Nieruchomości przeznaczone dla seniorów – kolejny duży obszar wzrostu

W branży nieruchomości nieustannie pojawiają się nisze, które w ciągu zaledwie kilku lat przekształcają się w rynki warte miliardy. Czy pamiętają Państwo nieruchomości logistyczne z 2011 roku? Wtedy były one traktowane jako temat marginalny, dziś należą do najbardziej poszukiwanych klas aktywów na całym świecie. Dokładnie w tym miejscu znajdujemy się obecnie z segmentem Senior Living. Kto dziś jest uważny, może w pełni skorzystać z kolejnej fali wzrostu strukturalnego.

Oglądają Państwo właśnie treść zastępczą z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, proszę kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Zmiany demograficzne jako czynnik napędzający

Fakty mówią same za siebie. W Unii Europejskiej odsetek osób powyżej 65. roku życia wynosi obecnie około 21,6%. Do 2055 roku wartość ta wzrośnie do prawie 30%. W Niemczech tendencja ta jest szczególnie dynamiczna. Tam odsetek osób powyżej 65. roku życia wzrośnie z obecnych 22% do około 28%.

Również liczba ludności nie zmniejszy się, lecz nieznacznie wzrośnie do 84,6 mln osób do 2055 r., co wynika z imigracji. Jednocześnie średnia długość życia wynosi obecnie 79 lat dla mężczyzn i 84 lata dla kobiet. Decydujące znaczenie ma jednak nie tylko to, jak długo żyjemy, ale także jak długo pozostajemy zdrowi. W Niemczech zakłada się średnio 61 lat życia w dobrym zdrowiu. Następnie rozpoczyna się faza, w której pojawia się potrzeba opieki, która statystycznie może trwać nawet do 22 lat.

Już do roku 2040 w Niemczech potrzeba będzie 372 000 nowych miejsc opiekuńczych. Dodatkowo 100 000 istniejących miejsc wymaga modernizacji. Mówimy więc o prawie pół milionie miejsc, których rynek obecnie nie jest w stanie zapewnić.

Rozdrobniony rynek – ogromny potencjał

Często pojawia się zarzut, że ta dziedzina już dawno została opanowana przez dużych graczy. Rzeczywistość wygląda jednak inaczej. W Niemczech istnieje około 19 500 placówek opieki nad seniorami, z których wiele znajduje się w rękach gmin lub jest prowadzonych przez organizacje charytatywne. Dziesięciu największych operatorów pokrywa łącznie zaledwie 14,3% rynku. Oznacza to, że rynek jest niezwykle rozdrobniony, co stwarza inwestorom ogromne możliwości.

Strategie wejścia na rynek

1. Nowa inwestycja? Atrakcyjna tylko w ograniczonym zakresie

Biorąc pod uwagę wysokie koszty budowy, klasyczna nowa inwestycja zazwyczaj nie jest opłacalna. Tylko cena cementu wzrosła od 2021 roku o ponad 60%. Wyjątkiem są deweloperzy, którzy potrafią budować wyjątkowo tanio. Jednak dla większości inwestorów lepszym wyborem jest przebudowa lub zagęszczenie istniejących nieruchomości.

2. Sale and Lease Back

Szczególnie atrakcyjną opcją są transakcje typu „sale and lease back”. Operatorzy domów opieki, którzy są jednocześnie właścicielami, sprzedają swoją nieruchomość inwestorom, ale pozostają na miejscu jako najemcy. Zapewnia to operatorowi natychmiastową płynność finansową, a inwestorowi – obiekt z doświadczonym, wypłacalnym użytkownikiem.

3. Modele Propco i Opco

Kolejnym sprawdzonym modelem jest rozdzielenie własności od zarządzania. Jako inwestor nabywa Pan/Pani nieruchomość za pośrednictwem spółki nieruchomościowej (Propco) i wynajmuje ją operatorowi, czyli spółce operacyjnej (Opco). W ten sposób zapewnia Pan/Pani sobie stabilne dochody z wynajmu, podczas gdy ryzyko operacyjne ponosi operator. Rozwiązanie to jest idealne dla inwestorów nastawionych na długoterminowe inwestycje, takich jak fundusze emerytalne czy firmy ubezpieczeniowe.

4. Value Add i zmiana przeznaczenia

Kto poszukuje wyższej stopy zwrotu, może nabyć istniejące nieruchomości, które nie spełniają w pełni wymagań dotyczących mieszkań dla seniorów, a następnie podnieść ich wartość poprzez przebudowę lub modernizację. Otwiera to możliwość osiągnięcia wyższych marż, ale wymaga również większych kompetencji w zakresie zarządzania.

Stopy zwrotu i czas realizacji

W 2023 r. najwyższa stopa zwrotu z inwestycji w sektorze Senior Living wynosiła jeszcze 5,1%, a już w 2024 r. spadła do 4,9%. Oznacza to, że im wcześniej inwestorzy wejdą na ten rynek, tym bardziej atrakcyjne będą długoterminowe perspektywy zwrotu z inwestycji. Wraz z przewidywanym wzrostem popytu wzrośnie konkurencja o odpowiednie obiekty, co prawdopodobnie będzie wywierać dalszą presję na stopy zwrotu.

Niemcy w porównaniu międzynarodowym

Czy warto skupiać się wyłącznie na Niemczech? Odpowiedź brzmi: tak. Niemcy są nie tylko największym rynkiem w Europie, ale zapewniają również inwestorom szczególne bezpieczeństwo.

• Ubezpieczenie pielęgnacyjne: wyjątkowe w skali Europy dzięki jednolitemu systemowi refinansowania.

• Świadczenia rzeczowe: do 2 299 euro miesięcznie w przypadku opieki ambulatoryjnej i 2 096 euro w przypadku opieki stacjonarnej.

• Dotacje państwowe: dodatkowe wsparcie z funduszy zabezpieczenia społecznego.

• Stabilność finansowa: Dzięki ratingowi agencji Fitch na poziomie AA oraz zadłużeniu publicznemu poniżej 85% PKB Niemcy należą do najbardziej wiarygodnych dłużników na świecie.

Podsumowanie

Nieruchomości przeznaczone dla seniorów znajdują się na początku etapu rozwoju podobnego do tego, jaki miał miejsce na rynku logistycznym dziesięć lat temu. Popyt jest gwarantowany przez zmiany demograficzne, podaż jest ograniczona, struktura rynku jest rozdrobniona, a stopy zwrotu są obecnie nadal atrakcyjne.

Dla inwestorów oznacza to, że ci, którzy podejmą działania już teraz, zapewnią sobie nie tylko stabilne przepływy pieniężne, ale także szansę na wczesne wejście w rozwijającą się branżę wartą miliardy.

Motto brzmi: nie czekać, lecz aktywnie włączyć się w tę transformację.