Cichy biznes wart miliardy na kempingach w Niemczech

Niemiecki rynek kempingowy staje się w coraz większym stopniu niedocenianą, ale dynamicznie rozwijającą się kategorią nieruchomości i podmiotów zarządzających. To, co przez długi czas uważano za klasyczny sektor rekreacyjny, jest obecnie postrzegane przez międzynarodowych inwestorów, fundusze private equity i profesjonalne sieci operatorskie jako poważną kategorię inwestycyjną.

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Odblokuj treść Zaakceptuj wymagane warunki i odblokuj treść

Z ponad 43 milionami noclegów rocznie i obrotami sięgającymi miliardów, kemping od dawna należy do stabilnych rynków rekreacyjnych w Niemczech. Na szczególną uwagę zasługuje nie tylko sam wzrost, ale także struktura rynku: jest on rozdrobniony, prowadzony przez rodziny i w niewielkim stopniu zindustrializowany.

1. Rynek o ogromnej skali i rosnącym popycie

Popyt na wakacje na kempingu stale rośnie w ostatnich latach. Jednym z głównych czynników napędzających ten trend jest znaczny wzrost liczby kamperów i przyczep kempingowych. Od 2019 roku liczba zarejestrowanych pojazdów rekreacyjnych wzrosła o ponad 30 procent.

Tendencja ta zapewnia stały, cykliczny popyt na miejsca kempingowe, niezależny od klasycznych cykli hotelowych. Kemping nie jest zatem jednorazowym trendem, lecz strukturalnie rozwijającym się rynkiem o stabilnym obłożeniu podstawowym.

Szczególne znaczenie ma tu kształtowanie się cen. Pomimo rosnących kosztów noclegów liczba odwiedzających osiąga nowe rekordowe wartości. Świadczy to o wysokiej tolerancji cenowej w grupie docelowej, a tym samym o rosnącym potencjale przychodów na jedno miejsce postojowe.

2. Fragmentacja jako punkt wyjścia do konsolidacji

Rynek niemiecki obejmuje ponad 3 200 kempingów. Większość z nich znajduje się w rękach rodzinnych lub jest zarządzana przez gminy. Profesjonalne struktury operatorskie są jak dotąd wyjątkiem.

Właśnie ta struktura jest szczególnie interesująca z punktu widzenia inwestorów. Rynki o wysokim stopniu fragmentacji są historycznie uważane za typowy punkt wyjścia dla fal konsolidacji.

Na takich rynkach często powstają większe grupy operatorów, które przejmują mniejsze podmioty, standaryzują je i zarządzają nimi w sposób bardziej efektywny. Doświadczenia z innych krajów europejskich pokazują, że proces ten często przebiega szybciej niż oczekiwano, gdy tylko pierwsi więksi gracze rozpoczynają działania.

3. Inwestorzy międzynarodowi i nowe struktury operatorów

Na rynek w coraz większym stopniu wkraczają przedsiębiorstwa międzynarodowe. Szczególnie francuskie i skandynawskie sieci operatorów uznały rynek niemiecki za cel ekspansji.

Przykładem tego jest ekspansja większych francuskich operatorów parków wakacyjnych, którzy przeprowadzili już pierwsze przejęcia w Niemczech. Przedsiębiorstwa te wnoszą doświadczenie z rynków, na których konsolidacja już nastąpiła, a małe, rodzinne ośrodki już dawno zostały przekształcone w większe struktury.

Równolegle w obszarze niemieckojęzycznym powstają nowe, szybko rozwijające się grupy operatorów, które w ciągu kilku lat przejmują i łączą wiele obiektów. Również notowane na giełdzie przedsiębiorstwa ze Szwajcarii zaczęły nabywać kempingi w regionie DACH i systematycznie je rozwijać.

Do tego dochodzi rosnące zainteresowanie inwestorów private equity, którzy poszukują stabilnych modeli przepływów pieniężnych i niskiej korelacji z klasycznymi cyklami na rynku nieruchomości.

4. Dlaczego kempingi są atrakcyjne dla inwestorów

Kilka cech strukturalnych sprawia, że kempingi są interesującą inwestycją.

Kluczowym czynnikiem są wysokie bariery wejścia na rynek. Odpowiednie tereny, zezwolenia urzędowe oraz wymagania infrastrukturalne sprawiają, że nowi dostawcy nie mogą dowolnie wejść na rynek.

Do tego dochodzą stosunkowo niskie koszty eksploatacji. W przeciwieństwie do klasycznych nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych nie ma tu skomplikowanych instalacji technicznych, takich jak systemy grzewcze czy windy. Działalność operacyjna koncentruje się głównie na obiektach sanitarnych, zasilaniu elektrycznym i zarządzaniu terenem.

Kolejnym kluczowym czynnikiem jest profesjonalizacja działalności operacyjnej. Wiele istniejących obiektów nadal funkcjonuje bez cyfrowych systemów rezerwacji lub dynamicznego zarządzania cenami. Wprowadzenie takich systemów może znacznie zwiększyć stopień wykorzystania miejsc parkingowych oraz przychody z każdego miejsca, bez konieczności ponoszenia nakładów inwestycyjnych związanych z budową.

5. Nowe możliwości zwiększenia przychodów dzięki segmentacji premium

Oprócz klasycznego wykorzystania miejsc kempingowych na rynku kempingowym coraz bardziej rozwija się segment premium. Pod pojęciem „glamping” powstają wysokiej jakości obiekty noclegowe, które umożliwiają stosowanie znacznie wyższych kategorii cenowych.

Podczas gdy ceny klasycznych miejsc kempingowych często mieszczą się w przedziale od 25 do 40 euro za noc, ceny wysokiej jakości ofert glampingowych sięgają niekiedy od 150 do 200 euro za noc.

Tendencja ta znacznie rozszerza model biznesowy i prowadzi do większego zróżnicowania na rynku. Dzięki temu operatorzy mogą dotrzeć do dodatkowych grup docelowych, które pragną połączyć komfort z obcowaniem z naturą.

6. Ryzyka związane z rozwijającym się rynkiem

Pomimo pozytywnego rozwoju sytuacja na rynku nie jest wolna od ryzyka.

Istotnym czynnikiem jest sezonowość. W wielu regionach znacząca pod względem ekonomicznym obłożenie koncentruje się na okresie od czterech do sześciu miesięcy w roku. Taka struktura wymaga szczególnie efektywnego wykorzystania sezonu szczytowego.

Do tego dochodzi zróżnicowane i częściowo złożone otoczenie regulacyjne na szczeblu gminnym. Uzyskanie zezwoleń, rozbudowa lub modernizacja w dużym stopniu zależą od lokalnych decyzji politycznych.

Ważną rolę odgrywa również aspekt emocjonalny. Kempingi są często głęboko zakorzenione w strukturach regionalnych, przez co zmiany lub modernizacje nie zawsze spotykają się z aprobatą.

7. Profesjonalizacja jako główny czynnik tworzący wartość

Największym czynnikiem generującym wartość na rynku jest obecnie profesjonalizacja istniejących struktur.

Wielu mniejszych operatorów nadal działa w oparciu o tradycyjne metody, bez zarządzania obłożeniem opartego na danych ani nowoczesnych systemów marketingowych. Właśnie w tym obszarze kryje się znaczny potencjał poprawy wydajności.

Dzięki zoptymalizowanym strategiom cenowym, lepszej widoczności w Internecie oraz ustandaryzowanym procesom operacyjnym można znacznie zwiększyć przychody z jednostki powierzchni. Jednocześnie, gdy lokal jest zarządzany profesjonalnie, rosną wskaźniki wyceny.

Efekt ten jest już znany z innych segmentów rynku nieruchomości: standaryzacja prowadzi do wyższych wycen i sprawia, że portfele stają się atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych.

8. Rynek we wczesnej fazie konsolidacji

Niemiecki rynek kempingowy znajduje się we wczesnej fazie konsolidacji. Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że na podobnych rynkach ostatecznie niewielka liczba dużych operatorów kontroluje znaczną część rynku.

Obecna faza ma tu szczególne znaczenie. Podczas gdy duzi inwestorzy instytucjonalni wciąż obserwują rynek, pierwsi wyspecjalizowani operatorzy już aktywnie zajmują pozycje.

W tej fazie przejściowej często pojawia się największy potencjał wzrostu wartości, ponieważ pierwsi gracze mogą nabywać lokalizacje po wciąż umiarkowanych wycenach.

Wniosek: niedoceniana klasa nieruchomości w okresie przemian

Kempingi coraz bardziej przekształcają się z rozdrobnionego segmentu rekreacyjnego w profesjonalną klasę podmiotów o silnych przepływach pieniężnych, posiadających charakter nieruchomości.

Połączenie rosnącego popytu, ograniczonej podaży, niskiego poziomu profesjonalizacji oraz napływu kapitału międzynarodowego tworzy środowisko sprzyjające głębokim zmianom strukturalnym.

Jednocześnie rynek ten nie jest jeszcze w pełni zinstytucjonalizowany. Właśnie ta okoliczność sprawia, że jest on obecnie szczególnie interesujący.

To, czy kempingi w dłuższej perspektywie ugruntują swoją pozycję jako odrębna klasa aktywów nieruchomościowych, zależy w znacznym stopniu od dalszego przebiegu procesu konsolidacji. Kierunek jest jednak już wyraźnie widoczny: rynek staje się coraz bardziej profesjonalny, rozszerza swoją skalę i przyciąga coraz więcej kapitału.