W dzisiejszej erze cyfrowej centra danych stały się nieodzownym elementem globalnej infrastruktury. Szybki rozwój technologii takich jak przetwarzanie w chmurze, sztuczna inteligencja (AI) oraz Internet rzeczy (IoT) znacznie zwiększył zapotrzebowanie na przetwarzanie i przechowywanie danych. Rozwój ten nie tylko pobudził popyt na centra danych, ale także stworzył znaczącą okazję inwestycyjną dla inwestorów na rynku nieruchomości.
Centra danych jako lukratywna opcja inwestycyjna
Centra danych należą do najbardziej dynamicznych i najszybciej rozwijających się obszarów w sektorze nieruchomości. Przykładem boomu na tym rynku jest ogłoszona w lutym przez firmę Microsoft decyzja o budowie trzech dużych centrów danych typu hyperscaler w miastach Bedburg, Bergheim i Elsdorf, przy czym łączna wartość inwestycji wyniesie nawet trzy miliardy euro.
W Niemczech z tego trendu korzysta wiele miast. Frankfurt nad Menem, z ponad 60 centrami danych, jest siedzibą największego na świecie węzła internetowego. Również Berlin, Monachium, Düsseldorf, Hamburg oraz w coraz większym stopniu mniejsze miasta, takie jak Offenbach i Magdeburg, odnotowują wzrost liczby lokujących się tam centrów danych. Nawet regiony wiejskie, takie jak Falkenstein w Vogtlandzie, odnotowują wzrost liczby centrów danych.
Rosnące zapotrzebowanie i doskonałe perspektywy wzrostu
Dla inwestorów na rynku nieruchomości centra danych, jako specjalna klasa aktywów w segmencie core, oferują atrakcyjne możliwości. Te wyspecjalizowane nieruchomości mogą obejmować powierzchnie serwerowe o wielkości do 100 000 m² i oferują szereg korzyści:
- Wysoka wartość dodana na metr kwadratowy: na terenach przemysłowych, które są preferowanymi lokalizacjami dla centrów danych, wysoki popyt prowadzi do znacznego wzrostu wartości gruntów.
- Długoterminowe umowy najmu i stabilne przychody: centra danych zazwyczaj charakteryzują się niewielkim nakładem pracy administracyjnej i zapewniają stabilne źródła przychodów dzięki długoterminowym umowom najmu.
- Osiedlanie się dostawców w okolicy: centra danych często przyciągają dodatkowe przedsiębiorstwa, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność tych lokalizacji.
Ryzyko i wyzwania
Pomimo obiecujących możliwości istnieją również wyzwania i ryzyka, które należy wziąć pod uwagę:
- Ryzyko koncentracji i ograniczone możliwości wykorzystania: centra danych to wysoce wyspecjalizowane nieruchomości, które w przypadku zmiany przeznaczenia trudno jest wykorzystać do innych celów. Ryzyko to jest jednak łagodzone przez postępującą cyfryzację i stałe zapotrzebowanie na moc obliczeniową serwerów.
- Wysokie zużycie energii: centra danych wymagają ogromnych ilości energii, zwłaszcza do zasilania serwerów i ich chłodzenia. Około 3 000 dużych centrów danych w Niemczech zużywa obecnie około 18 terawatogodzin energii elektrycznej rocznie, co stanowi 3% całkowitego zużycia energii elektrycznej w kraju. Do 2030 r. spodziewane jest podwojenie tego zużycia do 35 terawatogodzin.
Zrównoważony rozwój i przyjazność dla klimatu
Coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony klimatu stanowią dodatkowe wyzwanie dla branży. Rząd niemiecki dąży do tego, aby do 2027 r. centra danych działały w sposób neutralny dla klimatu. Wymaga to między innymi wykorzystania w 100% energii odnawialnej oraz efektywnego ponownego wykorzystania ciepła odpadowego powstającego podczas przetwarzania danych. Obecnie tylko 5% centrów danych wykorzystuje ponad połowę swojego ciepła odpadowego, co wynika z zbyt niskiego poziomu temperatury, wysokich kosztów inwestycyjnych oraz braku opłacalności.
Możliwości finansowania centrów danych
Finansowanie centrów danych stanowi szczególne wyzwanie ze względu na ich specyfikę i kapitałochłonność. Chociaż tradycyjne kredyty bankowe odgrywają ważną rolę, coraz częściej opracowuje się modele finansowania dostosowane do indywidualnych potrzeb. Inwestorzy mogą korzystać z różnych źródeł finansowania, w tym spółek joint venture z inwestorami instytucjonalnymi, funduszy REIT (Real Estate Investment Trusts) oraz funduszy infrastrukturalnych specjalizujących się w tego typu aktywach. Coraz częściej wykorzystuje się również alternatywne formy finansowania, takie jak private equity i finansowanie społecznościowe (crowdfunding), aby zapewnić środki niezbędne do budowy i eksploatacji nowych centrów danych. Ważne jest przy tym solidne zaplanowanie finansowania od samego początku oraz uwzględnienie kryteriów ESG (środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego), aby osiągnąć stabilne i zrównoważone zyski w perspektywie długoterminowej.
Właściwa strategia finansowania może zadecydować o tym, czy inwestycja zakończy się sukcesem, czy też będzie obarczona ryzykiem, dlatego wskazane jest wczesne zaangażowanie ekspertów i doradców finansowych w celu opracowania optymalnej struktury projektu.
Inwestycja w infrastrukturę cyfrową z myślą o przyszłości
Centra danych stanowią przyszłościową klasę aktywów dla inwestorów, mającą ogromne znaczenie zarówno gospodarcze, jak i społeczne. W obliczu globalnej cyfryzacji i rosnącego zapotrzebowania na moce obliczeniowe centra danych będą nadal odgrywać kluczową rolę. Inwestorzy, którzy wcześnie zainwestują w tę wyspecjalizowaną klasę aktywów, mogą czerpać korzyści z długoterminowych i stabilnych zwrotów, pod warunkiem że uwzględnią aspekty zrównoważonego rozwoju i dostosują się do rosnących wymagań w zakresie efektywności energetycznej.
Dzięki odpowiedniemu planowaniu i wykorzystaniu energii odnawialnej centra danych mogą być eksploatowane nie tylko z sukcesem ekonomicznym, ale także w sposób odpowiedzialny ekologicznie. To sprawia, że są one jedną z najbardziej obiecujących i przyszłościowych możliwości inwestycyjnych w sektorze nieruchomości.
Czy inwestor może zbudować i prowadzić centrum danych?
Tak, jako zewnętrzny operator można zbudować centrum danych i wynajmować jego moce obliczeniowe firmom lub dostawcom usług. Model biznesowy „kolokacji” lub „centrum danych jako usługi” jest szeroko rozpowszechniony i oferuje operatorom interesujące możliwości uzyskania przychodów.
Wybór lokalizacji: na co należy zwrócić uwagę?
Chociaż teoretycznie można budować w wielu strefach przemysłowych, istnieje kilka kluczowych czynników lokalizacyjnych, które mają wpływ na sukces centrum danych:
- Łączność danych: Niezbędne jest niezawodne i wydajne łącze szerokopasmowe. Centra danych często lokują się w pobliżu dużych węzłów internetowych, takich jak Frankfurt (DE-CIX), aby zapewnić najlepsze połączenia.
- Zaopatrzenie w energię: Wysokie zużycie energii przez centra danych, zwłaszcza na potrzeby serwerów i chłodzenia, wymaga stabilnego i niedrogiego źródła energii. Idealnym rozwiązaniem jest bliskość dostawców energii odnawialnej, ponieważ zrównoważony rozwój zyskuje na znaczeniu.
- Chłodzenie: Kluczowe znaczenie mają możliwości chłodnicze. W chłodniejszych regionach lub w pobliżu źródeł wody można obniżyć koszty eksploatacji dzięki naturalnemu chłodzeniu.
- Przepisy budowlane: Wysokość i głębokość budynku, wymogi środowiskowe oraz zezwolenia na stosowanie agregatów prądotwórczych awaryjnych (często wyposażonych w zbiorniki na olej) to kolejne istotne kwestie, które zależą od lokalnych przepisów budowlanych.
Przychody i stopy zwrotu z centrów danych
Centra danych zazwyczaj zapewniają stabilne i długoterminowe źródła przychodów. Umowy najmu z użytkownikami, takimi jak dostawcy usług w chmurze lub duże przedsiębiorstwa, często obowiązują przez wiele lat i mogą być przedłużane dzięki wysokiemu popytowi na moc obliczeniową.
Ważne kwestie dotyczące przychodów i stopy zwrotu:
- Wysokie czynsze za metr kwadratowy: centra danych generują znacznie wyższe przychody z wynajmu na metr kwadratowy w porównaniu z tradycyjnymi nieruchomościami komercyjnymi ze względu na wyspecjalizowaną infrastrukturę.
- Długoterminowe umowy: Umowy najmu dotyczące usług kolokacji są zazwyczaj zawierane na długi okres, często od 5 do 10 lat lub dłużej, co zapewnia stabilną podstawę dochodów.
- Dwucyfrowe stopy zwrotu: W praktyce stopy zwrotu z centrów danych wynoszą około 7–10%, a w niektórych przypadkach mogą nawet osiągać wartości dwucyfrowe. Zależy to jednak w dużym stopniu od popytu, kosztów eksploatacji oraz efektywności lokalizacji.
Dzięki przemyślanemu planowaniu i odpowiedniej lokalizacji mogą Państwo odnieść sukces jako zewnętrzny operator. Czynniki lokalizacyjne – w szczególności energia i dostęp do sieci – mają decydujące znaczenie dla Państwa sukcesu. Stopy zwrotu mogą być bardzo atrakcyjne ze względu na wysoki popyt na moc obliczeniową, jednak należy również przygotować się na wysokie koszty eksploatacyjne.
Jeśli rozważają Państwo budowę centrum danych, warto skonsultować się z ekspertami z dziedzin IT, energetyki i nieruchomości, aby zrealizować projekt przyszłościowy i opłacalny. Jeśli potrzebują Państwo wsparcia, mogą Państwo zwrócić się do specjalistów z OFFMARKET24.
