Инвестиции в недвижимость на Майорке — инсайдерская информация от Пола Мисара

Майорка считается одним из самых стабильных и востребованных рынков недвижимости в Европе.
Австрийский предприниматель, инвестор и автор книг Пол Мисар делится своим опытом, накопленным за более чем 30 лет работы в сфере недвижимости, из которых около 15 лет он проработал на Майорке. Его взгляд на рынок показывает, почему этот балеарский остров по-прежнему интересен инвесторам, какие риски таятся в этой сфере и какие стратегии приносят успех в долгосрочной перспективе.

В данный момент вы просматриваете заполнитель контента с YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Рынок, отличающийся исключительной стабильностью

Уже почти шесть десятилетий цены на недвижимость на Майорке растут практически непрерывно. Даже глобальный финансовый и ипотечный кризис 2007–2008 годов привёл лишь к краткосрочному снижению цен в престижных районах, таких как Порт-Андрач или Порто-Порталс. Уже через два–три года цены вновь превысили докризисный уровень.
Эта стабильность является результатом постоянно высокого спроса, обусловленного особым положением острова. Майорка имеет ограниченную площадь и на протяжении десятилетий привлекает международных покупателей. Помимо немецкоязычных инвесторов, в последние годы к ним все чаще присоединяются американцы и покупатели из Азии. В 2024 году объекты из портфеля компании Paul Misar в среднем показали рост стоимости более чем на 12 %, что является замечательным показателем по сравнению со многими регионами материковой части Испании.

Три основные составляющие успешного инвестирования в недвижимость

По словам Мисара, существует три решающих фактора, на которые должен обратить внимание каждый инвестор:

1. Накопление опыта
   Инвесторы должны хорошо разбираться в правовых нормах, строительных нормах и особенностях местного рынка. Недостаток знаний часто приводит к дорогостоящим ошибкам.

2. Создание надежной сети контактов
   Контакты с опытными юристами, налоговыми консультантами, финансовыми консультантами, архитекторами и мастерами имеют решающее значение. Тот, кто входит в существующие сети, получает доступ к более выгодным сделкам и надёжным партнёрам.

3. Тщательная проверка (due diligence)
   Перед каждой покупкой следует провести юридическую и строительную экспертизу. Особенно в сельской местности многие финки на протяжении десятилетий расширялись за счёт несанкционированных пристроек. Также невыясненные права прохода или старые права пользования могут впоследствии привести к проблемам.

Наиболее распространённые подводные камни на Майорке

Одним из основных рисков являются незаконные пристройки или перестройки. В случае с загородными финками это часто касается бассейнов, гаражей или пристроек, возведенных без разрешения. Хотя так называемый принцип сохранения существующего состояния защищает от сноса, перестройки или визуальные изменения в таком случае часто строго ограничены.
Еще одна проблема — права прохода: на Майорке уже на протяжении нескольких поколений существуют договоренности, предоставляющие соседям право прохода через земельные участки. Игнорирование этих договоренностей может привести к серьезным конфликтам.

В городской местности также следует быть осторожными: в популярных районах Старого города или таких кварталах, как Санта-Каталина, места для парковки часто в дефиците. Здесь стоимость недвижимости может значительно снизиться, если нет парковочного места.

Финансирование для нерезидентов

Тем, кто не проживает на Майорке, как правило, необходимо иметь собственный капитал в размере от 30 до 40 %. Это требование обусловлено опытом банков, полученным во время финансового кризиса, когда многие кредиты оказались просроченными.
Однако для инвесторов с достаточной ликвидностью такая осторожность банков может оказаться преимуществом. Время от времени возникают ситуации, когда владельцы вынуждены продавать недвижимость в сжатые сроки, например, незадолго до принудительной продажи с аукциона. Такие ситуации часто позволяют приобрести недвижимость по цене значительно ниже рыночной.

Самые привлекательные районы Майорки

Элитные районы:

• Сон-Вида — роскошный район вилл с большими участками и панорамным видом

• Бендинат — близость к побережью и расположение рядом с полем для гольфа

• Порт Андрач — один из самых известных портов на юго-западе

• Порто Порталес — эксклюзивная яхтенная пристань с международной публикой

Развивающиеся районы:

• Сан-Агустин — удобное транспортное сообщение с Пальмой, растущий уровень жизни

• Кальвиа-Бич (Магалуф) – переживает период перемен благодаря инвестициям гостиничной группы Meliá

• «Сол де Майорка» — тихий жилой район между Пальмановой и Портальсом

Кроме того, компания Misar рекомендует оставаться в пределах 30 минут езды от аэропорта, чтобы обеспечить эффективность как собственного прибытия, так и обслуживания недвижимости.

Инвестиционная стратегия Пола Мисара

Его подход основан на покупках по цене ниже рыночной. Часто такие возможности возникают в особых ситуациях, таких как наследование, развод или проблемы с ликвидностью. Продавец получает быстрое и простое решение, а покупатель — объект с потенциалом роста стоимости.
Сегодня Мисар сосредоточивается в первую очередь на крупных виллах и финках, рассчитанных на проживание от 10 до 20 человек. Они подходят для сдачи в аренду в сегменте элитного отдыха или для долгосрочной аренды состоятельным клиентам. Небольшие квартиры он в значительной степени исключил из своего портфеля, поскольку изменения в законодательстве значительно ограничили сдачу жилья в аренду для отдыха.

Перспективы на будущее: возможности в кризисные времена

Пол Мисар убеждён, что лучшие инвестиционные возможности возникают именно в сложные времена. Учитывая высокую инфляцию, геополитическую напряжённость и растущий государственный долг, он считает, что реальные активы — это самый надёжный способ сохранить капитал.
По его мнению, финансовая грамотность — это ключ к тому, чтобы распознать эти возможности. Тот, кто понимает рынок, поддерживает надежную сеть контактов и тщательно анализирует каждую инвестицию, может успешно инвестировать даже в сложные времена.