Когда у церкви заканчиваются деньги — почему церкви сейчас становятся значимыми игроками на рынке недвижимости

Это звучит парадоксально: как раз две крупнейшие церкви Германии — на протяжении веков являвшиеся синонимом собственности, земель и богатства — все больше попадают под финансовое давление. Причина очевидна: число прихожан стремительно сокращается, а вместе с ним и поступления от церковного налога. В 2024 году из церкви вышли около 666 000 человек — цифра, которая не только носит символический характер, но и влечет за собой реальные последствия.

Но что происходит, когда учреждения, стоимость активов которых исчисляется миллиардами, внезапно сталкиваются с проблемами ликвидности?
Как реагируют организации, чья миссия балансирует между моралью, доходностью и социальной ответственностью?
И какие возможности открываются в связи с этим для инвесторов, застройщиков и владельцев недвижимости?

Вы сейчас просматриваете заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы сторонним поставщикам.

Дополнительная информация

От веры к вопросу денег

К концу 2024 года в Германии к церкви по-прежнему принадлежали 37,8 миллиона человек. Несмотря на эту впечатляющую цифру, тенденция очевидна: выход из церкви, демографические изменения и растущие расходы вынуждают церкви пересмотреть свою стратегию.

В 2025 году около 12,7 миллиарда евро церковного налога поступят двум крупным конфессиям — почти поровну между католической и евангелической церквями. Значительная часть этих средств сразу же реинвестируется в общество: в детские сады, школы, больницы, учреждения по уходу за престарелыми или социальные проекты.

Цель остаётся прежней: обеспечение общественных услуг во имя веры. Однако для того чтобы выполнять эту миссию в долгосрочной перспективе, церкви также должны профессионализировать управление своим имуществом — особенно в сфере недвижимости.

Сокровище в камне: 200 миллиардов евро недвижимого имущества

Общий объем недвижимого имущества двух крупнейших церквей оценивается как минимум в 200 миллиардов евро — вероятно, значительно больше.
Только католическая церковь владеет около 130 000 зданий, а евангелическая — около 75 000.
Лишь треть из них используется для литургических целей; остальная часть состоит из приходских домов, административных зданий, школ, учреждений по уходу, жилой и коммерческой недвижимости.

Инвестирование и управление осуществляются через специальные фонды, церковные компании по управлению активами и доверительные управления — например, через известную компанию «Aachener Grundvermögen», которая, располагая активами на сумму свыше 1,2 миллиарда евро, целенаправленно стремится к оптимизации доходности при соблюдении этических принципов.

Сегодня эти учреждения всё чаще действуют как семейные офисы с моральным мандатом — с чёткими правилами управления, требованиями ESG и долгосрочным инвестиционным горизонтом.

Акции, облигации — и «Библия» ESG

Новое мышление ощущается и на рынке капитала.
Если раньше доля акций в церковных портфелях составляла около 10 %, то сегодня она в некоторых случаях достигает 30 % и более.
Инвестиционные решения принимаются в соответствии со строгими этическими принципами:

• отсутствие инвестиций в военную промышленность, оружие или страны, где применяется смертная казнь

• предпочтение отдается компаниям с высокими стандартами ESG

• Долгосрочная перспектива, сопоставимая с суверенными фондами

Однако настоящий рычаг влияния заключается не в торговле ценными бумагами, а в «бетонном золоте».
Ведь портфели недвижимости обладают огромным потенциалом для повышения доходности, обеспечения устойчивого развития и оказания социального воздействия — при условии их активного управления.

Смена парадигмы: от расширения площадей к обновлению портфеля

Сегодня основная стратегия заключается в следующем: активная оптимизация портфеля вместо расширения площадей.
К 2060 году планируется продать, перепрофилировать или реструктурировать до 40 000 зданий.

Это также предполагает коренной пересмотр структур собственности.
Многие собственники хотят сохранить стоимость земельных участков, но при этом оставаться ликвидными.
Решение заключается в праве на постройку на арендованном земельном участке.

Длительные сроки действия, индексированные арендные платежи и концепции использования, соответствующие критериям ESG, обеспечивают сохранность церковных ценностей — и в то же время предлагают инвесторам и застройщикам стабильную основу для проектов, сочетающих социальную значимость и доходность.

Параллельно с этим всё большее значение приобретают модели «продажи с обратной арендой» (Sale-and-Leaseback ).
Таким образом, объекты продаются с положительным эффектом для ликвидности, но благодаря долгосрочным договорам аренды продолжают использоваться в церковных целях.

Совместные предприятия, ориентированные на ценности

Сегодня практически ни одна церковная организация не хочет в одиночку браться за реализацию сложных проектов.
Поэтому создание совместных предприятий с частными застройщиками, операторами и фондами уже давно стало обычной практикой.
Здесь сталкиваются два мира:
этически обоснованная долгосрочная перспектива церковных собственников и операционная эффективность профессиональных участников рынка.

Для партнеров из сферы недвижимости важны:
решающее значение имеют уважение, реализм и чёткая концепция ESG.
Тот, кто убедительно сочетает социальные, экологические и экономические цели, имеет наилучшие шансы на долгосрочное сотрудничество.

Как вам, инвестору или застройщику, начать действовать

Портфели церковной недвижимости — это не замкнутый мир; они всё больше открываются для привлечения внешних экспертов.
Решающим фактором является определение правильных точек входа.

1. Поиск объектов:
Целенаправленно ищите недоиспользуемые объекты в городах категорий A и B — например, приходские дома, административные здания, школы или дома престарелых.
Следите за порталами объявлений, официальными вестниками церквей и сайтами фондов.

2. Взаимодействие:
Предлагайте решения, учитывающие логику принятия решений в церковных кругах:
право на постройку вместо покупки, планы реконструкции с учетом принципов ESG, социальные компоненты, концепции, соответствующие требованиям охраны памятников архитектуры.

3. Разработка проекта:
Сочетайте экономическую эффективность с общественным благом:
приходской дом превращается в медицинский центр, а крыло монастыря — в жилой комплекс с услугами и безбарьерным доступом.
Часовня останется культурным центром.

4. ESG как ключ:
Предлагайте конкретные меры вместо абстрактной устойчивости:
фотоэлектрические установки, решения по накоплению энергии, энергоэффективность, субсидии KfW — и четко просчитанные концепции по охране памятников архитектуры.

Вызовы остаются

Конечно, не всё золото, что блестит. Необходимо четко учесть три риска:

1. Охрана памятников архитектуры и экономическая целесообразность:
   Многие здания являются символами идентичности — и их реставрация обходится дорого.

2. Управление и прозрачность:
   Церковные структуры сложны, процессы принятия решений длительны, но надежны. Кто их знает, тот экономит время и нервы.

3. Рыночные циклы:
   Даже церковные организации подвержены колебаниям процентных ставок и стоимости строительства — консервативные расчёты остаются обязательными.

Вывод: между крестом и денежным потоком

Церковные учреждения входят в число крупнейших и наиболее стабильных владельцев недвижимости в Европе — и сейчас они находятся в процессе преобразований.
То, что на протяжении веков считалось неприкосновенной собственностью, сегодня подвергается стратегической реструктуризации.

Для инвесторов, застройщиков и операторов тем самым открывается сфера, которая до сих пор была труднодоступной:
долгосрочные партнерства с моральной легитимностью, четкой ориентацией на ESG и стабильными денежными потоками.

Тот, кто демонстрирует уважение, профессионализм и устойчивую концепцию, сможет в ближайшие годы воспользоваться реальными возможностями — на рынке, где вера и доходность вдруг заговорили на одном языке.