40.000 Wohnungen sollen in Berlin angeblich durch Ferienvermietung dem regulären Mietmarkt entzogen sein. Diese Zahl taucht immer wieder in politischen Debatten, Medienberichten und Wahlkampfargumentationen auf. Sie ist groß genug, um Aufmerksamkeit zu erzeugen und genau das ist Teil des Problems.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von YouTube. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und Inhalte entsperrenDenn je nach Definition verändert sich diese Zahl drastisch. Und damit auch die politische Bewertung.
Ein Wohnungsmarkt unter Druck
Berlin steht zweifellos unter massivem Druck. Die Stadt wächst, die Nachfrage nach Wohnraum steigt, und laut offiziellen Schätzungen fehlen rund 140.000 Wohnungen. Gleichzeitig steigen Mieten und Baukosten, während Neubauprojekte häufig hinter den Erwartungen zurückbleiben.
In diesem Umfeld wird jede potenzielle „Fehlallokation“ von Wohnraum sofort politisch relevant. Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb sind dabei besonders im Fokus, weil sie sichtbar sind und sich leicht kommunizieren lassen.
Doch die entscheidende Frage lautet: Wie groß ist ihr tatsächlicher Einfluss?
40.000 oder 6.000 Wohnungen?
Eine neue Studie der Apartment-Allianz Berlin kommt zu einem deutlich anderen Ergebnis als viele politische Schätzungen. Statt 40.000 Ferienwohnungen identifiziert die Studie rund 6.000 echte Ferienwohnungen in der Hauptstadt.
Der Unterschied ist enorm, aber er ist erklärbar. Denn beide Zahlen messen nicht dasselbe.
Die höhere Zahl von 40.000 basiert häufig auf einer sehr breiten Definition. Sie umfasst:
- komplette Wohnungen, die dauerhaft touristisch vermietet werden
- gelegentliche Vermietungen durch Privatpersonen
- sowie einzelne Zimmer innerhalb selbst genutzter Wohnungen
Die Studie hingegen grenzt deutlich strenger ab. Als echte Ferienwohnung gelten dort ausschließlich komplette Wohneinheiten, die dauerhaft und kommerziell für Kurzzeitvermietung genutzt werden.
Diese Unterscheidung ist entscheidend, wird aber in der öffentlichen Debatte oft nicht sauber gemacht.
Ein politisch aufgeladenes Thema
Die Diskussion um Ferienwohnungen ist längst kein rein ökonomisches Thema mehr. Sie ist Teil eines größeren politischen Narrativs geworden: dem Wohnungsnotstand in Berlin.
Vor allem im Wahlkontext gewinnt dieses Thema zusätzlich an Dynamik. Parteien stehen unter Druck, Lösungen zu präsentieren. Ferienwohnungen bieten dabei ein einfaches Erklärungsmuster: Wohnraum wird „zweckentfremdet“ und dem Markt entzogen.
Das Problem: Diese Erklärung greift zu kurz.
Sie ist emotional nachvollziehbar, aber analytisch oft unvollständig.
Der Blick auf die Gesamtzahlen
Um den Einfluss von Ferienwohnungen richtig einzuordnen, muss man den Gesamtmarkt betrachten.
Berlin verfügt über etwa 2,01 Millionen Wohnungen. Gleichzeitig wird der Wohnungsbedarf auf ein Defizit von rund 140.000 Einheiten geschätzt.
Selbst wenn man die höhere Zahl von 40.000 Ferienwohnungen zugrunde legt, entspricht das weniger als 2 Prozent des Gesamtbestands und weniger als ein Drittel des geschätzten Mangels.
Die Dimensionen verschieben sich dadurch erheblich.
Hinzu kommt ein oft übersehener Punkt: Laut Zensus stehen in Berlin rund 40.000 Wohnungen leer. Ein Teil davon seit über einem Jahr. Auch diese Einheiten entziehen sich faktisch dem Markt, ohne dass sie dieselbe politische Aufmerksamkeit erhalten wie Ferienwohnungen.
Wie groß ist der tatsächliche Effekt?
Natürlich haben Ferienwohnungen einen Einfluss auf einzelne Quartiere. Studien zeigen, dass zusätzliche Airbnb-Angebote lokal zu leichten Mietpreissteigerungen führen können. Eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung beziffert diesen Effekt auf durchschnittlich rund 13 Cent pro Quadratmeter.
Das ist messbar, aber im Verhältnis zum gesamten Mietniveau kein dominierender Treiber der Krise. Wichtiger sind strukturelle Faktoren, die den Markt seit Jahren prägen.
Die eigentlichen Ursachen der Wohnungskrise
Die Ursachen für die angespannte Lage in Berlin liegen tiefer und sind weniger emotional greifbar:
Erstens: Der Neubau reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.
Zweitens: Baukosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen.
Drittens: Genehmigungsprozesse sind langwierig und komplex.
Viertens: Politische Unsicherheiten wirken abschreckend auf Investoren.
Fünftens: Die Stadt wächst durch Zuzug kontinuierlich weiter.
Diese Faktoren wirken systemisch und langfristig. Im Gegensatz dazu ist der Einfluss von Ferienwohnungen vergleichsweise begrenzt.
Warum die Debatte trotzdem so stark ist
Der Grund liegt weniger in der ökonomischen Bedeutung, sondern in der politischen Kommunikation.
Ferienwohnungen sind sichtbar. Sie sind konkret. Und sie lassen sich gut als Symbol für steigende Mieten und Wohnraummangel verwenden.
Komplexe Ursachen wie Baupolitik, Bürokratie oder Investitionsklima sind dagegen schwerer zu vermitteln.
So entsteht ein Ungleichgewicht zwischen Wahrnehmung und Realität.
Fazit
Die Frage „Airbnb zerstört Berlin?“ lässt sich mit einem klaren Nein beantworten, zumindest auf Basis der verfügbaren Daten.
Ja, Ferienwohnungen haben einen Einfluss auf bestimmte Märkte und Segmente. Ja, sie sind Teil der städtischen Wohnungspolitik. Aber sie sind nicht der Haupttreiber der Berliner Wohnungsprobleme.
Die Daten zeigen vielmehr ein anderes Bild: Ein struktureller Wohnungsmangel, der durch Neubau, Planung und politische Rahmenbedingungen bestimmt wird, nicht durch ein einzelnes Plattformmodell.
Wer den Markt wirklich verstehen will, muss deshalb genauer hinschauen und zwischen Symbolpolitik und strukturellen Ursachen unterscheiden.
