Каждый профессионал в сфере недвижимости знает, что в районах категории B можно получить более высокую доходность, чем в «Топ-7». Но насколько велика эта разница на самом деле? В среднем инвесторы могут рассчитывать здесь на доходность на 80–95 % выше, чем в таких мегаполисах, как Мюнхен, Гамбург или Берлин.
Вы сейчас просматриваете заглушку от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы сторонним поставщикам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентМногие на этом этапе возразят, что более высокая доходность всегда означает более высокий риск. Но так ли это на самом деле? Давайте рассмотрим, какие возможности открывают вторичные рынки, какие риски существуют и как вам, как инвестору, действовать шаг за шагом.
Что вообще такое объекты категории B?
Под «городами категории B» мы понимаем города, которые не входят в число семи крупнейших мегаполисов, но при этом обладают самостоятельной экономической мощью и обеспечивают высокое качество жизни. В большинстве случаев речь идет о региональных центрах с населением от 100 000 до 400 000 жителей.
Примеры:
-
Кассель — удобно расположенный в центре Германии, с хорошим транспортным сообщением с автомагистралями и скоростными поездами ICE.
-
Киль — портовый город, столица федеральной земли и университетский центр, характеризующийся сильным сочетанием спроса на жилье и коммерческие помещения.
-
Трир — университетский город с привлекательностью для туристов и близостью к Люксембургу; ежегодно здесь регистрируется почти 1 миллион ночевок при населении всего в 110 000 человек.
Именно в этом и заключается их привлекательность: эти рынки не находятся в поле зрения крупных международных инвесторов и поэтому часто остаются незамеченными.
Почему вторичные рынки более прибыльны
Главная причина — соотношение цены покупки и арендной платы.
Пример:
-
Мюнхен: средняя цена покупки — 8 545 евро за м², арендная плата — 23,90 евро за м².
-
Лейпциг: средняя цена покупки — 2 998 € за м², арендная плата — 11,80 € за м².
Это означает, что арендная плата в Мюнхене всего лишь в два раза выше, а цена покупки — почти в три раза выше. В результате доходность резко снижается.
К тому же институциональные инвесторы сосредоточиваются на крупных рынках с высокими объёмами. Небольшие сделки на сумму от 1 до 20 млн € часто остаются без внимания. Слишком крупные для частных инвесторов, слишком мелкие для фондов — именно здесь и возникает ниша для гибких инвесторов.
Другие преимущества локаций категории B
-
Меньшая конкуренция — более выгодные условия переговоров, более низкие стартовые цены.
-
Повышение привлекательности за счет инфраструктуры — строительство новых портов, открытие предприятий или расширение университетских кампусов оказывают гораздо большее влияние на рынок в небольших городах, чем в мегаполисах, где уже практически не наблюдается резких скачков.
-
Устойчивый рост — колебания арендных ставок во многих городах категории B исторически менее значительны, спрос стабилен и менее подвержен влиянию экономических циклов.
Примерами могут служить такие рынки, как Бонн или Дортмунд, которые на протяжении многих лет демонстрировали весьма стабильную динамику арендных ставок.
Риски, которые необходимо учитывать
Конечно, есть и минусы. Самым важным моментом являются возможности выхода из инвестиции. В городах категории B круг покупателей меньше, а это означает более длительный срок владения. Поэтому тем, кто покупает сегодня, не следует рассчитывать на быструю продажу, а лучше ориентироваться на модель долгосрочного денежного потока.
Кроме того, обязательным условием является проведение комплексной проверки (due diligence). Необходимо тщательно проанализировать демографическую ситуацию, рынок труда, долю вакантных помещений, тенденции спроса и инфраструктурные проекты. Не каждый вторичный рынок автоматически является привлекательным.
Шаг за шагом: как инвестировать в объекты категории B
-
Выбор локаций
Сосредоточьтесь на одном-двух рынках в вашем регионе. Близость способствует лучшему пониманию рынка и облегчает налаживание деловых связей. Пример: тем, кто ведет деятельность во Франкфурте, стоит рассмотреть такие города, как Гисен, Ашаффенбург или Фульда. -
Проведите комплексную проверку
Используйте такие инструменты, как Empirica RegioData, Wüest Partner или карты цен ImmobilienScout24. Проанализируйте демографические показатели, динамику арендных ставок и уровень вакантных площадей. Кроме того, изучите сайты местных органов власти на предмет строительных проектов и планов развития инфраструктуры. -
Создайте местную сеть контактов
Обратитесь к риэлторам, управляющим жилыми комплексами, менеджерам по эксплуатации зданий и местным нотариусам. Личное присутствие окупается в долгосрочной перспективе. -
Настройте критерии поиска
Сформулируйте свои критерии поиска гибко. Даже объекты недвижимости, которые на первый взгляд не подходят, могут стать интересными после перепрофилирования или реконструкции. -
Обращайтесь напрямую к владельцам
Прямой маркетинг, направленный на владельцев, с помощью объявлений, листовок или онлайн-кампаний открывает дополнительные возможности на внебиржевом рынке. -
Разработайте долгосрочную стратегию
Рассчитывайте на более длительные сроки владения. Планируйте инвестиции, ориентированные на денежный поток, а не на краткосрочные стратегии выхода из инвестиций.
Вывод
Инвестиции в города категории B — это не просто альтернатива, а для многих инвесторов — лучший выбор. Доходность в среднем почти в два раза выше, чем в мегаполисах. Рынки стабильны, менее волатильны и благодаря инфраструктурным проектам обладают огромным потенциалом роста стоимости.
Основной риск заключается в более низкой ликвидности при продаже. Однако те, кто планирует удерживать активы в течение более длительного времени и проводит тщательный анализ, могут сформировать здесь привлекательные и устойчивые портфели.
Вывод таков: регионы категории «B» — это не запасной вариант, а реальная возможность для дальновидных инвесторов.
