Немецкий рынок кемпингов все больше превращается в недооцененный, но динамично растущий сегмент рынка недвижимости и операторского бизнеса. То, что долгое время считалось классическим сектором досуга, теперь рассматривается международными инвесторами, компаниями прямых инвестиций и профессиональными сетями операторов как серьезный класс активов.
Вы сейчас просматриваете заполнитель контента с YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентС более чем 43 миллионами ночевок в год и оборотом в миллиарды кемпинг уже давно входит в число стабильных рынков досуга в Германии. Особого внимания заслуживает не только сам рост, но и структура рынка: он фрагментирован, управляется семьями и практически не индустриализирован.
1. Рынок огромных масштабов и растущего спросаСпрос на отдых в кемпингах в последние годы неуклонно растёт. Одним из основных факторов, способствующих этому росту, является значительное увеличение числа автофургонов и автоприцепов. С 2019 года парк зарегистрированных транспортных средств для отдыха вырос более чем на 30 процентов.
Эта тенденция обеспечивает постоянный спрос на стоянки, не зависящий от традиционных гостиничных циклов. Таким образом, кемпинг — это не разовый тренд, а структурно растущий рынок со стабильной базовой загрузкой.
Особое значение здесь имеет динамика цен. Несмотря на рост стоимости проживания, количество посетителей достигает новых рекордных показателей. Это свидетельствует о высокой ценовой толерантности целевой группы и, следовательно, о растущем потенциале выручки на одно место для стоянки.
2. Фрагментация как отправная точка для консолидацииНемецкий рынок насчитывает более 3 200 кемпингов. Большая часть из них находится в семейной собственности или управляется муниципалитетами. Профессиональные структуры управления пока что являются исключением.
Именно такая структура представляет особый интерес с точки зрения инвесторов. Рынки с высокой степенью фрагментации исторически считаются типичной отправной точкой для волн консолидации.
На таких рынках часто возникают крупные группы операторов, которые поглощают более мелкие предприятия, стандартизируют их и обеспечивают более эффективное управление. Опыт других европейских стран показывает, что этот процесс часто протекает быстрее, чем ожидается, как только первые крупные игроки начинают действовать.
3. Международные инвесторы и новые структуры операторовНа рынок всё активнее выходят международные компании. В частности, французские и скандинавские сети операторов определили немецкий рынок в качестве цели для экспансии.
Примером этого является экспансия крупных операторов курортных парков из Франции, которые уже осуществили первые поглощения в Германии. Эти компании обладают опытом работы на уже консолидированных рынках, где небольшие семейные курорты уже давно были преобразованы в более крупные структуры.
Параллельно с этим в немецкоязычном регионе возникают новые, быстрорастущие группы операторов, которые за несколько лет приобретают и объединяют несколько объектов. Также котирующиеся на бирже компании из Швейцарии начали приобретать кемпинги в регионе DACH и систематически развивать их.
К этому добавляется растущий интерес со стороны инвесторов из сектора частного капитала, которые ищут стабильные модели денежного потока и низкую корреляцию с классическими циклами рынка недвижимости.
4. Почему кемпинги привлекательны для инвесторовРяд структурных особенностей делает кемпинги интересными с точки зрения инвестиций.
Решающим фактором являются высокие барьеры для входа на рынок. Подходящие участки, разрешения государственных органов и инфраструктурные требования не позволяют новым участникам рынка свободно выходить на рынок.
К этому добавляются сравнительно низкие эксплуатационные расходы. В отличие от традиционной жилой или коммерческой недвижимости, здесь отсутствуют сложные технические системы, такие как системы отопления или лифты. Основное внимание в эксплуатации уделяется санитарно-гигиеническим объектам, электроснабжению и управлению территорией.
Еще одним ключевым фактором является профессионализация операционной деятельности. Многие существующие стоянки до сих пор работают без цифровых систем бронирования или динамического ценообразования. Внедрение таких систем может значительно повысить загрузку и выручку на одно парковочное место без необходимости инвестиций в строительство.
5. Новые возможности для увеличения выручки за счет премиализации
Наряду с традиционным использованием парковочных мест на рынке кемпингов всё больше развивается премиум-сегмент. Под термином «глэмпинг» появляются высококачественные объекты размещения, позволяющие устанавливать значительно более высокие цены.
В то время как стоимость классических стоянок часто составляет от 25 до 40 евро за ночь, цены на высококачественные предложения в сегменте глэмпинга в некоторых случаях достигают 150–200 евро за ночь.
Эта тенденция значительно расширяет бизнес-модель и приводит к более четкой дифференциации на рынке. Благодаря этому операторы могут привлечь дополнительные целевые группы, которые стремятся совместить комфорт и общение с природой.
6. Риски растущего рынкаНесмотря на положительную динамику, рынок не лишен рисков.
Одним из основных факторов является сезонная зависимость. Во многих регионах экономически значимая загрузка приходится на четыре–шесть месяцев в году. Такая структура требует особенно эффективного использования высокого сезона.
К этому добавляется неоднородное и порой сложное регулирование на муниципальном уровне. Получение разрешений, расширение или модернизация в значительной степени зависят от решений местных политиков.
Важную роль играет и эмоциональная составляющая. Кемпинги зачастую тесно встроены в региональные структуры, в связи с чем изменения или модернизация не всегда встречают одобрение.
7. Профессионализация как основной фактор создания стоимостиНаибольший фактор роста стоимости на рынке в настоящее время заключается в профессионализации существующих структур.
Многие мелкие операторы по-прежнему работают традиционными методами, без управления загрузкой на основе данных или современных систем маркетинга. Именно здесь открывается значительный потенциал повышения эффективности.
Благодаря оптимизированным ценовым стратегиям, лучшей видимости в Интернете и стандартизированным операционным процессам можно значительно увеличить выручку на единицу площади. В то же время, как только объект начинает управляться профессионально, повышаются мультипликаторы оценки.
Этот эффект уже известен из других сегментов рынка недвижимости: стандартизация приводит к более высоким оценкам и делает портфели привлекательными для институциональных инвесторов.
8. Рынок на ранней стадии консолидацииНемецкий рынок кемпингов находится на ранней стадии консолидации. Международный опыт показывает, что на аналогичных рынках в конечном итоге значительную долю рынка контролируют несколько крупных операторов.
Нынешняя фаза имеет особое значение. В то время как крупные институциональные инвесторы пока наблюдают за рынком, первые специализированные операторы уже активно занимают свои позиции.
Именно в этот переходный период зачастую возникает наибольший потенциал роста стоимости, поскольку первые участники рынка могут приобретать объекты по пока ещё умеренным ценам.
Вывод: недооцененный класс недвижимости в процессе трансформацииКемпинги все больше превращаются из фрагментированного сегмента досуга в профессиональный класс операторов с высоким денежным потоком, обладающий характеристиками недвижимости.
Сочетание растущего спроса, ограниченного предложения, низкого уровня профессионализации и притока международного капитала создает условия, благоприятствующие значительным структурным изменениям.
В то же время рынок ещё не полностью институционализирован. Именно это обстоятельство делает его в настоящее время особенно интересным.
Станут ли кемпинги в долгосрочной перспективе самостоятельным классом недвижимости, во многом зависит от дальнейшего хода консолидации. Однако направление развития уже ясно прослеживается: рынок становится более профессиональным, расширяется и привлекает всё больше капитала.
