Ekologiczne budownictwo – czy zrównoważony rozwój opłaca się również pod względem ekonomicznym?

Gdyby nie wiedzieć lepiej, można by pomyśleć, że niemieckie nieruchomości to prawdziwe „klimatyczne piwnice”. Średni wiek nieruchomości mieszkalnej wynosi 60 lat. Abyśmy mogli osiągnąć nasze cele klimatyczne do 2045 roku, 80 % istniejących budynków musi zostać albo zmodernizowane pod kątem efektywności energetycznej, albo całkowicie zastąpione. To nie jest małe przedsięwzięcie, biorąc pod uwagę, że sektor budowlany odpowiada za około 36% całkowitego zużycia energii i generuje około 30% emisji CO₂.

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Ekologiczna konieczność jest oczywista. Ale czy nie nasuwa się kluczowe pytanie: czy ekologiczne budownictwo opłaca się również finansowo? Czy zrównoważony rozwój pomaga nie tylko środowisku, ale także Twojemu stanowi konta?

Czym w ogóle jest budownictwo zrównoważone?

Zrównoważone budownictwo obejmuje projektowanie, wznoszenie i eksploatację budynków, które przez cały swój cykl życia mają jak najmniejszy negatywny wpływ na środowisko, zdrowie i zasoby. Oznacza to na przykład:

• stosowanie betonu z recyklingu

• efektywna izolacja i wysokiej jakości okna

• instalacje fotowoltaiczne na dachach

• nowoczesne pompy ciepła zamiast systemów grzewczych opartych na paliwach kopalnych

Oczywiście koszty budowy są wyższe niż w przypadku tradycyjnych metod budowlanych. Czy jednak ta dodatkowa inwestycja rzeczywiście się opłaca?

Liczby, które przekonują

Analiza przeprowadzona przez Niemiecką Agencję Energetyczną (2022) dostarcza jasnych odpowiedzi.

• Koszty budowy: budynek konwencjonalny 2 500 € za m², budynek energooszczędny 2 800 € za m², czyli o 300 € więcej.

• Koszty eksploatacji w ciągu 30 lat: budynek konwencjonalny – 1 800 € za m², budynek energooszczędny – 950 € za m².

• Koszty konserwacji w ciągu 30 lat: budynek konwencjonalny – 1 400 € za m², budynek energooszczędny – 900 € za m².

Łącznie daje to całkowity koszt 5 700 € za m² w przypadku budownictwa konwencjonalnego w porównaniu z 4 650 € za m² w przypadku domu energooszczędnego. Próg rentowności osiąga się już po 12 latach. Od tego momentu nieruchomość energooszczędna jest tańsza.

Dotacje i ulgi podatkowe

Dobrą wiadomością jest to, że budownictwo zrównoważone jest atrakcyjne nie tylko ze względu na długoterminowe oszczędności. Również państwo i ustawodawca aktywnie wspierają inwestorów:

• Kredyty dotowane: Na budowę domu o klasie efektywności energetycznej 40 z certyfikatem QNG dostępne są kredyty w wysokości do 150 000 € na jednostkę mieszkalną przy oprocentowaniu wynoszącym zaledwie 0,52% (stan na maj 2024 r.). W perspektywie 30 lat daje to dodatnią różnicę odsetkową w wysokości do 45 000 € na każdy kredyt w wysokości 500 000 €.

• Korzyści podatkowe: Od 2023 r. §7b ustawy o podatku dochodowym (EStG) zezwala w przypadku nowych budynków przyjaznych dla klimatu na specjalną amortyzację w wysokości 5% rocznie przez cztery lata, czyli łącznie 20% dodatkowo w stosunku do zwykłej amortyzacji. Przykład: Przy wartości projektu wynoszącej 3,8 mln € dodatkowa amortyzacja wynosi 760 000 €. Przy stawce podatkowej wynoszącej 42 % odpowiada to oszczędności podatkowej w wysokości około 319 000 €.

Zrównoważony rozwój opłaca się również w przypadku wynajmu i sprzedaży

Budynki zrównoważone są nie tylko tańsze w eksploatacji, ale także bardziej atrakcyjne na rynku.

• Przychody z wynajmu: wraz z obniżeniem klasy efektywności energetycznej czynsz spada średnio o 0,21 € za m². Mieszkanie klasy A osiąga średnio o 2,85 € więcej za m² niż porównywalne mieszkanie klasy C.

• Ceny sprzedaży: Rynek wyraźnie karze za niską efektywność energetyczną. Wraz z każdym niższym poziomem klasy efektywności energetycznej cena sprzedaży nieruchomości mieszkalnych spada średnio o 7,5 %. Przy przejściu z klasy B do klasy C obniżka wynosi już 15 %, a w przypadku budynków wielorodzinnych czasami nawet 20 %. Zjawisko to określa się mianem „Brown Discount ”. Z drugiej strony w przypadku obiektów energooszczędnych występuje „Green Premium”, czyli premia cenowa.

Szczególnie istotne: inwestorzy instytucjonalni, tacy jak ubezpieczyciele czy fundusze emerytalne, coraz częściej inwestują wyłącznie w nieruchomości zgodne z kryteriami ESG. W 2022 r. udział certyfikowanych budynków ekologicznych w całym niemieckim rynku inwestycji komercyjnych wynosił 30%, a w 2023 r., pomimo słabej koniunktury rynkowej, nadal utrzymywał się na poziomie 27%.

Przykład praktyczny: budownictwo o obiegu zamkniętym

Ciekawym projektem pilotażowym jest nowe archiwum okręgowe miasta Viersen. Budynek został wzniesiony w systemie modułowym z wykorzystaniem materiałów pochodzących z recyklingu. Chociaż ostateczne koszty budowy wyniosły 16,6 mln euro, czyli znacznie przekroczyły pierwotny budżet wynoszący 11,6 mln euro, to jednak w całym cyklu życia obiektu wynikają z tego korzyści.

• Oszczędności na kosztach energii: 3,4 mln €

• Oszczędności na konserwacji: 2,3 mln €

• Wartość rezydualna na końcu cyklu życia: 1,2 mln €

• Oszczędności związane z emisją CO₂: 140 000 €

W sumie, pomimo wyższych kosztów budowy, rzeczywisty koszt wynosi około 7 milionów €, czyli jest znacznie niższy niż w przypadku konwencjonalnej alternatywy.

Wniosek

Ekologiczne budownictwo już dawno przestało być idealizmem, a stało się konkretną opłacalnością.

• Niższe koszty eksploatacji

• dotacje państwowe i ulgi podatkowe

• wyższe czynsze i ceny sprzedaży

• lepsza dostępność finansowania i atrakcyjność rynkowa

Kto dziś buduje lub modernizuje w sposób zrównoważony, zapewnia sobie nie tylko korzyści ekologiczne, ale także zwrot finansowy. „Green Premium” to rzeczywistość, a „Brown Discount” to ryzyko, na które nikt już nie może sobie pozwolić.

Odpowiedź jest zatem jednoznaczna: zrównoważony rozwój się opłaca. Dla środowiska, dla społeczeństwa i dla Państwa portfela inwestycyjnego.