Cuando a la Iglesia le falta dinero, ¿por qué las iglesias se están convirtiendo ahora en un actor relevante en el mercado inmobiliario?

Suena paradójico: precisamente las dos grandes Iglesias de Alemania —que durante siglos han sido sinónimo de propiedades, tierras y patrimonio— se ven sometidas a una presión financiera cada vez mayor. La razón es evidente: el número de feligreses está disminuyendo rápidamente y, con él, los ingresos procedentes del impuesto eclesiástico. En 2024, unas 666 000 personas abandonaron la Iglesia, una cifra que no solo tiene un carácter simbólico, sino que acarrea consecuencias tangibles.

Pero, ¿qué ocurre cuando instituciones con un valor de miles de millones sufren de repente problemas de liquidez?
¿Cómo reaccionan las entidades cuya misión se sitúa entre la moral, la rentabilidad y la responsabilidad social?
¿Y qué oportunidades surgen de ello para los inversores, los promotores y los propietarios de inmuebles?

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De la fe a la cuestión del dinero

A finales de 2024, 37,8 millones de personas en Alemania seguían perteneciendo a una iglesia. A pesar de esta impresionante cifra, la tendencia es clara: las bajas, el cambio demográfico y el aumento de los costes obligan a las iglesias a replantearse su estrategia.

En 2025, las dos grandes confesiones recibirán alrededor de 12 700 millones de euros en concepto de impuesto eclesiástico, repartidos casi a partes iguales entre la Iglesia católica y la evangélica. Una parte considerable de esta cantidad se reinvierte directamente en la sociedad: en guarderías, colegios, hospitales, centros de asistencia o proyectos sociales.

El objetivo sigue siendo el mismo: prestar servicios de interés general en nombre de la fe. Sin embargo, para cumplir esta misión a largo plazo, las iglesias también deben profesionalizar la gestión de su patrimonio, especialmente en el ámbito inmobiliario.

El tesoro en la piedra: 200 000 millones de euros en patrimonio inmobiliario

Las dos grandes Iglesias disponen en conjunto de un patrimonio inmobiliario estimado en al menos 200 000 millones de euros —probablemente mucho más—.
Solo la Iglesia católica posee unos 130 000 edificios, y la evangélica, unos 75 000.
Solo un tercio se destina a fines litúrgicos; el resto lo componen casas parroquiales, edificios administrativos, colegios, centros de asistencia, viviendas e inmuebles comerciales.

Las inversiones y la gestión se llevan a cabo a través de fondos especializados, gestoras de activos eclesiásticas y mandatos —como, por ejemplo, el conocido «Aachener Grundvermögen», que, con más de 1.200 millones de euros en activos, apuesta de forma específica por la optimización de la rentabilidad con responsabilidad ética—.

En la actualidad, estas instituciones actúan cada vez más como «family offices» con una misión ética, con normas de gobernanza claras, criterios ESG y un horizonte de inversión a largo plazo.

Acciones, bonos… y la «Biblia» del ESG

Esta nueva forma de pensar también se percibe en el mercado de capitales.
Mientras que antes la proporción de acciones en las carteras eclesiásticas rondaba el 10 %, hoy en día alcanza en algunos casos el 30 % o más.
Las decisiones de inversión se rigen por estrictas directrices éticas:

• No se invierte en armamento, armas ni en países donde existe la pena de muerte

• Se da preferencia a las empresas con altos estándares ESG

• Perspectiva a largo plazo, comparable a la de los fondos soberanos

Sin embargo, la verdadera palanca no reside en la negociación de valores, sino en el «oro de hormigón».
Y es que las carteras inmobiliarias ofrecen un enorme potencial para el aumento de la rentabilidad, la sostenibilidad y el impacto social, siempre que se gestionen de forma activa.

El cambio de paradigma: de la expansión de la superficie a la renovación de la cartera

La estrategia central hoy en día es: reestructuración activa de la cartera en lugar de expansión de la superficie.
De aquí a 2060, se prevé vender, reconvertir o reestructurar hasta 40 000 edificios.

Esto implica también una reevaluación fundamental de las estructuras de propiedad.
Aunque muchos titulares desean conservar el valor de los terrenos, también quieren mantener su liquidez.
La solución es el derecho de superficie.

Los plazos prolongados, los cánones de superficie indexados y los conceptos de uso conformes con los criterios ESG garantizan la continuidad de los valores eclesiásticos y, al mismo tiempo, ofrecen a inversores y promotores una base estable para proyectos con sentido y rentabilidad.

Paralelamente, los modelos de venta y arrendamiento posterior (sale-and -leaseback) están cobrando importancia.
De este modo, las instalaciones se venden para obtener liquidez, pero se mantienen en funcionamiento eclesiástico mediante contratos de alquiler a largo plazo.

Empresas conjuntas centradas en los valores

Hoy en día, casi ninguna organización eclesiástica desea asumir por sí sola proyectos complejos.
Por eso, las empresas conjuntas con promotores, operadores y fondos privados son una práctica habitual desde hace tiempo.
Aquí se dan la mano dos mundos:
la perspectiva a largo plazo y de carácter ético de los propietarios eclesiásticos y la eficiencia operativa de los agentes profesionales del mercado.

Para los socios del sector inmobiliario, lo importante es:
el respeto, el realismo y una estrategia clara en materia de ESG son fundamentales.
Quien combine de forma creíble los objetivos sociales, medioambientales y económicos tiene las mejores posibilidades de establecer colaboraciones a largo plazo.

Cómo puede empezar como inversor o promotor

Las carteras inmobiliarias eclesiásticas no son un mundo cerrado: se están abriendo cada vez más a la experiencia externa.
Lo fundamental es identificar los puntos de entrada adecuados.

1. Búsqueda de oportunidades:
Busque de forma específica activos infrautilizados en ciudades de categoría A y B, como casas parroquiales, edificios administrativos, colegios o residencias de ancianos.
Esté atento a los portales de licitaciones, los boletines oficiales eclesiásticos y las páginas web de las fundaciones.

2. Contacto:
Ofrezca soluciones que tengan en cuenta la lógica de toma de decisiones de la Iglesia:
derecho de superficie en lugar de compra, planes de rehabilitación ESG, componentes sociales y conceptos respetuosos con el patrimonio.

3. Desarrollo del proyecto:
Combine la rentabilidad con el bien común:
La casa parroquial se convierte en un centro médico, y el ala del convento, en viviendas asistidas sin barreras arquitectónicas.
La capilla se mantiene como punto de referencia cultural.

4. Los criterios ESG como clave:
Ofrezca medidas concretas en lugar de sostenibilidad abstracta:
instalaciones fotovoltaicas, soluciones de almacenamiento, eficiencia energética, ayudas del KfW y planes de conservación del patrimonio claramente definidos.

Los retos persisten

Por supuesto, no es oro todo lo que reluce. Hay tres riesgos que deben abordarse con claridad:

1. Protección del patrimonio y rentabilidad:
   Muchos edificios son emblemáticos, pero su rehabilitación resulta costosa.

2. Gobernanza y transparencia:
   Las estructuras eclesiásticas son complejas y los procesos de toma de decisiones largos, pero fiables. Quien los conoce, ahorra tiempo y nervios.

3. Ciclos de mercado:
   Las entidades eclesiásticas también se ven afectadas por la evolución de los tipos de interés y los costes de construcción; por ello, sigue siendo imprescindible realizar cálculos conservadores.

Conclusión: entre la cruz y el flujo de caja

Las instituciones eclesiásticas se encuentran entre los propietarios inmobiliarios más grandes y estables de Europa, y están inmersas en un proceso de transformación.
Lo que durante siglos se consideró una propiedad sacrosanta, hoy se está reestructurando estratégicamente.

Para inversores, promotores y gestores, esto abre un campo que hasta ahora era de difícil acceso:
asociaciones duraderas con legitimidad moral, una clara orientación hacia los criterios ESG y flujos de caja estables.

Quien se presente con respeto, conocimientos especializados y una propuesta sostenible podrá aprovechar oportunidades reales en los próximos años, en un mercado en el que la fe y la rentabilidad de repente hablan el mismo idioma.