Kiedy latem 2022 roku wprowadzono bilet za 9 euro, nagle wiele rzeczy wydawało się możliwych. Za symboliczną cenę można było korzystać z niemal całej sieci transportu lokalnego w Niemczech – od Morza Północnego po Alpy, od centrów dużych miast po obszary wiejskie.
Oprócz debaty na temat polityki transportowej szybko pojawiła się również interesująca teza dotycząca rynku nieruchomości: jeśli mobilność stanie się znacznie tańsza, ludzie mogliby mieszkać dalej od miast. Odciążyłoby to drogie metropolie, a przedmieścia i regiony peryferyjne zyskałyby na atrakcyjności.
Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.
Odblokuj treść Zaakceptuj wymagane warunki i odblokuj treśćLogika stojąca za tym rozwiązaniem wydawała się przekonująca. Kto co miesiąc wydaje mniej pieniędzy na dojazdy do pracy, może przecież pogodzić się z dłuższymi trasami dojazdu. Wielu obserwatorów rynku spodziewało się zatem wzrostu popytu i wyższych cen nieruchomości w regionach otaczających duże aglomeracje.
Dzisiaj, kilka lat później, można jednak podsumować sytuację w sposób rozczarowujący. Bilet „Deutschlandticket”, który obecnie kosztuje 63 euro, wpłynął na rynek nieruchomości znacznie mniej, niż wielu się spodziewało. Nie doszło do wielkiego boomu na przedmieściach.
Powstaje więc interesujące pytanie: dlaczego?
Wielkie oczekiwania zderzyły się z surową rzeczywistością
Z perspektywy czasu widać, że dyskusja na temat biletu „Deutschlandticket” była często w większym stopniu kształtowana przez nadzieje niż przez rzeczywiste dane rynkowe.
Szczególnie pouczająca jest metaanaliza przeprowadzona w ramach projektu Ariadne w Instytucie Badań nad Skutkami Zmian Klimatu w Poczdamie, w której przeanalizowano różne badania dotyczące biletu „Deutschlandticket”. W analizie tej uwzględniono dane z sieci komórkowych, pomiary natężenia ruchu, ankiety oraz empiryczne analizy zachowań związanych z mobilnością.
Wynik na pierwszy rzut oka zaskakuje: bilet „Deutschlandticket” wprawdzie zmienił zachowania wielu osób, ale wygenerował znacznie mniej nowych przejazdów, niż pierwotnie oczekiwano.
Większość użytkowników nie podróżuje częściej niż wcześniej. Zamiast tego po prostu zmienili środek transportu. Właśnie w tym tkwi rzeczywisty efekt działania biletu.
Mniej przejazdów samochodowych, ale brak nowego boomu mieszkaniowego
Badania faktycznie pokazują, że znaczna część podróży realizowanych w ramach biletu „Deutschlandticket” byłaby wcześniej odbywana samochodem. W zależności od badania od 12 do 16 procent podróży zostało przeniesionych z samochodów osobowych do lokalnego transportu publicznego. Dzięki temu liczba przejechanych kilometrów samochodem wyraźnie spadła.
Szczególnie interesujące jest to, że efekt ten występuje przede wszystkim w przypadku dłuższych tras dojazdowych do pracy, czyli właśnie tam, gdzie znajduje się wiele gmin z zamożnych przedmieść. Osoby dojeżdżające codziennie 30 kilometrów lub więcej do najbliższego dużego miasta czerpią ponadprzeciętne korzyści z niedrogiego biletu na transport publiczny.
W zasadzie powinno to stanowić impuls dla rynków nieruchomości w okolicznych miejscowościach. Jednak jak dotąd dzieje się to tylko w bardzo ograniczonym zakresie. Przyczyna tego zjawiska leży głębiej niż kwestia ceny biletu.
Prawdziwym problemem jest infrastruktura
Bilet „Deutschlandticket” sprawia, że mobilność staje się tańsza. Nie oznacza to jednak automatycznie, że staje się ona lepsza. Dla osób dojeżdżających do pracy ostatecznie liczy się nie tylko cena biletu. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim to, jak niezawodnie i szybko dotrą do celu.
Kto każdego ranka czeka na spóźnione pociągi, siedzi w przepełnionych pociągach regionalnych lub musi kilkakrotnie się przesiadać, ten postrzega dojazd do pracy jako uciążliwość, nawet jeśli bilet jest tani. Właśnie w tym miejscu bilet „Deutschlandticket” napotyka swoje ograniczenia.
Problemy strukturalne niemieckiej sieci kolejowej bowiem nadal istnieją. Wiele tras jest przeciążonych, stacje wymagają remontu, a ważne połączenia są niedostatecznie rozbudowane. Jednocześnie kolej boryka się z ogromnym zapotrzebowaniem na inwestycje.
Innymi słowy: bilet ten subsydiuje dostęp do systemu, ale nie poprawia automatycznie jego jakości. I właśnie dlatego jego wpływ na rynek nieruchomości pozostaje ograniczony.
Dlaczego ceny nieruchomości reagują przede wszystkim na czynniki krótkoterminowe
Dla branży nieruchomości szczególnie ważna jest jedna obserwacja: ludzie nie kupują ani nie wynajmują wyłącznie ze względu na koszty, ale także na dostępność.
Badanie przeprowadzone przez firmę BPD Immobilienentwicklung we współpracy z Instytutem Gospodarki Niemieckiej (Institut der Deutschen Wirtschaft) dokładnie przeanalizowało właśnie ten związek. Przedmiotem badania były rynki mieszkaniowe w regionach wokół Kolonii, Stuttgartu i Karlsruhe.
Wynik był jednoznaczny. To nie cena biletu ma decydujący wpływ na wartość nieruchomości, lecz rzeczywisty czas podróży.
Im szybsze połączenie danej lokalizacji z centrum, tym wyższe są ceny nieruchomości. Jeśli czas dojazdu znacznie się skraca, wartości nieruchomości zauważalnie rosną. Z drugiej strony lokalizacje tracą na atrakcyjności, gdy połączenia są słabe lub trzeba pogodzić się z długim czasem dojazdu.
Na pierwszy rzut oka wydaje się to oczywiste, jednak w debatach politycznych często jest to niedoceniane. Dla większości osób dojeżdżających do pracy czas jest bowiem najcenniejszym zasobem.
Przykład z okolic Kolonii
Związek ten jest szczególnie wyraźnie widoczny w aglomeracji Kolonii.
Analizy pokazują, że ceny podobnych nowych mieszkań mogą się znacznie różnić w zależności od dostępności transportu publicznego. Mieszkania w lokalizacjach o dobrym połączeniu komunikacyjnym osiągają czasami ceny o kilkaset euro wyższe za metr kwadratowy niż nieruchomości o słabej dostępności.
Przyczyną tego nie są niższe koszty biletów ani dodatkowe programy wsparcia. Wynika to wyłącznie z faktu, że ludzie mogą szybciej i pewniej dotrzeć do centrum miasta.
Dla nabywców i najemców dobre połączenia komunikacyjne oznaczają ostatecznie wyższą jakość życia. Mniej czasu spędzonego w pociągu to więcej czasu dla rodziny, na wypoczynek lub pracę. Właśnie ta korzyść jest uwzględniana w cenach na rynku nieruchomości.
Prawdziwymi zwycięzcami są lokalizacje o dobrze rozwiniętej infrastrukturze
Nie oznacza to jednak, że regiony z zamożnymi przedmieściami straciły na atrakcyjności. Wręcz przeciwnie.
Regionami, które odniosą sukces w nadchodzących latach, będą prawdopodobnie właśnie te, które konsekwentnie inwestują w swoją infrastrukturę transportową. Tam, gdzie powstają nowe linie kolei miejskiej, rozbudowywane są sieci tramwajowe lub poprawia się częstotliwość kursów, zmienia się atrakcyjność gospodarcza całych dzielnic i gmin.
Szczególnie interesujący przykład pokazuje, jak silny może być ten efekt. Jeśli czas dojazdu z danej dzielnicy mieszkaniowej ulegnie znacznemu skróceniu dzięki nowemu połączeniu komunikacyjnemu, wynikający z tego wzrost wartości nieruchomości może częściowo, a nawet całkowicie zrekompensować inwestycje w infrastrukturę.
Dla miast i gmin jest to niezwykła obserwacja: infrastruktura nie tylko zapewnia mobilność, ale także bezpośrednio wpływa na wartość nieruchomości.
Czego mogą się z tego nauczyć inwestorzy
Dla inwestorów na rynku nieruchomości wynika z tego ważna konsekwencja.
Kto dziś stawia na lokalizacje na przedmieściach, powinien mniej zwracać uwagę na rozwój biletu „Deutschlandticket”, a znacznie bardziej na konkretne działania infrastrukturalne. Nie ma znaczenia, czy bilet miesięczny będzie w przyszłości kosztował 49, 63 czy 79 euro. Decydujące znaczenie ma to, czy faktyczny czas dojazdu do pracy ulegnie skróceniu.
Dlatego przy każdej analizie lokalizacji warto dokładnie przyjrzeć się planowanym projektom transportowym. Nowe linie kolei miejskiej (S-Bahn), przedłużenia linii tramwajowych, dodatkowe stacje kolejowe lub zwiększona częstotliwość kursów mogą w dłuższej perspektywie mieć znacznie większy wpływ na ceny nieruchomości niż jakakolwiek reforma taryfowa w transporcie lokalnym.
Szczególnie atrakcyjne stają się te regiony, w których inwestycje infrastrukturalne idą w parze ze wzrostem liczby ludności. To właśnie tam często powstają najbardziej dynamiczne rynki mieszkaniowe.
Wniosek: Bilet „Deutschlandticket” był sensownym rozwiązaniem, ale nie zmienił zasad gry na rynku nieruchomości
Bilet „Deutschlandticket” niewątpliwie przyniósł pozytywne skutki. Ułatwia on dostęp do lokalnego transportu publicznego, ogranicza ruch samochodowy i sprawia, że mobilność staje się dla wielu osób tańsza. Nie spełnił jednak oczekiwań jako główny czynnik napędzający wzrost cen nieruchomości na przedmieściach.
Powód jest prosty: rynki nieruchomości reagują przede wszystkim nie na koszty mobilności, ale na jej jakość.
Ludzie nie przenoszą się dalej na przedmieścia tylko dlatego, że bilet staje się tańszy. Przenoszą się tam, gdy mogą dotrzeć do celu szybko, niezawodnie i komfortowo.
Najważniejsza lekcja dla inwestorów, deweloperów i samorządów brzmi zatem: to nie tanie bilety tworzą wartość nieruchomości. Robią to dobre połączenia komunikacyjne.
