Nieruchomości hotelowe w 2025 r.: Dlaczego właśnie teraz miliardy napływają do niemieckich hoteli

Szczerze mówiąc – czy sądzili Państwo, że właśnie hotele okażą się jedną z najbardziej interesujących inwestycji roku 2025?
Podczas gdy nieruchomości biurowe i mieszkaniowe borykają się z rosnącymi stopami procentowymi, presją regulacyjną i spadkiem popytu, hotele odnotowują obecnie niezwykły powrót do łask. W sektor ten inwestuje się miliardy.

Ale dlaczego nagle tak duży kapitał znów napływa na niemiecki rynek hotelarski? Kto stoi za tymi transakcjami – i w jaki sposób inwestorzy lub właściciele mogą skorzystać z tego trendu?

Oglądają Państwo obecnie treść zastępczą z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, proszę kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Rynek w fazie wzrostu: rekordy pomimo trudnych warunków ramowych

Podczas gdy inne segmenty rynku nieruchomości przeżywają stagnację, rynek hotelowy wykazuje się zadziwiającą odpornością.
Według CBRE w pierwszym kwartale 2025 r. w niemieckie hotele wpłynęło 395 milionów euro – co stanowi wzrost o 55 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.
W pierwszym półroczu 2025 r. wartość transakcji wyniosła już 906 milionów euro.

Warto zauważyć, że Monachium i Berlin skupiają na sobie niemal połowę wszystkich inwestycji, wynoszącą około 440 milionów euro.
Po latach niepewności w branży znów panuje ożywienie – i nie jest to przypadek.

Kto inwestuje? Rynek zdominowany jest przez międzynarodowych graczy

Decydującym czynnikiem wpływającym na tę dynamikę są inwestorzy zagraniczni.
W drugim kwartale 2025 roku 86 procent wszystkich transakcji dotyczących hoteli pochodziło od międzynarodowych nabywców.

Wśród nich znajdują się takie znane marki jak:

• Brookfield, który przejął cały portfel sieci Generator Hotels,

• oraz Eagle Hills ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich, które nabyły hotel Mandarin Oriental w Monachium za około 150 milionów euro.

Jednak również same sieci hotelowe ponownie aktywnie inwestują:
InterContinental Hotels Group (IHG) otworzyła w samym tylko pierwszym kwartale 14 nowych hoteli, a kolejne 16 jest w przygotowaniu.
Wraz z grupą Novum ponad 50 obiektów zostanie przekształconych w hotele sieci Holiday Inn. Na rynek niemiecki wkraczają również nowe marki, takie jak Gana czy Candlewood Suites.

Krótko mówiąc: sektor ten staje się coraz bardziej profesjonalny – a rywalizacja o atrakcyjne lokalizacje nasila się.

Przebudowa zamiast nowej budowy: jak zmiana przeznaczenia napędza rynek

Pomimo ożywienia gospodarczego prawie nie powstają nowe budynki.
Wzrost kosztów budowy sprawia bowiem, że projekty nowych inwestycji są często nieopłacalne. Rozwiązaniem jest zmiana przeznaczenia istniejących nieruchomości.

W tym kontekście na pierwszy plan wysuwają się tzw. projekty typu „brownfield ”. Polegają one na przekształcaniu starszych, często pustostanowych budynków – takich jak biurowce z lat 70., dawne domy opieki lub pensjonaty – w hotele.

Strategia ta oferuje od razu kilka korzyści:

• Istniejąca infrastruktura znacznie obniża koszty inwestycyjne,

• krótszy czas realizacji pozwala na szybsze wprowadzenie obiektu na rynek,

• a kwestie zrównoważonego rozwoju (ponowne wykorzystanie istniejącej zabudowy) zwiększają zgodność z kryteriami ESG.

Przykład: w Düsseldorfie, przy ulicy Harkortstraße, niedaleko dworca głównego, dawna stacja przeładunku samochodów została przekształcona w nowoczesny kompleks hotelowy.
Obecnie znajdują się tam trzy hotele, lokale gastronomiczne na parterze oraz nowe przejście dla pieszych – jest to wzorcowy projekt udanej transformacji zaniedbanych terenów miejskich w tętniące życiem przestrzenie miejskie.

Boom popytu: liczba gości ponownie na rekordowym poziomie

Podstawą sukcesu jest popyt.
Według Federalnego Urzędu Statystycznego w 2024 roku odnotowano w Niemczech około 496 milionów noclegów – więcej niż przed pandemią, co stanowi nowy rekord.

Podczas gdy turystyka biznesowa nadal pozostaje nieco poniżej poziomu sprzed kryzysu, turystyka rekreacyjna i krajowa z nawiązką rekompensują ten spadek.

Szczególnie istotne dla inwestorów:
hotele osiągają obecnie stabilne stopy zwrotu wynoszące od 5,25 do 5,5 procent, przy ryzyku, które w porównaniu z innymi krajami jest niskie.
W czasach niepewności geopolitycznej i zmienności rynków kapitałowych niemieckie nieruchomości hotelowe są zatem ponownie postrzegane jako bezpieczna klasa aktywów o solidnych perspektywach przepływów pieniężnych.

Szanse dla inwestorów: warto zwrócić uwagę na perspektywę zmiany przeznaczenia nieruchomości

Obecna sytuacja rynkowa oferuje inwestorom od razu kilka możliwości wejścia na rynek.
Kluczowe znaczenie ma przy tym właściwy wybór nieruchomości.

Na co należy zwrócić uwagę:

• Budynki z potencjałem zmiany przeznaczenia: Szczególnie odpowiednie są dawne domy opieki, pensjonaty lub budynki mieszkalne.

• Mikrolokalizacja: Niezbędna jest bliskość dworców kolejowych, lotnisk lub atrakcji turystycznych.

• Priorytety regionalne: Oprócz klasycznych lokalizacji o najwyższym standardzie, takich jak Berlin, Monachium czy Hamburg, coraz większą atrakcyjność zyskują również regiony rekreacyjne nad Morzem Północnym i Bałtyckim, a także w regionie alpejskim.

Dla właścicieli istniejących nieruchomości opłacalne może być celowe przygotowanie ich pod inwestycje hotelowe.
Niewielkie inwestycje w ochronę przeciwpożarową, instalacje sanitarne lub elastyczne rozplanowanie wnętrz mogą znacznie zwiększyć atrakcyjność rynkową nieruchomości.

Jeśli całość zostanie dodatkowo połączona z koncepcją zgodną z kryteriami ESG oraz przygotowanymi modernizacjami energetycznymi, atrakcyjność dla międzynarodowych funduszy znacznie wzrośnie.
Wiele podmiotów poszukuje właśnie takich„transakcji typu plug-and-play”, które pozwalają im rozpocząć działalność bez większego wysiłku.

Podsumowanie: Rynek hotelowy powraca – i to w lepszej kondycji, niż się spodziewano

W 2025 roku niemiecki rynek hotelarski przeżywa prawdziwy renesans.
Dzięki rekordowej liczbie noclegów, rosnącemu popytowi międzynarodowemu i nowym koncepcjom użytkowania należy on obecnie do najbardziej dynamicznych segmentów rynku nieruchomości w Niemczech.

Kto teraz zainwestuje strategicznie, może skorzystać na połączeniu wzrostu popytu, stabilnych stóp zwrotu i rozwoju zgodnego z kryteriami ESG.
Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem nieruchomości, deweloperem czy inwestorem instytucjonalnym – nadszedł czas, aby ponownie zwrócić uwagę na rynek hotelowy.