Ubicaciones de clase B: por qué las ubicaciones secundarias ofrecen mejores rendimientos

Cualquier profesional del sector inmobiliario sabe que en las zonas de categoría B se pueden obtener rendimientos más altos que en las «Top Seven». Pero, ¿cuál es realmente esa diferencia? De media, los inversores pueden esperar aquí entre un 80 % y un 95 % más de rendimiento que en metrópolis como Múnich, Hamburgo o Berlín.

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Muchos objetarán en este punto que una mayor rentabilidad siempre implica un mayor riesgo. Pero, ¿es eso realmente cierto? Veamos qué oportunidades ofrecen los inmuebles de segunda mano, qué riesgos existen y cómo puede proceder usted, como inversor, paso a paso.

¿Qué son, en realidad, las ubicaciones de clase B?

Por «ubicaciones de categoría B» entendemos aquellas ciudades que no se encuentran entre las siete metrópolis más grandes, pero que, aun así, cuentan con un poder económico propio y ofrecen una alta calidad de vida. En su mayoría, se trata de centros regionales con una población de entre 100 000 y 400 000 habitantes.

Algunos ejemplos son:

• Kassel: situada en el centro de Alemania, con una ubicación estratégica, bien comunicada con las autopistas y el tren de alta velocidad (ICE).

• Kiel: ciudad portuaria, capital regional y sede universitaria, con una fuerte combinación de demanda residencial y comercial.

• Tréveris: ciudad universitaria con gran atractivo turístico y cercana a Luxemburgo, con casi un millón de pernoctaciones al año y solo 110 000 habitantes.

Ahí radica precisamente el atractivo: estos mercados no están en el punto de mira de los grandes inversores internacionales y, por lo tanto, suelen pasarse por alto.

Por qué las ubicaciones secundarias son más lucrativas

La razón más importante es la relación entre el precio de compra y el alquiler.

Ejemplo:

• Múnich: precio de compra medio de 8.545 € por m², alquiler de 23,90 € por m².

• Leipzig: precio de compra medio de 2.998 € por m², alquiler de 11,80 € por m².

Esto significa que, aunque el alquiler en Múnich solo es el doble, el precio de compra es casi tres veces mayor. En consecuencia, la rentabilidad se reduce drásticamente.

A esto hay que añadir que los inversores institucionales se centran en los grandes mercados con altos volúmenes. Las transacciones más pequeñas, de entre 1 y 20 millones de €, suelen quedar de lado. Demasiado grandes para los inversores particulares, demasiado pequeñas para los fondos: es precisamente aquí donde surge un nicho para los inversores flexibles.

Otras ventajas de las ubicaciones de categoría B

1. Menos competencia: mejor posición negociadora y precios de entrada más bajos.

2. Revalorización gracias a las infraestructuras: los nuevos puertos, la implantación de empresas o las ampliaciones de campus tienen un impacto mucho mayor en el mercado de las ciudades más pequeñas que en las metrópolis, que ya apenas experimentan grandes avances.

3. Crecimiento sostenible: las fluctuaciones en los alquileres son históricamente menores en muchas ciudades de categoría B; la demanda es estable y menos vulnerable a los ciclos económicos.

Algunos ejemplos son mercados como Bonn o Dortmund, que han mostrado una evolución de los alquileres muy constante a lo largo de los años.

Riesgos que hay que tener en cuenta

Por supuesto, también hay inconvenientes. El aspecto más importante son las posibilidades de salida. En las ciudades de categoría B, el número de compradores es menor, lo que implica períodos de tenencia más largos. Por lo tanto, quien compre hoy no debería especular con una venta rápida, sino apostar por un modelo de flujo de caja a largo plazo.

Además, hay que tener en cuenta que la diligencia debida es obligatoria. Es necesario analizar con detalle la evolución demográfica, el mercado laboral, la tasa de desocupación, las tendencias de la demanda y los proyectos de infraestructura. No todas las localidades secundarias resultan automáticamente atractivas.

Paso a paso: cómo invertir en ubicaciones de categoría B

1. Seleccionar ubicaciones
   Céntrese en uno o dos mercados cercanos a su zona. La proximidad facilita la comprensión del mercado y ayuda a crear una red de contactos. Ejemplo: quien opera en Fráncfort puede estudiar las opciones de Gießen, Aschaffenburg o Fulda.

2. Realizar la diligencia debida
   Utilice herramientas como Empirica RegioData, Wüest Partner o los mapas de precios de ImmobilienScout24. Analice la demografía, la evolución de los alquileres y las tasas de desocupación. Además, consulte las páginas web municipales para informarse sobre proyectos de construcción y planes de infraestructura.

3. Crear una red de contactos local
   Póngase en contacto con agentes inmobiliarios, administradores de fincas, gestores de instalaciones y notarios locales. La presencia personal da sus frutos a largo plazo.

4. Adapta tu perfil de búsqueda
   Defina sus criterios de compra de forma flexible. Incluso los inmuebles que a primera vista no parecen adecuados pueden resultar interesantes tras un cambio de uso o una reforma.

5. Diríjase directamente a los propietarios
   El marketing directo a los propietarios a través de anuncios, folletos o campañas en línea ofrece oportunidades adicionales fuera del mercado.

6. Desarrollar una estrategia a largo plazo
   Cuente con períodos de tenencia más largos. Planifique inversiones basadas en el flujo de caja en lugar de estrategias de salida a corto plazo.

Conclusión

Las inversiones en ciudades de segunda categoría no solo son una alternativa, sino que, para muchos inversores, constituyen la mejor opción. Los rendimientos son, de media, casi el doble que en las grandes ciudades. Los mercados son estables, menos volátiles y ofrecen un enorme potencial de revalorización gracias a los proyectos de infraestructura.

El principal riesgo radica en la menor liquidez a la hora de vender. Sin embargo, quien tenga previsto mantener las inversiones durante períodos más largos y realice análisis rigurosos podrá construir carteras atractivas y sostenibles.

El mensaje es claro: las ubicaciones de categoría B no son un recurso de última hora, sino una auténtica oportunidad para los inversores con visión de futuro.