В современную цифровую эпоху центры обработки данных стали неотъемлемой частью глобальной инфраструктуры. Быстрое развитие таких технологий, как облачные вычисления, искусственный интеллект (ИИ) и Интернет вещей (IoT), привело к резкому росту потребности в обработке и хранении данных. Эта тенденция не только стимулировала спрос на центры обработки данных, но и создала значительные инвестиционные возможности для инвесторов в недвижимость.
Центры обработки данных как выгодный вариант инвестиций
Центры обработки данных относятся к числу самых динамичных и быстрорастущих сегментов сектора недвижимости. Примером бума на этом рынке стало объявление компании Microsoft в феврале о строительстве трех крупных гипермасштабируемых центров обработки данных в городах Бедбург, Бергхайм и Эльсдорф с объемом инвестиций до трех миллиардов евро.
В Германии от этой тенденции выигрывают многие города. Франкфурт-на-Майне, где расположено более 60 центров обработки данных, является местом расположения крупнейшего в мире интернет-узла. Также Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф, Гамбург и, во все большей степени, небольшие города, такие как Оффенбах и Магдебург, наблюдают рост числа размещаемых там центров обработки данных. Даже в сельских регионах, таких как Фалькенштайн в Фогтланде, наблюдается рост числа центров обработки данных.
Растущий спрос и отличные перспективы роста
Для инвесторов в недвижимость центры обработки данных, как особый класс активов в сегменте «Core», открывают привлекательные возможности. Эти специализированные объекты недвижимости могут включать серверные площади до 100 000 м² и обладают рядом преимуществ:
- Высокая добавленная стоимость на квадратный метр: в промышленных зонах, которые являются предпочтительными местами для размещения центров обработки данных, высокий спрос приводит к значительному росту стоимости земельных участков.
- Долгосрочные договоры аренды и стабильные доходы: центры обработки данных, как правило, не требуют больших затрат на управление и обеспечивают стабильные источники дохода благодаря долгосрочным договорам аренды.
- Расположение поставщиков в окрестностях: центры обработки данных часто привлекают дополнительные компании, что еще больше повышает привлекательность этих мест.
Риски и вызовы
Несмотря на многообещающие перспективы, существуют также вызовы и риски, которые необходимо учитывать:
- Риск концентрации и ограниченные возможности использования: центры обработки данных представляют собой высокоспециализированную недвижимость, которую в случае перепрофилирования сложно использовать для других целей. Однако этот риск смягчается благодаря продолжающейся цифровизации и постоянной потребности в серверных мощностях.
- Высокое энергопотребление: центры обработки данных требуют огромных объемов энергии, в частности для работы серверов и их охлаждения. Около 3 000 крупных центров обработки данных в Германии в настоящее время потребляют примерно 18 тераватт-часов электроэнергии в год, что соответствует 3 % от общего объема потребления электроэнергии в стране. Ожидается, что к 2030 году этот показатель удвоится и достигнет 35 тераватт-часов.
Устойчивое развитие и забота о климате
Ужесточающиеся нормативные требования в области защиты климата представляют собой дополнительный вызов для отрасли. Правительство Германии ставит цель обеспечить климатическую нейтральность центров обработки данных к 2027 году. Это требует, в частности, использования 100 % экологически чистой электроэнергии и эффективного повторного использования отработанного тепла, образующегося в процессе обработки данных. В настоящее время лишь 5 % центров обработки данных утилизируют более половины своего отработанного тепла, что обусловлено слишком низким уровнем температуры, высокими инвестиционными затратами и недостаточной экономической эффективностью.
Возможности финансирования центров обработки данных
Финансирование центров обработки данных представляет собой особую сложность ввиду их специализации и капиталоемкости. Хотя традиционные банковские кредиты играют важную роль, все чаще разрабатываются индивидуальные модели финансирования. Инвесторы могут прибегать к различным источникам финансирования, в том числе к созданию совместных предприятий с институциональными инвесторами, к REIT (инвестиционным фондам недвижимости) и инфраструктурным фондам, специализирующимся на таких активах. Также все чаще используются альтернативные формы финансирования, такие как прямые инвестиции (Private Equity) и краудфандинг, для обеспечения необходимых средств на строительство и эксплуатацию новых центров обработки данных. При этом важно с самого начала тщательно спланировать финансирование и учитывать критерии ESG (экологические, социальные и корпоративного управления), чтобы обеспечить стабильную и устойчивую доходность в долгосрочной перспективе.
Правильная стратегия финансирования может стать решающим фактором, определяющим разницу между успешной и рискованной инвестицией, поэтому рекомендуется на раннем этапе привлекать экспертов и консультантов по финансированию для разработки оптимальной структуры проекта.
Перспективные инвестиции в цифровую инфраструктуру
Центры обработки данных представляют собой перспективный класс активов для инвесторов, имеющий большое значение как с экономической, так и с социальной точки зрения. В условиях глобальной цифровизации и растущей потребности в мощностях по обработке данных центры обработки данных будут и впредь играть ключевую роль. Инвесторы, которые на раннем этапе вложат средства в этот специализированный класс активов, смогут получить долгосрочную и стабильную доходность при условии, что они учтут аспекты устойчивого развития и адаптируются к растущим требованиям в области энергоэффективности.
Благодаря правильному планированию и использованию возобновляемых источников энергии центры обработки данных могут эксплуатироваться не только с экономической точки зрения успешно, но и экологически ответственно. Это делает их одной из самых перспективных и надежных инвестиционных возможностей в секторе недвижимости.
Может ли инвестор построить и эксплуатировать центр обработки данных?
Да, в качестве внешнего оператора можно построить центр обработки данных и сдавать его мощности в аренду компаниям или поставщикам услуг. Бизнес-модель «колокации» или «центр обработки данных как услуга» широко распространена и открывает перед оператором интересные возможности получения дохода.
Выбор местоположения: на что следует обратить внимание?
Хотя теоретически строительство можно вести во многих промышленных зонах, существует ряд ключевых факторов, влияющих на успех вашего центра обработки данных:
- Подключение к сети: надежное и высокопроизводительное широкополосное соединение является обязательным условием. Центры обработки данных часто размещаются вблизи крупных интернет-узлов, таких как Франкфурт (DE-CIX), чтобы обеспечить наилучшие соединения.
- Энергоснабжение: высокое энергопотребление центров обработки данных, особенно на серверы и системы охлаждения, требует стабильного и экономичного источника энергии. Идеальным вариантом является близость к поставщикам «зеленой» энергии, поскольку вопросы экологической устойчивости приобретают все большее значение.
- Охлаждение: Хладопроизводительность имеет решающее значение. В более холодных регионах или вблизи водных источников эксплуатационные расходы можно снизить за счет естественного охлаждения.
- Строительные нормы: высота и глубина здания, экологические требования и разрешение на установку аварийных генераторов (часто с нефтяными резервуарами) — это ещё одни важные моменты, которые зависят от местных строительных норм.
Доходы и рентабельность центров обработки данных
Центры обработки данных, как правило, обеспечивают стабильные и долгосрочные источники дохода. Договоры аренды с такими пользователями, как поставщики облачных услуг или крупные компании, часто заключаются на несколько лет и могут быть продлены благодаря высокому спросу на вычислительные мощности.
Важные моменты, касающиеся доходов и доходности:
- Высокая арендная плата за квадратный метр: благодаря специализированной инфраструктуре центры обработки данных приносят значительно более высокий доход от аренды на квадратный метр по сравнению с традиционной коммерческой недвижимостью.
- Долгосрочные договоры: договоры аренды на услуги колокации, как правило, заключаются на длительный срок — часто от 5 до 10 лет или более, что обеспечивает стабильную базу доходов.
- Двузначная доходность: на практике доходность центров обработки данных составляет около 7–10 % и в некоторых случаях может достигать двузначных значений. Однако это в значительной степени зависит от спроса, эксплуатационных расходов и эффективности местоположения.
Благодаря тщательному планированию и правильному выбору местоположения вы, как внешний оператор, сможете добиться успеха. Факторы, связанные с местоположением — в частности, энергоснабжение и подключение к сети передачи данных — имеют решающее значение для вашего успеха. Доходность может быть очень привлекательной благодаря высокому спросу на вычислительные мощности, однако вам следует быть готовым и к высоким эксплуатационным расходам.
Если вы рассматриваете возможность строительства центра обработки данных, рекомендуется проконсультироваться с экспертами в области ИТ, энергетики и недвижимости, чтобы реализовать перспективный и экономически успешный проект. Если вам нужна помощь, вы можете обратиться к специалистам OFFMARKET24.
