Сегодня мы составили рейтинг основных инвестиционных стратегий в сфере недвижимости — как для частных лиц, так и для институциональных инвесторов, семейных офисов и фондов.
Для этого мы используем так называемый «рейтинг». Это означает: чем выше стратегия находится в списке, тем лучше она с точки зрения доходности, риска и гибкости. Редакция подготовила для меня подборку популярных стратегий — и я сразу же приступаю к изучению рейтинга.
Вы сейчас видите заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.
Разблокировать контент Принять условия предоставления услуги и разблокировать контентS-Tier: королевские стратегии
«Купи и держи» в лучших районах
Пожалуй, самая старая и проверенная стратегия. Тот, кто покупает недвижимость в престижных районах и держит её в долгосрочной перспективе, вряд ли ошибётся. Рост стоимости стабилен, спрос постоянный, а риск предсказуем.
Однажды один инвестор рассказал мне о своём простом, но эффективном подходе: он выявляет главную улицу в растущем городе, обводит её кругом радиусом пять километров, покупает все объекты в этой зоне — и ждёт 50 лет. Такое спокойствие и последовательность окупаются.
Клубные сделки и совместные инвестиции
Тот, кто имеет доступ к сделкам вне рынка, получает огромную выгоду. Несколько инвесторов объединяют капитал, совместно приобретают объект, развивают его и продают с прибылью. Эта форма инвестирования сочетает в себе финансовую мощь, ноу-хау и знание рынка — один из самых эффективных способов приумножить состояние с помощью недвижимости.
Форвардные сделки и девелопмент проектов
В данном случае проекты приобретаются или разрабатываются на ранней стадии и перепродаются ещё до завершения строительства. Риск остаётся управляемым, а маржа — привлекательной. Это очень интересная стратегия, особенно для опытных инвесторов.
Категория A: Очень сильные стратегии
Микроквартиры
Небольшие меблированные жилые помещения часто приносят доходность выше средней, особенно в университетских городах или экономически сильных регионах. Спрос высокий, арендная плата может гибко корректироваться. Современная и высокодоходная форма инвестиций.
Коммерческая недвижимость: уход за пожилыми людьми и логистика
Логистические площади выигрывают от глобального спроса в сфере электронной коммерции, а объекты ухода за пожилыми людьми — от демографических изменений. Оба сегмента обеспечивают стабильный денежный поток, однако конкуренция в них за это время значительно усилилась.
«Продажа с обратной арендой»
Эта стратегия особенно подходит для операторов учреждений по уходу за пожилыми людьми или логистических центров. Владелец продает недвижимость, но остается арендатором. Таким образом, он получает немедленную ликвидность, а покупатель — гарантированную доходность в долгосрочной перспективе.
«Fix & Flip» в престижных районах
Купить, отремонтировать, продать — классическая модель «Fix & Flip» отлично работает, если местоположение подходящее. Затраты высоки, но и маржа может быть соответствующей. Тот, кто понимает рынок, может быстро приумножить свой капитал.
Категория B: надежный средний класс
Жилая недвижимость в районах категорий B и C
Возможна стабильная доходность, особенно если город растёт, имеет университет или хорошо развитую инфраструктуру. Однако риск возрастает по мере удаления от самых престижных районов.
Мезонинный капитал
Высокодоходный, но рискованный вариант. Возможна годовая доходность от 10 до 15 процентов, однако успех в значительной степени зависит от кредитоспособности застройщика и качества его проекта.
«Fix & Flip» на слабых рынках
Благодаря мастерству в ремесле и знанию местных условий можно получать прибыль даже в регионах с неблагоприятными структурными условиями. Эта стратегия требует знания рынка и четкого расчета.
Недвижимость, находящаяся под охраной как памятник архитектуры
Очень привлекательна с точки зрения налогообложения. Те, кто специализируется на таких объектах, получают выгоду от высоких возможностей амортизации и долгосрочной стабильности стоимости.
Спекулятивная покупка земельных участков под застройку
Если можно предвидеть, что тот или иной участок станет землёй под застройку, может быть целесообразно войти в рынок на раннем этапе. Однако эта стратегия носит спекулятивный характер и требует наличия хороших контактов и знания местных условий.
Закрытые и специализированные фонды
Практически не гибкие, но способные приносить стабильную доходность — особенно если фонд специализируется на какой-либо нише, например, на сфере ухода за пожилыми людьми или логистике. Для опытных инвесторов это может стать интересным дополнением к портфелю.
Build & Hold (новое строительство для сдачи в аренду)
Стабильно в долгосрочной перспективе, но требует больших капиталовложений. Без престижного местоположения и соответствующих арендных ставок затраты трудно оправдать. Более подходит для институциональных инвесторов с длительным инвестиционным горизонтом.
Уровень C: средний
Фонды недвижимости и REIT
Простой способ вложения средств, но низкая доходность и практически полное отсутствие влияния на инвестиционные решения. Скорее пассивная форма инвестирования для очень крупных инвесторов.
Краудфандинг в сфере недвижимости
Начать инвестировать просто, зачастую это возможно даже с небольших сумм. В то же время доходность умеренная, а риск полностью лежит на проекте. Практически не подходит для долгосрочных инвестиционных стратегий.
Таймшеринг и недвижимость для отдыха
Большие затраты, низкая гибкость, низкая доходность. Если вы покупаете квартиру для отдыха по эмоциональным соображениям, то можете это сделать — однако в качестве инвестиционной стратегии это редко имеет смысл.
Офисная недвижимость в центрах городов
Удаленная работа и цифровизация значительно сократили потребность в офисных площадях. Во многих городах спрос снижается, в то время как эксплуатационные расходы остаются высокими. Это не является перспективной стратегией.
D-Tier: от таких стратегий следует воздерживаться
Экзотическая зарубежная недвижимость без знания рынка
Инвестировать за рубежом без местного опыта — дело крайне рискованное. Различные правовые условия, недостаточная прозрачность рынка и культурные барьеры делают такие инвестиции непредсказуемыми. Тот, кто хочет вести там деятельность, должен действительно хорошо знать рынок — или лучше воздержаться от этого.
Вывод
Инвестиции в недвижимость — это не азартная игра. Успеха добиваются те, кто понимает рынок, тщательно выбирает местоположение и действует стратегически. Стратегии категорий S и A отличаются стабильностью, пониманием рынка и предсказуемой доходностью. Все, что находится ниже этого уровня, скорее подходит для спекулятивных инвесторов или тех, кто любит экспериментировать. Тем, кто рассматривает недвижимость как средство долгосрочного накопления капитала, следует сосредоточиться на качестве, местоположении и знаниях, а не на быстрой прибыли.
