Lokalizacje klasy B – dlaczego lokalizacje drugorzędne zapewniają wyższe zyski

Każdy specjalista od nieruchomości wie, że w lokalizacjach klasy B można osiągnąć wyższe stopy zwrotu niż w „Top Seven”. Ale jak duża jest w rzeczywistości ta różnica? Średnio inwestorzy mogą liczyć na stopy zwrotu wyższe o 80–95 % niż w metropoliach takich jak Monachium, Hamburg czy Berlin.

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Wiele osób może w tym miejscu zarzucić, że wyższy zwrot z inwestycji zawsze wiąże się z wyższym ryzykiem. Ale czy to naprawdę prawda? Przyjrzyjmy się, jakie możliwości oferują nieruchomości z rynku wtórnego, jakie ryzyko się z tym wiąże i jak inwestor może postępować krok po kroku.

Czym w ogóle są lokalizacje klasy B?

Przez lokalizacje typu B rozumiemy miasta, które nie należą do siedmiu największych metropolii, ale mimo to charakteryzują się samodzielną siłą gospodarczą i wysoką jakością życia. Najczęściej są to ośrodki regionalne liczące od 100 000 do 400 000 mieszkańców.

Przykłady to:

• Kassel – dogodnie położone w centrum Niemiec, z dobrym połączeniem z autostradami i pociągami ICE.

• Kilonia – miasto portowe, stolica kraju związkowego i ośrodek uniwersytecki, charakteryzujące się silnym połączeniem popytu mieszkaniowego i komercyjnego.

• Trewir – miasto uniwersyteckie o atrakcyjności turystycznej i położone w pobliżu Luksemburga, odnotowujące rocznie prawie 1 milion noclegów przy zaledwie 110 000 mieszkańców.

Właśnie w tym tkwi ich atrakcyjność: rynki te nie znajdują się w centrum zainteresowania dużych międzynarodowych inwestorów i dlatego są często pomijane.

Dlaczego lokalizacje drugorzędne są bardziej opłacalne

Najważniejszym powodem jest stosunek ceny zakupu do wysokości czynszu.

Przykład:

• Monachium: średnia cena zakupu 8 545 € za m², czynsz 23,90 € za m².

• Lipsk: średnia cena zakupu 2 998 € za m², czynsz 11,80 € za m².

Oznacza to, że czynsz w Monachium jest tylko dwukrotnie wyższy, natomiast cena zakupu prawie trzykrotnie wyższa. W rezultacie stopa zwrotu drastycznie spada.

Do tego dochodzi fakt, że inwestorzy instytucjonalni koncentrują się na dużych rynkach o wysokich wolumenach. Mniejsze transakcje o wartości od 1 do 20 mln € często pozostają niezrealizowane. Zbyt duże dla inwestorów prywatnych, zbyt małe dla funduszy – właśnie tutaj powstaje nisza dla elastycznych inwestorów.

Kolejne zalety lokalizacji klasy B

1. Mniejsza konkurencja – lepsza pozycja negocjacyjna, niższe ceny wejścia.

2. Wzrost wartości dzięki infrastrukturze – nowe porty, lokowanie się przedsiębiorstw lub rozbudowa kampusów mają znacznie większy wpływ na rynek w mniejszych miastach niż w metropoliach, które już prawie nie odnotowują znaczących skoków.

3. Zrównoważony wzrost – wahania czynszów są w wielu miastach klasy B historycznie mniejsze, popyt jest stabilny i mniej podatny na cykle koniunkturalne.

Przykładami są rynki takie jak Bonn czy Dortmund, które przez lata wykazywały bardzo stabilny trend zmian czynszów.

Ryzyka, na które należy zwrócić uwagę

Oczywiście istnieją również wady. Najważniejszą kwestią są możliwości wyjścia z inwestycji. W miastach klasy B grono nabywców jest mniejsze, co oznacza dłuższy okres utrzymywania nieruchomości. Kto kupuje dzisiaj, nie powinien zatem liczyć na szybką sprzedaż, lecz postawić na długoterminowy model przepływów pieniężnych.

Ponadto należy pamiętać: due diligence jest obowiązkowe. Należy dokładnie przeanalizować zmiany demograficzne, sytuację na rynku pracy, wskaźnik pustostanów, trendy popytu oraz projekty infrastrukturalne. Nie każda lokalizacja drugorzędna jest automatycznie atrakcyjna.

Krok po kroku: jak inwestować w lokalizacjach klasy B

1. Wybór lokalizacji
   Skoncentruj się na jednym lub dwóch rynkach w swojej okolicy. Bliskość pozwala lepiej zrozumieć rynek i ułatwia budowanie sieci kontaktów. Przykład: osoby działające we Frankfurcie mogą rozważyć Gießen, Aschaffenburg lub Fulda.

2. Przeprowadź analizę due diligence
   Skorzystaj z narzędzi takich jak Empirica RegioData, Wüest Partner lub mapy cenowe ImmobilienScout24. Przeanalizuj dane demograficzne, trendy w zakresie czynszów oraz wskaźniki pustostanów. Dodatkowo sprawdź strony internetowe gmin pod kątem projektów budowlanych i planów infrastrukturalnych.

3. Budowanie lokalnej sieci kontaktów
   Nawiąż kontakt z pośrednikami, zarządcami nieruchomości, menedżerami obiektów oraz lokalnymi notariuszami. Osobista obecność opłaca się w dłuższej perspektywie.

4. Dostosuj profil wyszukiwania
   Ustal elastyczne kryteria zakupu. Nawet nieruchomości, które na pierwszy rzut oka nie wydają się odpowiednie, mogą stać się interesujące dzięki zmianie przeznaczenia lub przebudowie.

5. Skontaktuj się bezpośrednio z właścicielami
   Marketing skierowany bezpośrednio do właścicieli za pomocą ogłoszeń, ulotek lub kampanii internetowych stwarza dodatkowe możliwości pozagiełdowe.

6. Opracuj długoterminową strategię
   Należy liczyć się z dłuższymi okresami utrzymywania nieruchomości w portfelu. Należy planować inwestycje oparte na przepływach pieniężnych zamiast krótkoterminowych strategii wyjścia.

Podsumowanie

Inwestycje w lokalizacjach klasy B to nie tylko alternatywa, ale dla wielu inwestorów lepszy wybór. Średnie stopy zwrotu są prawie dwukrotnie wyższe niż w metropoliach. Rynki są stabilne, mniej zmienne i dzięki projektom infrastrukturalnym oferują ogromny potencjał wzrostu wartości.

Głównym ryzykiem jest mniejsza płynność przy sprzedaży. Jednak ci, którzy planują dłuższy okres utrzymywania inwestycji i przeprowadzają rzetelne analizy, mogą zbudować tutaj atrakcyjne, zrównoważone portfele.

Przesłanie jest następujące: lokalizacje klasy B nie są rozwiązaniem awaryjnym, lecz prawdziwą szansą dla dalekowzrocznych inwestorów.