Inmuebles hoteleros en 2025: por qué precisamente ahora se están invirtiendo miles de millones en hoteles alemanes

Seamos sinceros: ¿habría pensado que, precisamente, los hoteles se convertirían en una de las inversiones más interesantes del año 2025?
Mientras que los inmuebles de oficinas y residenciales se enfrentan al aumento de los tipos de interés, la presión regulatoria y la caída de la demanda, los hoteles están experimentando actualmente un notable resurgimiento. Se están invirtiendo miles de millones en este sector.

Pero, ¿por qué de repente vuelve a fluir tanto capital hacia el mercado hotelero alemán? ¿Quién está detrás de estas operaciones y cómo pueden los inversores o propietarios beneficiarse de esta tendencia?

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El mercado al alza: récords a pesar de unas condiciones generales difíciles

Mientras que otros segmentos inmobiliarios se estancan, el mercado hotelero se muestra sorprendentemente sólido.
Según CBRE, en el primer trimestre de 2025 se invirtieron 395 millones de euros en hoteles alemanes, lo que supone un aumento del 55 % con respecto al año anterior.
En el primer semestre de 2025, el volumen de transacciones ya asciende a 906 millones de euros.

Cabe destacar que Múnich y Berlín concentran, con unos 440 millones de euros, casi la mitad de todas las inversiones.
Tras años de incertidumbre, vuelve a haber movimiento en el sector, y no es casualidad.

¿Quién invierte? Los actores internacionales dominan el mercado

Un factor decisivo para este dinamismo son los inversores extranjeros.
En el segundo trimestre de 2025, el 86 % de todas las transacciones hoteleras procedían de compradores internacionales.

Entre ellos se encuentran grandes nombres como:

• Brookfield, que ha adquirido toda la cartera de Generator Hotels,

• y Eagle Hills, de los Emiratos Árabes Unidos, que adquirió el Mandarin Oriental de Múnich por unos 150 millones de euros.

Pero también las propias cadenas hoteleras vuelven a invertir activamente:
El InterContinental Hotels Group (IHG) inauguró 14 nuevos hoteles solo en el primer trimestre y tiene otros 16 en proyecto.
Con el grupo Novum, más de 50 establecimientos se convertirán en hoteles Holiday Inn. Además, nuevas marcas como Gana o Candlewood Suites están irrumpiendo en el mercado alemán.

En resumen: el sector sigue profesionalizándose, y la competencia por las ubicaciones atractivas se intensifica.

Rehabilitación en lugar de nueva construcción: cómo la reconversión impulsa el mercado

A pesar del auge, apenas se construyen edificios nuevos.
Y es que el aumento de los costes de construcción hace que los proyectos de nueva construcción resulten a menudo poco atractivos desde el punto de vista económico. La solución: la reconversión de inmuebles ya existentes.

En este contexto, cobran protagonismo los denominados proyectos de «brownfield ». En ellos, edificios antiguos, a menudo desocupados —como edificios de oficinas de la década de los setenta, antiguas residencias de ancianos o pensiones— se reconvierten en hoteles.

Esta estrategia ofrece varias ventajas a la vez:

• la infraestructura existente reduce considerablemente los costes de inversión,

• los plazos de desarrollo más cortos permiten una comercialización más rápida,

• y los aspectos de sostenibilidad (reutilización de la estructura de los edificios existentes) mejoran el cumplimiento de los criterios ESG.

Un ejemplo: en Düsseldorf, en la Harkortstraße, cerca de la estación central, una antigua estación de transporte de vehículos se ha transformado en un moderno complejo hotelero.
Hoy en día hay allí tres hoteles, locales de restauración en la planta baja y una nueva vía peatonal: un proyecto modelo para la transformación exitosa de espacios urbanos en desuso en espacios urbanos llenos de vida.

El auge de la demanda: los huéspedes vuelven a alcanzar niveles récord

La base del éxito es la demanda.
Según la Oficina Federal de Estadística, en 2024 se registraron en Alemania alrededor de 496 millones de pernoctaciones, más que antes de la pandemia y, por tanto, un nuevo récord.

Si bien el turismo de negocios se sitúa aún ligeramente por debajo de los niveles previos a la crisis, el turismo de ocio y el turismo nacional compensan con creces este descenso.

Algo especialmente relevante para los inversores:
los hoteles están generando actualmente rendimientos estables de entre el 5,25 % y el 5,5 %, y ello con un riesgo bajo en comparación con el resto del mundo.
En tiempos de incertidumbre geopolítica y volatilidad en los mercados de capitales, los inmuebles hoteleros alemanes vuelven a considerarse, por tanto, una clase de activos segura con unas perspectivas sólidas de flujo de caja.

Oportunidades para los inversores: prestar atención a las perspectivas de reconversión

Para los inversores, la situación actual del mercado ofrece varias oportunidades de entrada.
Lo fundamental es elegir bien el inmueble.

Aspectos a tener en cuenta:

• Edificios con potencial de reconversión: son especialmente adecuados los antiguos centros de asistencia, pensiones o edificios de apartamentos.

• Microubicación: es esencial la proximidad a estaciones de tren, aeropuertos o lugares de interés turístico.

• Áreas de interés regionales: además de las ubicaciones clásicas de primer orden, como Berlín, Múnich o Hamburgo, las regiones de ocio del mar del Norte y del mar Báltico, así como de la zona alpina, están ganando cada vez más atractivo.

Para los propietarios de inmuebles existentes, puede resultar rentable preparar sus propiedades específicamente para inversores hoteleros.
Pequeñas inversiones en protección contra incendios, instalaciones sanitarias o un diseño flexible de la distribución pueden aumentar considerablemente la comercialización de los inmuebles.

Si a todo ello se le suma un concepto que cumpla con los criterios ESG y se preparan las actualizaciones energéticas, el atractivo para los fondos internacionales aumenta considerablemente.
Muchos buscan precisamente este tipo de«operaciones llave en mano», que les permitan ponerlas en marcha sin gran esfuerzo.

Conclusión: el mercado hotelero ha vuelto, y con más fuerza de lo que se pensaba.

El mercado hotelero alemán está viviendo un auténtico renacimiento en 2025.
Con cifras récord de pernoctaciones, una demanda internacional en aumento y nuevos conceptos de uso, se encuentra actualmente entre los segmentos inmobiliarios más dinámicos de Alemania.

Quien invierta ahora de forma estratégica podrá beneficiarse de una combinación de crecimiento de la demanda, rendimientos estables y un desarrollo conforme a los criterios ESG.
Ya seas propietario de un parque inmobiliario, promotor inmobiliario o inversor institucional, ahora es el momento de volver a situar el mercado hotelero en la agenda.