La era digital actual ha convertido a los centros de datos en un componente indispensable de la infraestructura global. El rápido crecimiento de tecnologías como la computación en la nube, la inteligencia artificial (IA) y el Internet de las cosas (IoT) ha incrementado considerablemente la necesidad de procesamiento y almacenamiento de datos. Esta evolución no solo ha impulsado la demanda de centros de datos, sino que también ha creado una importante oportunidad de inversión para los inversores inmobiliarios.
Los centros de datos como opción de inversión lucrativa
Los centros de datos se encuentran entre los ámbitos más dinámicos y de más rápido crecimiento del sector inmobiliario. Un ejemplo del auge de este mercado es el anuncio realizado por Microsoft en febrero de construir tres grandes centros de datos de hiperescala en las ciudades de Bedburg, Bergheim y Elsdorf, con una inversión de hasta tres mil millones de euros.
En Alemania, numerosas ciudades se benefician de esta tendencia. Fráncfort del Meno, con más de 60 centros de datos, alberga el nodo de Internet más grande del mundo. También Berlín, Múnich, Düsseldorf, Hamburgo y, cada vez más, ciudades más pequeñas como Offenbach y Magdeburgo están experimentando un aumento en la implantación de centros de datos. Incluso regiones rurales como Falkenstein, en el Vogtland, están experimentando un aumento de los centros de datos.
Demanda creciente y excelentes perspectivas de crecimiento
Para los inversores inmobiliarios, los centros de datos, como clase de activos específica dentro del sector «core», ofrecen oportunidades atractivas. Estos inmuebles especializados pueden abarcar superficies para servidores de hasta 100 000 m² y ofrecen varias ventajas:
- Alto valor añadido por metro cuadrado: en los polígonos industriales, que son las ubicaciones preferidas para los centros de datos, la elevada demanda provoca un aumento significativo del valor de los terrenos.
- Contratos de alquiler a largo plazo e ingresos estables: los centros de datos suelen requerir pocos gastos de gestión y ofrecen fuentes de ingresos estables gracias a los contratos de alquiler a largo plazo.
- Implantación de proveedores en los alrededores: los centros de datos suelen atraer a otras empresas, lo que aumenta aún más el atractivo de las ubicaciones.
Riesgos y retos
A pesar de las prometedoras oportunidades, también hay retos y riesgos que deben tenerse en cuenta:
- Riesgo de concentración y posibilidades de uso limitadas: los centros de datos son inmuebles altamente especializados que, en caso de cambio de uso, resultan difíciles de destinar a otros fines. No obstante, este riesgo se ve atenuado por la digitalización progresiva y la demanda constante de servicios de servidores.
- Elevado consumo energético: los centros de datos necesitan enormes cantidades de energía, especialmente para el funcionamiento de los servidores y su refrigeración. Los aproximadamente 3.000 grandes centros de datos de Alemania consumen actualmente alrededor de 18 teravatios-hora de electricidad al año, lo que equivale al 3 % del consumo total de electricidad del país. Se prevé que esta cifra se duplique hasta alcanzar los 35 teravatios-hora en 2030.
Sostenibilidad y respeto al clima
Las cada vez más estrictas normativas en materia de protección del clima suponen un reto adicional para el sector. El Gobierno alemán tiene como objetivo que los centros de datos funcionen de forma climáticamente neutra para 2027. Esto requiere, entre otras cosas, el uso de energía 100 % renovable y la reutilización eficiente del calor residual generado durante el procesamiento de datos. Actualmente, solo el 5 % de los centros de datos aprovecha más de la mitad de su calor residual, lo que se debe a un nivel de temperatura demasiado bajo, a los elevados costes de inversión y a la falta de rentabilidad.
Opciones de financiación para centros de datos
La financiación de los centros de datos supone un reto especial debido a su especialización y a su intensa demanda de capital. Si bien los créditos bancarios tradicionales desempeñan un papel importante, cada vez se desarrollan más modelos de financiación a medida. Los inversores pueden recurrir a diversas fuentes de financiación, entre las que se incluyen las empresas conjuntas con inversores institucionales, los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) y los fondos de infraestructura especializados en este tipo de activos. También se recurre cada vez más a formas alternativas de financiación, como el capital riesgo y el crowdfunding, para garantizar los fondos necesarios para la construcción y el funcionamiento de nuevos centros de datos. En este sentido, es importante planificar la financiación de forma sólida desde el principio y tener en cuenta los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza) para lograr rendimientos estables y sostenibles a largo plazo.
Una estrategia de financiación adecuada puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una arriesgada, por lo que es aconsejable contar desde el principio con expertos y asesores financieros para desarrollar la estructura óptima para el proyecto.
Una inversión con visión de futuro en la infraestructura digital
Los centros de datos constituyen una clase de activos con futuro para los inversores, de gran importancia tanto económica como social. Ante la digitalización global y la creciente necesidad de capacidad de procesamiento de datos, los centros de datos seguirán desempeñando un papel fundamental. Los inversores que inviertan desde el principio en esta clase de activos especializada pueden beneficiarse de rendimientos estables a largo plazo, siempre que tengan en cuenta los aspectos de sostenibilidad y se adapten a los crecientes requisitos de eficiencia energética.
Con una planificación adecuada y el uso de energías renovables, los centros de datos pueden gestionarse no solo con éxito económico, sino también de forma ecológicamente responsable. Esto los convierte en una de las oportunidades de inversión más prometedoras y con mayor garantía de futuro en el sector inmobiliario.
¿Puede un inversor construir y gestionar un centro de datos?
Sí, es posible, como operador externo, construir un centro de datos y alquilar su capacidad a empresas o proveedores de servicios. El modelo de negocio de la «colocación» o «centro de datos como servicio» está muy extendido y ofrece interesantes oportunidades de ingresos para los operadores.
Elección de la ubicación: ¿qué hay que tener en cuenta?
Aunque, en teoría, se puede construir en muchos polígonos industriales, hay algunos factores decisivos relacionados con la ubicación que influyen en el éxito de su centro de datos:
- Conexión de datos: es imprescindible contar con una conexión de banda ancha fiable y de alto rendimiento. Los centros de datos suelen ubicarse cerca de grandes nodos de Internet, como el de Fráncfort (DE-CIX), para garantizar las mejores conexiones.
- Suministro energético: el elevado consumo eléctrico de los centros de datos, especialmente para los servidores y la refrigeración, requiere una fuente de energía estable y económica. Lo ideal es la proximidad a proveedores de energía verde, ya que la sostenibilidad cobra cada vez más importancia.
- Refrigeración: La capacidad de refrigeración es decisiva. En regiones más frías o cerca de fuentes de agua, los costes operativos pueden reducirse mediante la refrigeración natural.
- Normativa urbanística: La altura y la profundidad del edificio, las restricciones medioambientales y la autorización de grupos electrógenos de emergencia (a menudo con depósitos de gasóleo) son otros aspectos importantes que dependen de la normativa urbanística local.
Ingresos y rentabilidad de los centros de datos
Los centros de datos suelen ofrecer fuentes de ingresos estables y a largo plazo. Los contratos de alquiler con usuarios como proveedores de servicios en la nube o grandes empresas suelen tener una duración de varios años y pueden ampliarse gracias a la elevada demanda de potencia de cálculo.
Aspectos importantes sobre los ingresos y la rentabilidad:
- Alquileres elevados por metro cuadrado: los centros de datos generan ingresos por alquiler significativamente más altos por metro cuadrado en comparación con los inmuebles comerciales convencionales, debido a su infraestructura especializada.
- Contratos a largo plazo: los contratos de alquiler para servicios de coubicación suelen ser a largo plazo, a menudo de entre 5 y 10 años o más, lo que garantiza una base de ingresos estable.
- Rentabilidades de dos dígitos: en la práctica, las rentabilidades de los centros de datos se sitúan en torno al 7-10 % y, en algunos casos, pueden incluso alcanzar cifras de dos dígitos. Sin embargo, esto depende en gran medida de la demanda, los costes operativos y la eficiencia de la ubicación.
Con una planificación bien pensada y la ubicación adecuada, usted, como operador externo, puede tener éxito. Los factores relacionados con la ubicación —en particular, la energía y la conexión de datos— son decisivos para su éxito. Las rentabilidades pueden ser muy atractivas debido a la elevada demanda de potencia de cálculo; no obstante, también debe prepararse para unos elevados costes operativos.
Si está considerando la construcción de un centro de datos, es recomendable consultar a expertos en los ámbitos de las tecnologías de la información, la energía y el sector inmobiliario para llevar a cabo un proyecto con futuro y económicamente rentable. Si necesita ayuda, puede ponerse en contacto con los especialistas de OFFMARKET24.
