Construcción sostenible: ¿merece la pena la sostenibilidad también desde el punto de vista económico?

Si no se supiera más, se podría pensar que los inmuebles alemanes son auténticos sumideros de carbono. La antigüedad media de un inmueble residencial es de 60 años. Para poder alcanzar nuestros objetivos climáticos de aquí a 2045, el 80 % del parque inmobiliario deberá modernizarse energéticamente o sustituirse por completo. No es un proyecto menor, si tenemos en cuenta que el sector de la construcción representa alrededor del 36 % del consumo total de energía y genera aproximadamente el 30 % de las emisiones de CO₂.

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La necesidad ecológica es evidente. Pero ¿no surge aquí la pregunta decisiva ?: ¿merece la pena la construcción sostenible también desde el punto de vista económico? ¿La sostenibilidad no solo beneficia al medio ambiente, sino también a su cuenta bancaria?

¿Qué significa realmente la construcción sostenible?

La construcción sostenible abarca la planificación, la construcción y la gestión de edificios que, a lo largo de todo su ciclo de vida, tengan el menor impacto negativo posible sobre el medio ambiente, la salud y los recursos. Esto significa, por ejemplo:

• el uso de hormigón reciclado

• aislamiento eficiente y ventanas de alta calidad

• instalaciones fotovoltaicas en los tejados

• bombas de calor modernas en lugar de sistemas de calefacción que utilicen combustibles fósiles

Por supuesto, los costes de construcción son más elevados que en un método de construcción convencional. Pero, ¿merece realmente la pena esta inversión adicional?

Cifras que convencen

Un análisis de la Agencia Alemana de Energía (2022) ofrece respuestas claras.

• Costes de construcción: convencional, 2.500 € por m²; vivienda de alta eficiencia, 2.800 € por m², es decir, 300 € más.

• Gastos de funcionamiento a lo largo de 30 años: construcción convencional, 1.800 € por m²; vivienda de alta eficiencia, 950 € por m².

• Costes de mantenimiento a lo largo de 30 años: construcción convencional, 1.400 € por m²; vivienda de alta eficiencia, 900 € por m².

En total, los costes totales ascienden a 5.700 € por m² para la construcción convencional, frente a los 4.650 € por m² de una vivienda de alta eficiencia. El umbral de rentabilidad se alcanza ya al cabo de 12 años. A partir de ese momento, la vivienda sostenible resulta más económica.

Subvenciones y ventajas fiscales

La buena noticia es que la construcción sostenible no solo resulta atractiva por el ahorro de costes a largo plazo. El Estado y el legislador también fomentan activamente la inversión:

• Préstamos subvencionados: para una vivienda de eficiencia energética 40 con certificación QNG, existen préstamos de hasta 150 000 € por vivienda a un tipo de interés de solo el 0,52 % (a fecha de mayo de 2024). Calculado a lo largo de 30 años, esto supone una diferencia de intereses positiva de hasta 45 000 € por cada 500 000 € de crédito.

• Ventajas fiscales: desde 2023, el artículo 7b de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) permite, para las nuevas construcciones respetuosas con el clima, una amortización especial del 5 % anual durante cuatro años, es decir, un total del 20 % adicional a la amortización normal. Ejemplo: para un proyecto de 3,8 millones de €, la amortización adicional asciende a 760 000 €. Con un tipo impositivo del 42 %, esto supone un ahorro fiscal de unos 319 000 €.

La sostenibilidad también sale a cuenta en el alquiler y la venta

Los edificios sostenibles no solo son más económicos de mantener, sino que también resultan más atractivos en el mercado.

• Ingresos por alquiler: por cada clase de eficiencia energética que se pierde, el alquiler desciende de media 0,21 € por m². Una vivienda de clase A alcanza de media 2,85 € más por m² que una vivienda comparable de clase C.

• Precios de venta: el mercado penaliza claramente la baja eficiencia energética. Por cada clase que se desciende, el precio de venta de los inmuebles residenciales se reduce, de media, un 7,5 %. De la clase B a la C, la rebaja ya alcanza el 15 %, y en el caso de los edificios de viviendas, en algunos casos incluso el 20 %. Este fenómeno se conoce como «Brown Discount ». Por el contrario, los inmuebles energéticamente eficientes disfrutan de un «Green Premium», es decir, un recargo en el precio.

Especialmente relevante: los inversores institucionales, como las aseguradoras o los fondos de pensiones, invierten cada vez más exclusivamente en inmuebles que cumplen con los criterios ESG. En 2022, la proporción de edificios ecológicos certificados en el mercado total de inversión inmobiliaria comercial alemán fue del 30 %; en 2023, a pesar de la debilidad del mercado, se mantuvo en el 27 %.

Ejemplo práctico: la construcción circular

Un interesante proyecto piloto es el nuevo archivo regional de la ciudad de Viersen. El edificio se construyó de forma modular y con materiales reciclados. Aunque los costes de construcción, que ascendieron finalmente a 16,6 millones de euros, superaron claramente el presupuesto inicial de 11,6 millones de euros, se obtienen ventajas a lo largo de todo el ciclo de vida.

• Ahorro en gastos energéticos: 3,4 millones de €

• Ahorro en mantenimiento: 2,3 millones de €

• Valor residual al final de la vida útil: 1,2 millones de €

• Ahorro en emisiones de CO₂: 140 000 €

En total, a pesar de los mayores costes de construcción, el gasto efectivo asciende a unos 7 millones de €, lo que resulta considerablemente más económico que una alternativa convencional.

Conclusión

La construcción sostenible hace tiempo que dejó de ser un idealismo para convertirse en una ventaja económica tangible.

• Menores costes de explotación

• ayudas estatales y ventajas fiscales

• alquileres y precios de venta más elevados

• Mejor financiabilidad y comercialización

Quien hoy en día construye o moderniza de forma sostenible no solo se asegura ventajas ecológicas, sino también una rentabilidad financiera. La «prima verde» es una realidad y el «descuento marrón» es un riesgo que ya nadie puede permitirse.

Por lo tanto, la respuesta es clara: la sostenibilidad sale a cuenta. Para el medio ambiente, para la sociedad y para su cartera de inversiones.