Термин «вне рынка» всё чаще встречается в контексте крупных сделок с недвижимостью. Но что на самом деле означает продажа недвижимости «вне рынка» и почему многие владельцы сознательно выбирают именно этот путь? Лучше всего это объяснить на практическом примере.
Вы сейчас просматриваете заполнитель контента с YouTube. Чтобы перейти к самому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентНебольшой анекдот для наглядности
Представьте, что вы являетесь владельцем Kö-Bogen в Дюссельдорфе, одного из самых известных зданий города. По какой-то причине вы хотите продать этот престижный объект. Конечно, вы могли бы разместить объявление на публичных порталах по недвижимости или даже в рубрике «Мелкие объявления ». Но здесь сразу же возникает проблема.
Как только объект такого масштаба выставляется на продажу публично, сразу же начинают циркулировать слухи. Почему владелец продает? У него финансовые трудности? Как это повлияет на текущие партнерские отношения? Возможно, другая компания как раз собиралась совместно с вами застроить участок, но теперь колеблется, поскольку продажа может быть расценена как признак нестабильности. Именно этого вам, как владельцу, крайне важно избежать.
Решение — продажа вне рынка.
Что такое внебиржевая продажа?
Продажа вне рынка означает, что объект недвижимости не выставляется на продажу публично на известных платформах или порталах, а предлагается исключительно через личные контакты и конфиденциальную сеть.
На практике это происходит следующим образом: сначала вы обращаетесь лишь к нескольким избранным контактам, о которых знаете, что они в принципе могут быть заинтересованы. Им предоставляются общие сведения, такие как площадь, местоположение и перспективы доходности. Прежде чем будет предоставлена подробная информация, заинтересованные лица, как правило, подписывают соглашение о неразглашении (NDA).
Кроме того, вы можете привлечь риэлторов, которые также конфиденциально обращаются лишь к небольшому числу инвесторов. Если кто-то проявляет интерес, зачастую заключается так называемое соглашение об эксклюзивности. В нём оговаривается, что в течение определённого периода, например трёх месяцев, переговоры по объекту недвижимости могут вестись только с этим единственным покупателем. В течение этого времени покупатель проводит всестороннюю проверку, так называемую «due diligence». В ходе неё анализируются состояние здания, договоры аренды, правовые аспекты и возможные риски.
Краткий обзор типичного порядка действий
-
Отбор нескольких потенциальных покупателей из собственной сети или через риэлторов
-
Подписание соглашения о конфиденциальности
-
Предоставление основных данных, а затем — более подробной документации
-
Соглашение об эксклюзивности на определённый период проверки
-
Проведение комплексной проверки
-
Переговоры о цене и заключение договора у нотариуса
Основные сложности при продаже вне рынка
Каким бы элегантным и конфиденциальным ни казался этот процесс, он также сопряжён с определёнными сложностями.
-
Ограниченный охват: если обращаются только к 10–15 инвесторам, высока вероятность того, что ни один из них в данный момент не захочет совершить покупку.
-
Ценовой риск: если спроса нет, зачастую единственным выходом становится значительная скидка, чтобы всё-таки найти покупателя.
-
Застой: Нередко объекты приходят в запустение, поскольку месяцами ничего не происходит.
Именно эта проблема стала поводом для создания компании Off-Market 24.
Решение для расширения охвата
Мы сами столкнулись с проблемой, когда объект недвижимости, несмотря на тщательную рекламу, просто не находил покупателя. Однако мы знали, что где-то в Германии есть инвесторы, которые ищут именно такие объекты. Поэтому мы начали систематически собирать профили инвесторов.
Целая армия студентов, работающих параллельно с учебой, обзванивала потенциальных покупателей и спрашивала, какие объекты они действительно готовы приобрести. В результате была создана обширная база данных. Затем мы запрограммировали систему, которая автоматически проверяет, соответствует ли объект недвижимости запросам инвесторов. Таким образом, мы можем анонимно и конфиденциально информировать подходящих инвесторов, не выставляя объект на всеобщее обозрение.
Результат: по одному из наших проектов мы получили не 10 или 15, а более 300 подходящих результатов. В итоге нам удалось успешно заключить крупнейшую сделку в истории нашей компании.
Сегодня эта система доступна не только нам, но и другим риэлторам и владельцам недвижимости.
Вывод
Продажа «за пределами рынка» означает, что недвижимость предлагается к продаже конфиденциально и без публичного объявления. Преимущество заключается в том, что это позволяет избежать спекуляций и обеспечить прозрачное, профессиональное оформление сделки. Недостатком является ограниченный охват потенциальных покупателей, что может привести к затягиванию процесса продажи или снижению цены.
Однако с помощью правильной стратегии эту проблему можно решить. Базы данных, такие как Off-Market 24, сочетают преимущества конфиденциальности с более широким охватом. Таким образом, владельцы могут продавать свою недвижимость, избегая слухов, и в то же время быть уверенными, что их объявление увидит достаточное количество потенциальных покупателей.
Поэтому тем, кто подумывает о продаже недвижимости вне рынка, следует полагаться не только на собственную сеть контактов, но и использовать современные системы и услуги риелторов, имеющих соответствующий доступ. Так потенциально затянувшаяся сделка превратится в успешную продажу.
