Почему всё больше компаний в сфере недвижимости меняют свою стратегию

На самом деле всё было ясно. Реконструкция, сдача в аренду, продажа. Именно таким был план мюнхенской риэлторской компании «W und Bauer», когда в 2018 году она приобрела комплекс пустующих офисных зданий в Ашборне. В случае с двумя из трёх объектов бизнес-модель сработала без проблем. Но с третьим зданием всё сложилось иначе. Крупный арендатор из туристической отрасли, на которого делали ставку, отказался от аренды из-за пандемии. Планируемая перепродажа сорвалась, и весь финансовый план оказался под угрозой.

Вы сейчас просматриваете заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Однако вместо того, чтобы отказаться от проекта, компания решила радикально изменить стратегию. Здание, впоследствии ставшее известным под названием Margentaler, было полностью реконструировано и не продано, а переведено в собственный портфель. Таким образом, W и Bauer стали ярким примером тенденции, которая к настоящему моменту определяет весь рынок.

Спад на рынке сделок

С 2022 года мы наблюдаем резкий спад объема сделок с недвижимостью, особенно в сегменте офисной недвижимости. Только в сегменте офисной недвижимости объем сделок сократился более чем на 50 процентов. Параллельно с этим в период с 2025 по 2028 год по всему миру истекает срок действия кредитов на сумму около 4,5 триллиона долларов США. Это означает огромное давление на владельцев в плане рефинансирования.

Причины такого развития событий многообразны.

• Рост процентных ставок затрудняет финансирование.

• Банки действуют более осторожно и выдают кредиты более ограниченно.

• Требования ESG меняют интересы инвесторов.

• Удаленная работа и гибридные модели труда приводят к появлению новых требований к использованию помещений.

Те, кто раньше зарабатывал деньги на быстром выходе из инвестиций, сегодня стоят перед дилеммой. Продажа означает значительные убытки, а удержание активов требует новых стратегий.

Смена стратегии: от продажи к удержанию активов

Все больше участников рынка отказываются от краткосрочной продажи и делают ставку на активное управление портфелем. Крупные игроки, такие как Brookfield Properties или Tishman, публично заявили, что будут уделять больше внимания управлению активами и долгосрочному денежному потоку.

Цель теперь заключается не в том, чтобы подготовить проспект эмиссии, а в том, чтобы представить надежный план управления активами, объединяющий три фактора:

1. Стабильный денежный поток

2. Соответствие критериям ESG

3. Долгосрочную гибкость использования

Какие возможности открываются для владельцев недвижимости?

Самым большим преимуществом является выигранное время. Тот, кому не нужно продавать недвижимость немедленно, может целенаправленно провести реконструкцию, перепозиционировать объект и дождаться более благоприятных рыночных циклов. В условиях роста процентных ставок и требований ESG это время является решающим конкурентным преимуществом.

1. Разработка новых концепций использования

Пустующие площади можно преобразовать в коворкинг-пространства, лабораторные офисы, образовательные помещения или даже жилые помещения. Решающим фактором является то, что недвижимость больше не рассматривается исключительно как объект продажи, а как продукт, поддающийся трансформации.

2. Сценарии вместо отдельных решений

Передовой опыт показывает, что успешные владельцы существующих объектов недвижимости прорабатывают различные концепции использования. Просчитываются варианты сдачи в аренду, смешанные модели и изменение целевого назначения. Цифровые инструменты помогают реалистично оценить доходы, показатели ESG и долгосрочные затраты.

3. Профессиональное управление активами

Многие участники рынка создают внутренние команды по управлению активами или сотрудничают со специализированными партнерами. Они занимаются вопросами структуры арендаторов, реконструкцией, получением субсидий и сертификацией ESG. В результате объекты легче сдаются в аренду, лучше финансируются и являются более стабильными в долгосрочной перспективе.

4. Гибкость при переоборудовании

Особенно успешны те компании, которые не берутся за всё сразу, а действуют поэтапно. Сначала проводится реконструкция одного этажа, накапливается первый опыт, а затем следует расширение масштабов работ. Таким образом сохраняется гибкость.

5. Использование новых источников финансирования

Поскольку банки проявляют нерешительность, на сцену всё чаще выходят частные долговые фонды или инвесторы, предоставляющие мезонинный капитал. Они целенаправленно финансируют проекты ревитализации и лучше подходят для более длительных сроков владения активами.

«Ловушка рефинансирования»

Однако один риск остаётся: многие сделки по финансированию изначально рассчитаны на быстрый выход из инвестиций. Короткие сроки, высокая степень залогового обеспечения, погашение единовременным платежом. Если продажа не состоится, возникает угроза погашения задолженности без поступления свежих средств.

Решение заключается в активной реструктуризации долга. Владельцам следует заблаговременно обращаться к банкам и изучать альтернативные модели. Кредитные фонды или специализированные компании, такие как Haushirsch, предлагают более гибкие решения, ориентированные на ревитализацию и развитие существующего портфеля.

Вывод

История компаний W и Bauer уже давно перестала быть единичным случаем. Она символизирует перемены, происходящие во всей отрасли. Времена быстрой продажи пока что остались в прошлом. Тот, кто хочет выжить, делает ставку на активное управление портфелем недвижимости, гибкие концепции использования и умные финансовые решения.

Вместо того чтобы надеяться на быструю прибыль, сейчас нужно сохранять ценности, проводить реконструкцию и разрабатывать долгосрочные стратегии.

Рынок предъявляет сложные вызовы, но возможности есть. Новые потребности, цифровые инструменты, альтернативные источники финансирования и передовой опыт служат основой для создания перспективной бизнес-модели.

Послание ясно: пассивное ожидание не является вариантом. Ключ к успеху — активные действия, основанные на дальновидности и системном подходе.