosły w ostatnich latach.
Po trzecie: procedury uzyskiwania pozwoleń są długotrwałe i skomplikowane.
Po czwarte: niepewność polityczna zniechęca inwestorów.
Po piąte: miasto stale się rozrasta dzięki napływowi nowych mieszkańców.
Czynniki te mają charakter systemowy i długoterminowy. Natomiast wpływ mieszkań wakacyjnych jest stosunkowo ograniczony.
Dlaczego mimo to debata ta budzi tak duże emocje
Przyczyną jest nie tyle znaczenie gospodarcze, co komunikacja polityczna.
Mieszkania wakacyjne są widoczne. Są konkretne. I świetnie nadają się jako symbol rosnących czynszów i niedoboru mieszkań.
Z kolei złożone przyczyny, takie jak polityka budowlana, biurokracja czy klimat inwestycyjny, są trudniejsze do wyjaśnienia.
W ten sposób powstaje rozbieżność między postrzeganiem a rzeczywistością.
Wniosek
Na pytanie „Czy Airbnb niszczy Berlin?” można odpowiedzieć zdecydowanym „nie”, przynajmniej na podstawie dostępnych danych.
Tak, mieszkania wakacyjne mają wpływ na niektóre rynki i segmenty. Tak, stanowią one część miejskiej polityki mieszkaniowej. Nie są jednak głównym czynnikiem powodującym problemy mieszkaniowe w Berlinie.
Dane pokazują raczej inny obraz: strukturalny niedobór mieszkań, który wynika z nowych inwestycji budowlanych, planowania przestrzennego i ram politycznych, a nie z pojedynczego modelu platformowego.
Kto naprawdę chce zrozumieć rynek, musi zatem przyjrzeć się mu dokładniej i odróżnić politykę symboliczną od przyczyn strukturalnych.
