Dlaczego coraz więcej firm z branży nieruchomości zmienia swoją strategię

Właściwie wszystko było jasne. Remont, wynajem, sprzedaż. Tak wyglądał plan monachijskiej firmy deweloperskiej W und Bauer, gdy w 2018 roku przejęła kompleks pustostanów biurowych w Aschborn. W przypadku dwóch z trzech obiektów model biznesowy sprawdził się bez problemów. Jednak w przypadku trzeciego budynku sprawy potoczyły się inaczej. Główny najemca z branży turystycznej, którego obecność była pewna, wycofał się z powodu pandemii. Planowana odsprzedaż nie doszła do skutku, a cała kalkulacja finansowa stanęła pod znakiem zapytania.

Oglądasz właśnie treść zastępczą z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij przycisk poniżej. Pamiętaj, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Zamiast jednak zrezygnować z projektu, firma zdecydowała się na radykalną zmianę strategii. Budynek, znany później pod nazwą Margentaler, został gruntownie zrewitalizowany i nie został sprzedany, lecz włączony do własnego portfela nieruchomości. Tym samym firmy W i Bauer stanowią przykład tendencji, która obecnie kształtuje cały rynek.

Załamanie na rynku transakcyjnym

Od 2022 roku obserwujemy ogromny spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości, zwłaszcza w segmencie biurowym. Tylko w przypadku nieruchomości biurowych wolumen transakcji spadł o ponad 50 procent. Równolegle w latach 2025–2028 na całym świecie wygasną kredyty o wartości około 4,5 biliona dolarów amerykańskich. Oznacza to ogromną presję refinansową dla właścicieli.

Przyczyny tej sytuacji są wielorakie.

• Wzrost stóp procentowych utrudnia finansowanie.

• Banki działają ostrożniej i przyznają kredyty w sposób bardziej restrykcyjny.

• Wymogi ESG zmieniają zainteresowania inwestorów.

• Praca zdalna i modele pracy hybrydowej powodują pojawienie się nowych wymagań dotyczących użytkowania.

Ci, którzy wcześniej zarabiali na szybkim wyjściu z inwestycji, stoją dziś przed dylematem. Sprzedaż wiąże się z dużymi obniżkami cen, a utrzymanie inwestycji wymaga nowych strategii.

Zmiana strategii: od sprzedaży do utrzymywania aktywów

Coraz więcej podmiotów rynkowych rezygnuje z krótkoterminowej sprzedaży na rzecz aktywnego utrzymywania portfela. Wielcy gracze, tacy jak Brookfield Properties czy Tishman, publicznie oświadczyli, że zamierzają położyć większy nacisk na zarządzanie aktywami i długoterminowe przepływy pieniężne.

Celem nie jest już przygotowanie prospektu emisyjnego, lecz przedstawienie solidnego planu zarządzania aktywami, który łączy trzy czynniki:

1. stabilne przepływy pieniężne

2. Zgodność z kryteriami ESG

3. Długoterminową elastyczność użytkowania

Jakie możliwości wynikają z tego dla właścicieli nieruchomości?

Największą zaletą jest zyskany czas. Kto nie musi sprzedawać od razu, może przeprowadzić ukierunkowaną przebudowę, zmienić pozycjonowanie nieruchomości i poczekać na lepszą koniunkturę rynkową. W obliczu rosnących stóp procentowych i wymogów ESG czas ten stanowi decydującą przewagę konkurencyjną.

1. Opracowywanie nowych koncepcji wykorzystania nieruchomości

Puste powierzchnie można przekształcić w przestrzenie coworkingowe, biura typu „lab”, przestrzenie edukacyjne, a nawet mieszkania. Kluczowe jest, aby nieruchomość nie była już postrzegana wyłącznie jako obiekt na sprzedaż, ale jako produkt podlegający przekształceniom.

2. Scenariusze zamiast pojedynczych rozwiązań

Najlepsze praktyki pokazują, że właściciele nieruchomości odnoszący sukcesy analizują różne koncepcje wykorzystania. Rozważane są opcje wynajmu, modele mieszane oraz zmiana przeznaczenia. Narzędzia cyfrowe pomagają realistycznie przedstawić przychody, wskaźniki ESG oraz długoterminowe koszty.

3. Profesjonalne zarządzanie aktywami

Wielu graczy tworzy wewnętrzne zespoły ds. zarządzania aktywami lub współpracuje ze wyspecjalizowanymi partnerami. Zajmują się oni strukturą najemców, przebudowami, dotacjami oraz certyfikacją ESG. Efektem są nieruchomości, które łatwiej jest wynająć, które są lepiej finansowane i bardziej stabilne w perspektywie długoterminowej.

4. Elastyczność w zakresie przebudowy

Szczególnym sukcesem cieszą się firmy, które nie podejmują wszystkich działań naraz, lecz działają stopniowo. Najpierw rewitalizuje się jedno piętro, gromadzi się pierwsze doświadczenia, a dopiero potem przechodzi się do dalszych działań. W ten sposób zachowuje się elastyczność.

5. Wykorzystanie nowych źródeł finansowania

Ponieważ banki wykazują powściągliwość, na scenę wkraczają coraz częściej prywatne fundusze dłużne lub inwestorzy typu mezzanine. Finansują oni konkretne projekty rewitalizacyjne i lepiej dostosowują się do dłuższych okresów utrzymywania inwestycji.

Pułapka refinansowania

Pozostaje jednak pewne ryzyko: wiele form finansowania jest pierwotnie zaprojektowanych z myślą o szybkim wyjściu z inwestycji. Krótkie okresy spłaty, wysokie wskaźniki zadłużenia, spłata w jednej racie. Jeśli nie dojdzie do sprzedaży, grozi spłata bez dostępu do świeżego kapitału.

Rozwiązaniem jest aktywna restrukturyzacja zadłużenia. Właściciele powinni jak najwcześniej skontaktować się z bankami i rozważyć alternatywne modele. Fundusze kredytowe lub wyspecjalizowani dostawcy, tacy jak Haushirsch, oferują bardziej elastyczne rozwiązania dostosowane do rewitalizacji i rozwoju nieruchomości.

Podsumowanie

Historia firm W i Bauer już dawno przestała być odosobnionym przypadkiem. Symbolizuje ona całą branżę przechodzącą transformację. Czasy szybkiej sprzedaży na razie minęły. Kto chce przetrwać, musi postawić na aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości, elastyczne koncepcje użytkowania oraz inteligentne rozwiązania finansowe.

Zamiast liczyć na szybkie zyski, należy teraz zabezpieczać wartość, przeprowadzać przebudowy i opracowywać długoterminowe strategie.

Rynek stanowi wyzwanie, ale szanse są obecne. Nowe potrzeby, narzędzia cyfrowe, alternatywne formy finansowania i najlepsze praktyki stanowią elementy składowe przyszłościowego modelu biznesowego.

Przesłanie jest jasne: bierne czekanie nie wchodzi w grę. Kluczem do sukcesu jest aktywne działanie z dalekowzrocznością i w sposób systematyczny.