Когда летом 2022 года был введён билет за 9 евро, вдруг показалось, что стало возможным почти всё. За символическую плату можно было пользоваться практически всем общественным транспортом в Германии — от Северного моря до Альп, от центров крупных городов до сельских районов.
Наряду с дискуссией по вопросам транспортной политики быстро возникла и интересная гипотеза для рынка недвижимости: если передвижение станет значительно дешевле, люди смогут жить дальше от городов. Это снизит нагрузку на дорогостоящие мегаполисы, в то время как пригородные районы и прилегающие территории станут более привлекательными.
Вы сейчас просматриваете заглушку от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентЛогика, лежащая в основе этого, казалась убедительной. Ведь тот, кому каждый месяц приходится тратить меньше денег на поездки на работу, может согласиться и на более длительные маршруты. Поэтому многие аналитики рынка ожидали роста спроса и повышения цен на недвижимость в регионах, прилегающих к крупным агломерациям.
Сегодня, спустя несколько лет, можно подвести отрезвляющий итог. «Немецкий билет», стоимость которого теперь составляет 63 евро, повлиял на рынок недвижимости гораздо меньше, чем многие ожидали. Большого бума в пригородах не произошло.
Поэтому возникает интересный вопрос: почему?
Большие ожидания столкнулись с суровой реальностью
Оглядываясь назад, становится ясно, что дискуссия вокруг «Deutschlandticket» зачастую в большей степени определялась надеждами, чем реальными рыночными данными.
Особенно показательным является метаанализ, проведенный в рамках проекта «Ариадна» в Потсдамском институте исследования последствий изменения климата, в ходе которого были проанализированы различные исследования, посвященные «Deutschlandticket». При этом были объединены данные сотовой связи, результаты подсчетов транспортного потока, опросы и эмпирические анализы поведения людей в сфере мобильности.
Результат на первый взгляд удивляет: «Deutschlandticket» действительно изменил поведение многих людей, но привёл к значительно меньшему росту мобильности, чем первоначально ожидалось.
Большинство пользователей не путешествуют чаще, чем раньше. Вместо этого они просто сменили вид транспорта. Именно в этом и заключается истинный эффект этого билета.
Меньше поездок на автомобиле, но без нового жилищного бума
Действительно, исследования показывают, что значительная часть поездок, совершаемых с использованием «Deutschlandticket», раньше осуществлялась на автомобиле. В зависимости от исследования, от 12 до 16 процентов поездок были перенесены с личного автомобиля на общественный транспорт. В результате количество километров, пройденных на автомобиле, заметно сократилось.
Особенно интересно то, что этот эффект наблюдается прежде всего на длинных маршрутах, то есть именно там, где расположены многие пригородные районы с высоким уровнем доходов. Те, кто ежедневно добирается до ближайшего крупного города на расстояние 30 километров или более, получают выше среднего выгоду от недорогого билета на общественный транспорт.
В принципе, это должно было бы дать импульс рынкам недвижимости в пригородах. Однако пока что это происходит лишь в очень ограниченном масштабе. Причина этого лежит глубже, чем вопрос о цене билета.
Настоящая проблема — инфраструктура
«Deutschlandticket» делает передвижение более доступным. Однако это не означает, что оно автоматически становится лучше. В конечном счёте для пассажиров, добирающихся на работу, важна не только стоимость билета. Решающим фактором является, прежде всего, то, насколько надёжно и быстро они добираются до места назначения.
Тот, кто каждое утро ждёт опоздавшие поезда, сидит в переполненных региональных поездах или вынужден несколько раз пересаживаться, воспринимает путь на работу как тягостную обязанность, даже если билет дешёвый. Именно в этом и заключаются ограничения «Deutschlandticket».
Ведь структурные проблемы немецкой железнодорожной сети остаются нерешенными. Многие маршруты перегружены, вокзалы нуждаются в ремонте, а важные транспортные связи развиты недостаточно. В то же время железные дороги сталкиваются с огромной потребностью в инвестициях.
Другими словами: этот билет субсидирует доступ к системе, но не улучшает автоматически её качество. И именно поэтому его влияние на рынок недвижимости остаётся ограниченным.
Почему цены на недвижимость реагируют в первую очередь на временные факторы
Для сектора недвижимости особенно важен следующий вывод: люди покупают или арендуют жилье не только исходя из стоимости, но и с учётом удобства доступа.
В ходе исследования, проведённого компанией BPD Immobilienentwicklung совместно с Институтом немецкой экономики, была проанализирована именно эта взаимосвязь. Объектом исследования стали рынки жилья в регионах вокруг Кёльна, Штутгарта и Карлсруэ.
Результат оказался однозначным. На стоимость недвижимости решающее влияние оказывает не цена билета, а фактическое время в пути.
Чем быстрее местоположение связано с центром, тем выше цены на недвижимость. Если время поездки на работу значительно сокращается, стоимость недвижимости заметно растёт. И наоборот, местоположения теряют привлекательность, если транспортное сообщение плохое или приходится мириться с длительным временем в пути.
На первый взгляд это кажется само собой разумеющимся, однако в политических дебатах этот фактор часто недооценивается. Ведь для большинства людей, ежедневно добирающихся на работу, время — самый дефицитный ресурс.
Пример из пригородов Кёльна
Особенно наглядно эта взаимосвязь прослеживается в агломерации Кёльна.
Анализ показывает, что цены на сопоставимые новостройки в этом регионе могут значительно различаться в зависимости от уровня транспортной доступности. Квартиры в районах с хорошим транспортным сообщением иногда стоят на несколько сотен евро за квадратный метр дороже, чем объекты с плохой транспортной доступностью.
Причина заключается не в более низкой стоимости билетов или дополнительных программах субсидирования. Она заключается исключительно в том, что люди могут быстрее и надежнее добраться до центра города.
Для покупателей и арендаторов хорошее транспортное сообщение в конечном итоге означает более высокое качество жизни. Меньше времени в поезде — это больше времени для семьи, досуга или работы. Именно это преимущество и учитывается в ценах на рынке недвижимости.
Настоящими победителями являются районы с развитой инфраструктурой
Однако это не означает, что пригородные районы с высоким уровнем доходов утратили свою привлекательность. Напротив.
Победителями ближайших лет, скорее всего, станут именно те регионы, которые последовательно инвестируют в свою транспортную инфраструктуру. Там, где строятся новые линии пригородного метро, расширяются трамвайные сети или улучшается частота движения, меняется экономическая привлекательность целых районов и муниципалитетов.
Один особенно интересный пример показывает, насколько сильным может быть этот эффект. Если время в пути из жилого района значительно сокращается благодаря новому транспортному сообщению, то связанный с этим рост стоимости недвижимости может частично или даже полностью компенсировать инвестиции в инфраструктуру.
Для городов и муниципалитетов это важный вывод: инфраструктура не только обеспечивает мобильность, но и напрямую влияет на стоимость недвижимости.
Какие выводы из этого могут сделать инвесторы
Для инвесторов в недвижимость из этого вытекает важный вывод.
Тем, кто сегодня делает ставку на пригородные районы, следует уделять меньше внимания развитию системы «Deutschlandticket» и гораздо больше — конкретным инфраструктурным мерам. Решающим фактором является не то, будет ли месячный проездной билет стоить в будущем 49, 63 или 79 евро. Решающим фактором является то, сократится ли фактическое время в пути.
Поэтому при любом анализе местоположения стоит внимательно изучить запланированные транспортные проекты. Новые линии пригородного метро, продление трамвайных линий, дополнительные станции или более частые интервалы движения в долгосрочной перспективе могут оказать гораздо большее влияние на цены на недвижимость, чем любая реформа тарифов в местном общественном транспорте.
Особенно привлекательными становятся те регионы, где инвестиции в инфраструктуру сочетаются с ростом населения. Именно там зачастую формируются наиболее динамичные рынки жилья.
Вывод: «Deutschlandticket» был целесообразным шагом, но не стал переломным моментом для рынка недвижимости
«Deutschlandticket», несомненно, привёл к положительным последствиям. Он облегчает доступ к общественному транспорту, сокращает автомобильный трафик и делает передвижение более доступным для многих людей. Однако в качестве основного фактора роста цен на недвижимость в пригородах он не оправдал ожиданий.
Причина проста: рынки недвижимости реагируют не столько на стоимость мобильности, сколько на её качество.
Люди переезжают в более отдалённые районы не потому, что билет становится дешевле. Они переезжают туда, если могут быстро, надёжно и с комфортом добраться до места назначения.
Поэтому главный урок для инвесторов, застройщиков и муниципалитетов заключается в следующем: не дешёвые билеты создают ценность недвижимости. Это делают хорошие транспортные связи.
