Гостиничная недвижимость в 2025 году: почему именно сейчас в немецкие отели вливаются миллиарды

Скажите честно — вы бы могли подумать, что именно отели станут одними из самых перспективных объектов инвестиций 2025 года?
В то время как офисная и жилая недвижимость сталкивается с ростом процентных ставок, давлением со стороны регулирующих органов и снижением спроса, гостиничный сектор в настоящее время переживает впечатляющий подъём. В этот сектор вкладываются миллиарды.

Но почему вдруг на немецкий рынок гостиниц снова устремляется столько капитала? Кто стоит за этими сделками — и как инвесторы или владельцы могут извлечь выгоду из этой тенденции?

Вы сейчас просматриваете заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Рынок на подъёме: рекорды, несмотря на сложные условия

В то время как другие сегменты рынка недвижимости переживают стагнацию, рынок гостиничной недвижимости демонстрирует удивительную устойчивость.
По данным CBRE, в первом квартале 2025 года в немецкие отели было вложено 395 миллионов евро — это на 55 процентов больше, чем в предыдущем году.
За первое полугодие 2025 года общий объём сделок уже составил 906 миллионов евро.

Примечательно: на Мюнхен и Берлин приходится почти половина всех инвестиций — около 440 миллионов евро.
После многих лет неопределённости в отрасли вновь наблюдается оживление — и это не случайно.

Кто инвестирует? На рынке доминируют международные игроки

Решающим фактором этой динамики являются иностранные инвесторы.
Во втором квартале 2025 года 86 процентов всех сделок с отелями пришлось на долю международных покупателей.

Среди них такие крупные компании, как:

• Brookfield, которая приобрела весь портфель отелей Generator,

• и компания Eagle Hills из Объединенных Арабских Эмиратов, которая приобрела отель Mandarin Oriental в Мюнхене за около 150 миллионов евро.

Но и сами гостиничные сети вновь активно инвестируют:
InterContinental Hotels Group (IHG) только в первом квартале открыла 14 новых отелей, а ещё 16 находятся в стадии подготовки.
Благодаря группе Novum более 50 отелей будут преобразованы в отели сети Holiday Inn. На немецкий рынок также выходят новые бренды, такие как Gana или Candlewood Suites.

Одним словом: сектор продолжает профессионализироваться — и конкуренция за привлекательные места расположения усиливается.

Реконструкция вместо нового строительства: как перепрофилирование стимулирует рынок

Несмотря на бум, новых объектов строится практически не строится.
Ведь рост затрат на строительство зачастую делает проекты нового строительства экономически невыгодными. Решение: перепрофилирование существующих объектов недвижимости.

Здесь в центр внимания выходят так называемые проекты по редевелопменту заброшенных объектов. В рамках таких проектов старые, зачастую пустующие здания — например, офисные здания 1970-х годов, бывшие дома престарелых или пансионаты — преобразуются в отели.

Эта стратегия дает сразу несколько преимуществ:

• существующая инфраструктура значительно сокращает инвестиционные затраты,

• сокращение сроков реализации позволяет быстрее выйти на рынок,

• а аспекты устойчивого развития (повторное использование существующих зданий) повышают соответствие критериям ESG.

Пример: в Дюссельдорфе на улице Харкортштрассе, недалеко от главного вокзала, бывшая станция погрузки автомобилей была преобразована в современный гостиничный комплекс.
Сегодня там расположены три отеля, ресторанные зоны на первом этаже и новый пешеходный переход — это образцовый проект успешного преобразования заброшенных городских территорий в оживлённые городские пространства.

Бум спроса: количество гостей вернулось к рекордному уровню

Основой успеха является спрос.
По данным Федерального статистического управления, в 2024 году в Германии было зарегистрировано около 496 миллионов ночевок — это больше, чем до пандемии, и, следовательно, новый рекорд.

Хотя деловой туризм по-прежнему находится чуть ниже докризисного уровня, отдых и внутренний туризм более чем полностью компенсируют это снижение.

Особенно важно для инвесторов:
отели в настоящее время приносят стабильную доходность в диапазоне от 5,25 до 5,5 процента при относительно низком риске по международным меркам.
В условиях геополитической неопределённости и волатильности рынков капитала немецкая гостиничная недвижимость вновь считается надёжным классом активов с стабильными перспективами денежного потока.

Возможности для инвесторов: обратите внимание на перспективы перепрофилирования

Текущая рыночная ситуация открывает инвесторам сразу несколько возможностей для входа на рынок.
Решающим фактором здесь является правильный выбор объекта.

На что следует обратить внимание:

• Здания с потенциалом перепрофилирования: особенно подходят бывшие дома престарелых, пансионаты или многоквартирные дома.

• Микрорасположение: близость к железнодорожным вокзалам, аэропортам или туристическим центрам имеет решающее значение.

• Региональные приоритеты: наряду с традиционными престижными городами, такими как Берлин, Мюнхен или Гамбург, всё большую привлекательность приобретают также курортные регионы на побережьях Северного и Балтийского морей, а также в Альпийском регионе.

Для владельцев существующих объектов может быть выгодно целенаправленно подготовить свою недвижимость для гостиничных инвесторов.
Небольшие инвестиции в противопожарную защиту, подключение к инженерным сетям или гибкую планировку помещений могут значительно повысить привлекательность объекта на рынке.

Если к этому добавить концепцию, соответствующую критериям ESG, и заранее подготовленные меры по повышению энергоэффективности, привлекательность объекта для международных фондов значительно возрастает.
Многие ищут именно такие«сделки типа plug-and-play», которые позволяют начать работу без значительных затрат.

Вывод: рынок гостиничного бизнеса восстановился — и оказался сильнее, чем ожидалось

В 2025 году немецкий рынок гостиничного бизнеса переживает настоящий ренессанс.
Благодаря рекордным показателям количества ночевок, растущему международному спросу и новым концепциям использования он в настоящее время является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости в Германии.

Те, кто сейчас осуществляет стратегические инвестиции, смогут извлечь выгоду из сочетания роста спроса, стабильной доходности и развития в соответствии с принципами ESG.
Будь то владелец существующего портфеля, девелопер или институциональный инвестор — сейчас самое время вновь обратить внимание на рынок гостиничной недвижимости.