Недвижимость для пожилых — следующая перспективная сфера роста

В сфере недвижимости постоянно появляются ниши, которые за несколько лет превращаются в рынки, объем которых исчисляется миллиардами. Помните ли вы, как в 2011 году развивалась сфера логистической недвижимости? Тогда она считалась второстепенной, а сегодня входит в число самых востребованных классов активов во всем мире. Именно в такой ситуации мы сейчас находимся с сегментом «Senior Living». Тот, кто сегодня внимательно следит за ситуацией, сможет в полной мере воспользоваться следующей волной структурного роста.

Вы сейчас видите заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Демографические изменения как движущая сила

Факты говорят сами за себя. В Европейском союзе доля людей старше 65 лет в настоящее время составляет около 21,6 %. К 2055 году этот показатель вырастет почти до 30 %. В Германии эта тенденция развивается особенно динамично. Здесь доля людей старше 65 лет вырастет с нынешних 22 % до примерно 28 %.

Численность населения также не сократится, а, благодаря иммиграции, к 2055 году слегка увеличится до 84,6 миллиона человек. В то же время средняя продолжительность жизни сегодня составляет 79 лет для мужчин и 84 года для женщин. Однако решающим фактором является не только то, как долго мы живём, но и то, как долго мы остаёмся здоровыми. В Германии предполагается, что в среднем люди проживают 61 год в хорошем здоровье. После этого наступает этап, когда возникает потребность в уходе, который, согласно статистике, может длиться до 22 лет.

Только к 2040 году в Германии потребуется 372 000 новых мест в учреждениях по уходу. Кроме того, необходимо модернизировать 100 000 существующих мест. Таким образом, речь идет о почти полумиллионе единиц, потребность в которых рынок в настоящее время не может удовлетворить.

Фрагментированный рынок — огромный потенциал

Часто звучит возражение, что эта сфера уже давно контролируется крупными игроками. Реальность же обстоит иначе. В Германии насчитывается около 19 500 учреждений для пожилых людей, многие из которых находятся в муниципальной собственности или управляются благотворительными организациями. Десять крупнейших операторов в совокупности охватывают всего 14,3 % рынка. Это означает, что рынок чрезвычайно фрагментирован и, следовательно, открывает перед инвесторами огромные возможности.

Стратегии выхода на рынок

1. Новое строительство? Привлекательно лишь в ограниченной степени

Учитывая высокую стоимость строительства, классическое новое строительство в большинстве случаев невыгодно. Только цемент с 2021 года подорожал более чем на 60 %. Исключение составляют застройщики, которые могут строить по исключительно низким ценам. Однако для большинства инвесторов лучшим выбором является реконструкция или уплотнение существующей недвижимости.

2. «Продажа с обратной арендой»

Особенно привлекательной возможностью являются сделки «продажа с обратной арендой» (Sale and Lease Back). Операторы домов престарелых, которые одновременно являются владельцами, продают свою недвижимость инвесторам, но остаются на месте в качестве арендаторов. Это обеспечивает оператору немедленную ликвидность, а инвестору — объект с опытным и платежеспособным пользователем.

3. Модели Propco и Opco

Еще одной проверенной моделью является разделение собственности и управления. В качестве инвестора вы приобретаете недвижимость через компанию-владельца (Propco) и сдаете её в аренду оператору — операционной компании (Opco). Таким образом, вы обеспечиваете себе стабильный доход от аренды, в то время как операционный риск остаётся за оператором. Идеально подходит для инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу, таких как пенсионные фонды или страховые компании.

4. Повышение стоимости и смена назначения

Те, кто стремится к более высокой доходности, могут приобретать существующую недвижимость, которая не в полной мере соответствует требованиям к жилью для пожилых, и повышать её ценность за счёт перепланировки или модернизации. Это открывает возможность получения более высокой прибыли, но также требует более высокого уровня управленческих компетенций.

Доходность и выбор момента

Максимальная доходность в сегменте жилья для пожилых в 2023 году ещё составляла 5,1 %, а в 2024 году она уже снизилась до 4,9 %. Это означает, что чем раньше инвесторы выйдут на этот рынок, тем привлекательнее будут долгосрочные перспективы доходности. В связи с ожидаемым ростом спроса конкуренция за подходящие объекты усилится, что, вероятно, окажет дальнейшее давление на доходность.

Германия в международном сравнении

Стоит ли сосредоточиться исключительно на Германии? Ответ: да. Германия не только является крупнейшим рынком Европы, но и обеспечивает инвесторам особую надежность.

• Страхование по уходу: уникальная в Европе система единого рефинансирования.

• Натуральные выплаты: до 2 299 евро в месяц при амбулаторном лечении и 2 096 евро при стационарном лечении.

• Государственные субсидии: дополнительная поддержка за счет пенсионных фондов.

• Финансовая стабильность: с рейтингом Fitch AA и государственным долгом, не превышающим 85 % ВВП, Германия входит в число самых надёжных заемщиков в мире.

Заключение

Рынок недвижимости для пожилых людей находится на начальном этапе развития, схожего с тем, что наблюдался на рынке логистики десять лет назад. Спрос гарантирован демографическими изменениями, предложение ограничено, структура рынка фрагментирована, а доходность в настоящее время по-прежнему остается привлекательной.

Для инвесторов это означает: тот, кто действует сейчас, обеспечивает себе не только стабильные денежные потоки, но и возможность заблаговременно войти в растущий рынок, объем которого исчисляется миллиардами.

Девиз таков: не ждать, а активно участвовать в трансформации.