Inwestycje w nieruchomości na Majorce – porady eksperta od Paula Misara

Majorka należy do najbardziej stabilnych i najbardziej pożądanych rynków nieruchomości w Europie.
Austriacki przedsiębiorca, inwestor i autor książek Paul Misar dzieli się swoim ponad 30-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości, z czego około 15 lat spędził na Majorce. Jego spojrzenie na rynek pokazuje, dlaczego ta wyspa z archipelagu Balearów pozostaje interesująca dla inwestorów, jakie zagrożenia się z tym wiążą i jakie strategie przynoszą długoterminowy sukces.

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, należy kliknąć przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Rynek o wyjątkowej stabilności

Od prawie sześciu dekad ceny nieruchomości na Majorce rosną niemal nieprzerwanie. Nawet globalny kryzys finansowy i nieruchomościowy z lat 2007/2008 spowodował jedynie krótkotrwały spadek cen w najlepszych lokalizacjach, takich jak Port Andratx czy Porto Portals. Już dwa do trzech lat później ceny ponownie przekroczyły poziom sprzed kryzysu.
Ta stabilność wynika z niezmiennie wysokiego popytu, który wynika ze szczególnego położenia wyspy. Majorka ma ograniczoną powierzchnię i od dziesięcioleci przyciąga międzynarodowych nabywców. Oprócz inwestorów niemieckojęzycznych w ostatnich latach coraz częściej pojawiają się Amerykanie i nabywcy z Azji. W 2024 roku nieruchomości w portfolio Paula Misara osiągnęły średnio ponad 12-procentowy wzrost wartości, co jest wynikiem godnym uwagi w porównaniu z wieloma regionami kontynentalnej Hiszpanii.

Trzy filary udanej inwestycji w nieruchomości

Według Misara istnieją trzy kluczowe czynniki, które każdy inwestor powinien wziąć pod uwagę:

1. Zdobywanie wiedzy
   Inwestorzy muszą znać ramy prawne, przepisy budowlane oraz specyfikę lokalnego rynku. Brak wiedzy często prowadzi do kosztownych błędów.

2. Budowanie silnej sieci kontaktów
   Kontakty z doświadczonymi prawnikami, doradcami podatkowymi, doradcami finansowymi, architektami i rzemieślnikami mają kluczowe znaczenie. Osoby wprowadzone do istniejących sieci kontaktów zyskują dostęp do lepszych ofert i niezawodnych partnerów.

3. Dokładna analiza due diligence
   Przed każdym zakupem należy przeprowadzić analizę prawną i budowlaną. Szczególnie na obszarach wiejskich wiele posiadłości (fincas) było przez dziesięciolecia rozbudowywanych o nielegalne dobudówki. Również nieuregulowane prawa przejazdu lub stare prawa użytkowania mogą później powodować problemy.

Najczęstsze pułapki na Majorce

Głównym zagrożeniem są nielegalne dobudówki lub przebudowy. W przypadku wiejskich finc często dotyczy to basenów, garaży lub dobudówek, które zostały wzniesione bez pozwolenia. Co prawda tzw. zasada ochrony stanu obecnego chroni przed rozbiórką, jednak przebudowy lub zmiany wyglądu są wówczas często znacznie ograniczone.
Kolejną kwestią są prawa przejazdu: na Majorce od pokoleń istnieją porozumienia, które przyznają sąsiadom prawo przejazdu przez działki. Jeśli są one ignorowane, może to prowadzić do poważnych konfliktów.

Również na terenach miejskich należy zachować ostrożność: miejsca parkingowe są często ograniczone w popularnych lokalizacjach na starym mieście lub w dzielnicach takich jak Santa Catalina. W takich przypadkach wartość nieruchomości może znacznie spaść, jeśli nie ma dostępnego miejsca parkingowego.

Finansowanie dla nierezydentów

Osoby niezamieszkujące na Majorce muszą zazwyczaj wnieść od 30 do 40% kapitału własnego. Wymóg ten wynika z doświadczeń banków z czasów kryzysu finansowego, kiedy to wiele kredytów okazało się niespłacalnych.
Dla inwestorów dysponujących wystarczającą płynnością finansową ta ostrożność banków może jednak stanowić zaletę. Często pojawiają się okazje, w których właściciele muszą sprzedać nieruchomość pod presją czasu, na przykład tuż przed licytacją komorniczą. Takie sytuacje często umożliwiają zakup znacznie poniżej wartości rynkowej.

Najbardziej atrakcyjne lokalizacje na Majorce

Lokalizacje premium:

• Son Vida – luksusowa dzielnica willowa z rozległymi działkami i panoramicznym widokiem

• Bendinat – bliskość wybrzeża i położenie przy polu golfowym

• Port Andratx – jeden z najbardziej znanych portów na południowym zachodzie

• Porto Portals – ekskluzywna marina przyciągająca międzynarodową klientelę

Rozwijające się lokalizacje:

• San Agustín – dobre połączenie z Palmą, rosnący standard mieszkaniowy

• Calvià Beach (Magaluf) – przechodzi transformację dzięki inwestycjom grupy hotelowej Meliá

• Sol de Mallorca – spokojna dzielnica mieszkaniowa między Palmanovą a Portals

Misar zaleca ponadto, aby pozostać w odległości nie większej niż 30 minut jazdy od lotniska, co pozwoli zarówno na sprawny dojazd, jak i efektywne zarządzanie nieruchomością.

Strategia inwestycyjna Paula Misara

Jego podejście opiera się na zakupach poniżej wartości rynkowej. Okazje takie często pojawiają się w szczególnych sytuacjach, takich jak dziedziczenie, rozwody lub problemy z płynnością finansową. Sprzedający otrzymuje szybkie i nieskomplikowane rozwiązanie, podczas gdy nabywca zyskuje nieruchomość o potencjale wzrostu wartości.
Obecnie Misar koncentruje się przede wszystkim na większych willach i fincach, które mogą pomieścić od 10 do 20 osób. Nadają się one do wynajmu wakacyjnego w segmencie premium lub do długoterminowego wynajmu zamożnym klientom. W znacznym stopniu wycofał z oferty mniejsze mieszkania, ponieważ zmiany prawne znacznie ograniczyły możliwość wynajmu wakacyjnego.

Perspektywy na przyszłość: szanse w czasach kryzysu

Paul Misar jest przekonany, że najlepsze możliwości inwestycyjne pojawiają się w trudnych czasach. W obliczu wysokiej inflacji, napięć geopolitycznych i rosnącego zadłużenia publicznego uważa on, że najbezpieczniejszym sposobem na zabezpieczenie majątku są aktywa rzeczowe.
Jego zdaniem edukacja finansowa jest kluczem do rozpoznania tych szans. Kto rozumie rynek, dba o niezawodną sieć kontaktów i dokładnie analizuje każdą inwestycję, może z powodzeniem inwestować nawet w trudnych czasach.