Kiedy Kościół boryka się z problemami finansowymi – dlaczego kościoły stają się obecnie znaczącym graczem na rynku nieruchomości

Brzmi to paradoksalnie: właśnie te dwa wielkie kościoły w Niemczech – od wieków będące synonimem własności, ziemi i majątku – znajdują się pod coraz większą presją finansową. Przyczyna jest oczywista: liczba wiernych gwałtownie spada, a wraz z nią dochody z podatku kościelnego. W 2024 roku z kościoła wystąpiło około 666 000 osób – liczba ta ma nie tylko znaczenie symboliczne, ale także pociąga za sobą konkretne konsekwencje.

Co jednak się stanie, gdy instytucje warte miliardy nagle odczują problemy z płynnością finansową?
Jak reagują podmioty, których misja oscyluje między moralnością, zyskiem a odpowiedzialnością społeczną?
I jakie szanse wynikają z tego dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości?

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Od wiary do kwestii pieniędzy

Pod koniec 2024 roku w Niemczech do kościoła należało jeszcze 37,8 miliona osób. Pomimo tej imponującej liczby trend jest jednoznaczny: odejścia wiernych, zmiany demograficzne i rosnące koszty zmuszają kościoły do strategicznej zmiany podejścia.

W 2025 roku do dwóch największych wyznań wpłynie około 12,7 miliarda euro z podatku kościelnego – kwota ta zostanie podzielona niemal równo między Kościół katolicki i ewangelicki. Znaczna część tych środków jest bezpośrednio reinwestowana w społeczeństwo: w przedszkola, szkoły, szpitale, placówki opiekuńcze lub projekty społeczne.

Cel pozostaje ten sam: świadczenie usług użyteczności publicznej w imię wiary. Jednak aby realizować tę misję w perspektywie długoterminowej, kościoły muszą również profesjonalizować zarządzanie swoim majątkiem – zwłaszcza w zakresie nieruchomości.

Skarb ukryty w kamieniu: 200 miliardów euro majątku nieruchomościowego

Oba wielkie Kościoły dysponują łącznie majątkiem nieruchomościowym szacowanym na co najmniej 200 miliardów euro – prawdopodobnie znacznie więcej.
Sam Kościół katolicki posiada około 130 000 budynków, a ewangelicki około 75 000.
Tylko jedna trzecia z nich służy celom liturgicznym; resztę stanowią plebanie, budynki administracyjne, szkoły, placówki opiekuńcze oraz nieruchomości mieszkalne i komercyjne.

Inwestycje i zarządzanie odbywają się za pośrednictwem specjalnych funduszy, kościelnych podmiotów zarządzających majątkiem oraz na podstawie zleceń – na przykład poprzez znaną spółkę Aachener Grundvermögen, która dysponując aktywami o wartości ponad 1,2 miliarda euro, koncentruje się na optymalizacji zysków przy zachowaniu odpowiedzialności etycznej.

Instytucje te działają obecnie w coraz większym stopniu jak family offices z misją moralną – z jasnymi zasadami ładu korporacyjnego, wytycznymi ESG i długoterminową perspektywą inwestycyjną.

Akcje, obligacje – i „Biblia” ESG

Nowe podejście jest odczuwalne również na rynku kapitałowym.
Podczas gdy dawniej udział akcji w portfelach kościelnych wynosił około 10%, obecnie sięga on w niektórych przypadkach 30% i więcej.
Decyzje inwestycyjne są podejmowane zgodnie z rygorystycznymi wytycznymi etycznymi:

• brak inwestycji w zbrojenia, broń lub kraje stosujące karę śmierci

• Preferowanie przedsiębiorstw o wysokich standardach ESG

• Długoterminowa perspektywa, porównywalna z funduszami państwowymi

Jednak prawdziwym czynnikiem napędzającym nie jest obrót papierami wartościowymi, lecz „betonowe złoto”.
Portfele nieruchomości oferują bowiem ogromny potencjał w zakresie wzrostu zysków, zrównoważonego rozwoju i wpływu społecznego – o ile są aktywnie zarządzane.

Zmiana paradygmatu: od rozbudowy powierzchni do odnowy portfela

Obecnie główną strategią jest: aktywna reorganizacja portfela zamiast rozbudowy powierzchni.
Do 2060 roku planuje się sprzedaż, zmianę przeznaczenia lub restrukturyzację nawet 40 000 budynków.

Obejmuje to również zasadniczą rewizję struktur własnościowych.
Wiele podmiotów zarządzających chciałoby wprawdzie zachować wartość gruntów, ale jednocześnie zachować płynność finansową.
Rozwiązaniem jest prawo dziedzicznego użytkowania gruntu.

Długie okresy obowiązywania, indeksowane opłaty dzierżawne oraz koncepcje użytkowania zgodne z kryteriami ESG zapewniają trwałość wartości kościelnych – a jednocześnie oferują inwestorom i deweloperom stabilną podstawę dla projektów, które mają sens i przynoszą zysk.

Równolegle na znaczeniu zyskują modele typu „sale - and- le aseback ”.
W ten sposób obiekty są sprzedawane z korzyścią dla płynności finansowej, ale dzięki długoterminowym umowom najmu pozostają w rękach Kościoła i nadal służą jego celom.

Wspólne przedsięwzięcia ukierunkowane na wartości

Obecnie praktycznie żadna organizacja kościelna nie chce samodzielnie realizować złożonych projektów.
Dlatego też joint ventures z prywatnymi deweloperami, operatorami i funduszami są od dawna powszechną praktyką.
Tutaj spotykają się dwa światy:
oparte na etyce długoterminowe podejście właścicieli kościelnych oraz efektywność operacyjna profesjonalnych podmiotów rynkowych.

Dla partnerów z branży nieruchomości obowiązują następujące zasady:
kluczowe znaczenie mają szacunek, realizm oraz jasna strategia ESG.
Kto w wiarygodny sposób łączy cele społeczne, ekologiczne i gospodarcze, ma największe szanse na długoterminową współpracę.

Jak mogą Państwo zacząć działać jako inwestor lub deweloper

Portfele nieruchomości kościelnych nie stanowią zamkniętego świata – coraz bardziej otwierają się na zewnętrzną wiedzę specjalistyczną.
Kluczowe znaczenie ma zidentyfikowanie właściwych punktów wyjścia.

1. Pozyskiwanie obiektów:
Szukajcie celowo niedostatecznie wykorzystywanych nieruchomości w miastach klasy A i B – na przykład plebanii, budynków administracyjnych, szkół lub domów spokojnej starości.
Śledźcie portale ogłoszeniowe, biuletyny kościelne oraz strony fundacji.

2. Nawiązywanie kontaktu:
Proponuj rozwiązania uwzględniające logikę podejmowania decyzji przez Kościół:
prawo do dzierżawy wieczystej zamiast zakupu, plany renowacji zgodne z kryteriami ESG, elementy społeczne, koncepcje zgodne z wymogami ochrony zabytków.

3. Opracowanie projektu:
Połącz rentowność z dobrem wspólnym:
Dom parafialny zamienia się w centrum medyczne, a skrzydło klasztoru – w mieszkania z usługami opiekuńczymi dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych.
Kaplica pozostaje kulturowym punktem odniesienia.

4. ESG jako klucz:
Zaproponuj konkretne działania zamiast abstrakcyjnego zrównoważonego rozwoju:
instalacje fotowoltaiczne, rozwiązania w zakresie magazynowania energii, efektywność energetyczna, dotacje KfW – oraz jasno skalkulowane koncepcje ochrony zabytków.

Wyzwania pozostają

Oczywiście nie wszystko, co się świeci, jest złotem. Należy wyraźnie zająć się trzema rodzajami ryzyka:

1. Ochrona zabytków a opłacalność:
   Wiele budynków stanowi element tożsamości miasta – a ich renowacja jest kosztowna.

2. Zarządzanie i przejrzystość:
   Struktury kościelne są złożone, procesy decyzyjne długie, ale niezawodne. Kto je zna, oszczędza czas i nerwy.

3. Cykle rynkowe:
   Również podmioty kościelne podlegają zmianom stóp procentowych i kosztów budowlanych – konserwatywne kalkulacje pozostają koniecznością.

Podsumowanie: między krzyżem a przepływami pieniężnymi

Instytucje kościelne należą do największych i najbardziej stabilnych właścicieli nieruchomości w Europie – a obecnie przechodzą głębokie przemiany.
To, co przez wieki uważano za własność nienaruszalną, dziś podlega strategicznej restrukturyzacji.

Dla inwestorów, deweloperów i operatorów otwiera się tym samym obszar, który dotychczas był trudno dostępny:
długotrwałe partnerstwa oparte na legitymacji moralnej, wyraźnej orientacji na kryteria ESG oraz stabilnych przepływach pieniężnych.

Kto wykazuje się szacunkiem, fachową wiedzą i zrównoważoną wizją, może w nadchodzących latach wykorzystać tutaj prawdziwe szanse – na rynku, na którym wiara i zysk nagle mówią tym samym językiem.