Inmuebles para la tercera edad: el próximo gran sector en expansión

En el sector inmobiliario siempre surgen nichos que, en pocos años, se convierten en mercados que mueven miles de millones. ¿Recuerdas los inmuebles logísticos en 2011? Por aquel entonces se consideraban un tema marginal; hoy en día se encuentran entre las clases de activos más demandadas a nivel mundial. Ahí es precisamente donde nos encontramos actualmente con el segmento de la vivienda para personas mayores. Quien esté atento hoy podrá aprovechar al máximo la próxima ola de crecimiento estructural.

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El cambio demográfico como motor

Las cifras hablan por sí solas. En la Unión Europea, la proporción de personas mayores de 65 años se sitúa actualmente en torno al 21,6 %. Para el año 2055, esta cifra aumentará hasta alcanzar casi el 30 %. En Alemania, la evolución es especialmente dinámica. Aquí, la proporción de personas mayores de 65 años pasará del 22 % actual a alrededor del 28 %.

La población tampoco disminuirá, sino que aumentará ligeramente hasta alcanzar los 84,6 millones de personas en 2055, debido a la inmigración. Al mismo tiempo, la esperanza de vida actual es de 79 años para los hombres y de 84 años para las mujeres. Sin embargo, lo decisivo no es solo cuánto tiempo vivimos, sino cuánto tiempo nos mantenemos sanos. En Alemania se estima una media de 61 años de vida sana. A partir de ahí comienza una fase en la que surge la necesidad de cuidados, que, según las estadísticas, puede durar hasta 22 años.

Solo hasta el año 2040 se necesitarán en Alemania 372 000 nuevas plazas de cuidados. Además, habrá que modernizar 100 000 plazas ya existentes. Por lo tanto, estamos hablando de casi medio millón de unidades que el mercado no puede cubrir en la actualidad.

Mercado fragmentado: gran potencial

A menudo se argumenta que este sector ya está controlado desde hace tiempo por los grandes operadores. La realidad es otra. En Alemania hay alrededor de 19 500 centros de residencias para personas mayores, muchos de ellos de titularidad municipal o gestionados por organizaciones benéficas. Los diez mayores operadores cubren, en conjunto, apenas el 14,3 % del mercado. Esto significa que el mercado está extremadamente fragmentado y, por lo tanto, ofrece enormes oportunidades a los inversores.

Estrategias para entrar en el mercado

1. ¿Nueva construcción? Solo es atractiva hasta cierto punto

Dados los elevados costes de construcción, la construcción nueva clásica no suele merecer la pena. Solo el cemento se ha encarecido más de un 60 % desde 2021. La excepción son los promotores inmobiliarios que pueden construir a precios excepcionalmente bajos. Sin embargo, para la mayoría de los inversores, la mejor opción es reformar o densificar inmuebles ya existentes.

2. Venta y arrendamiento posterior (Sale and Lease Back)

Las operaciones de «sale and lease back» constituyen una opción especialmente atractiva. Los gestores de residencias de ancianos que también son propietarios venden su inmueble a inversores, pero permanecen en el lugar como inquilinos. Esto proporciona al gestor liquidez inmediata y ofrece al inversor un inmueble con un usuario experimentado y solvente.

3. Modelos Propco-Opco

Otro modelo de probada eficacia es la separación entre la propiedad y la explotación. Como inversor, usted adquiere el inmueble a través de una sociedad inmobiliaria (Propco) y lo alquila a un gestor, la sociedad operadora (Opco). De este modo, se asegura unos ingresos por alquiler estables, mientras que el riesgo operativo recae en el gestor. Ideal para inversores con una visión a largo plazo, como fondos de pensiones o compañías de seguros.

4. Valor añadido y cambio de uso

Quien busque una mayor rentabilidad puede adquirir inmuebles existentes que no cumplan plenamente los requisitos de la vivienda para personas mayores y revalorizarlos mediante reformas o modernizaciones. Esto permite obtener mayores márgenes, pero también requiere una mayor competencia en materia de gestión.

Rentabilidad y momento oportuno

La rentabilidad máxima del sector de la vivienda para personas mayores se situaba aún en el 5,1 % en 2023, pero en 2024 ya había descendido al 4,9 %. Esto significa que, cuanto antes se incorporen los inversores a este mercado, más atractivas serán las perspectivas de rentabilidad a largo plazo. Con el crecimiento previsto de la demanda, aumentará la competencia por los inmuebles adecuados, lo que probablemente ejercerá una mayor presión sobre las rentabilidades.

Alemania en comparación internacional

¿Merece la pena centrarse exclusivamente en Alemania? La respuesta es: sí. Alemania no solo es el mayor mercado de Europa, sino que también ofrece una seguridad especial a los inversores.

• Seguro de dependencia: único en Europa con una refinanciación uniforme.

• Prestaciones en especie: hasta 2.299 euros al mes en atención ambulatoria y 2.096 euros en atención hospitalaria.

• Subvenciones estatales: ayuda adicional a través de fondos de previsión.

• Estabilidad financiera: con una calificación de Fitch de AA y una deuda pública inferior al 85 % del PIB, Alemania se encuentra entre los deudores más fiables del mundo.

Conclusión

El sector inmobiliario de la tercera edad se encuentra en los inicios de una evolución similar a la que experimentó el mercado logístico hace diez años. La demanda está garantizada por el cambio demográfico, la oferta es escasa, la estructura del mercado está fragmentada y, por el momento, la rentabilidad sigue siendo atractiva.

Para los inversores, esto significa que quien actúe ahora no solo se asegurará unos flujos de caja estables, sino también la oportunidad de entrar a tiempo en un sector en crecimiento que mueve miles de millones.

El lema es: no esperar, sino participar activamente en la transformación.