Калькулятор связанного капитала

Пока ваша недвижимость не продана, ваш собственный капитал — рыночная стоимость за вычетом остатка ипотечного долга — остаётся замороженным в объекте. Вы не можете ни инвестировать его в другое место, ни направить на новые проекты.

Каждый месяц продажи продлевает это связывание и создаёт реальные издержки: упущенную доходность и текущие расходы на содержание. Именно эти издержки калькулятор делает наглядными.

Альтернативные издержки — это прибыль, которую вы упускаете, потому что связанный капитал не может работать в другом месте. Если бы высвобожденный капитал можно было вложить, например, под 5 процентов годовых, каждый месяц ожидания арифметически стоит вам одну двенадцатую этой годовой доходности.

При 370 000 евро связанного капитала и альтернативной доходности 5 процентов это более 1 500 евро в месяц — хотя ни одного счёта вам за это не приходит.

Сначала калькулятор определяет ваш связанный собственный капитал (рыночная стоимость минус остаток долга). На его основе он рассчитывает ежемесячные альтернативные издержки по ожидаемой альтернативной доходности и прибавляет ежемесячные расходы на содержание.

Затем он сравнивает два сценария: ожидаемый вами традиционный срок продажи и более быструю продажу off-market. Разница — ваша потенциальная экономия времени и денег.

Связан только тот капитал, который после продажи действительно поступит вам. Остаток ипотечного долга при продаже возвращается банку и в любом случае не был бы доступен вам для других вложений.

Поэтому калькулятор начисляет альтернативные издержки только на ваш чистый собственный капитал. Текущие расходы на содержание, напротив, возникают независимо от финансирования.

Укажите все ежемесячные расходы, которые продолжают начисляться в период продажи:

• коммунальные и эксплуатационные платежи
• налог на недвижимость
• страхование здания
• обслуживание и мелкий ремонт
• при необходимости расходы на энергию при пустующем объекте

Для пустующей недвижимости эти расходы ложатся на вас полностью, поскольку их не компенсируют арендные поступления.

Это зависит от того, что вы планируете делать с высвобожденным капиталом. Для ориентира калькулятор предлагает три шаблона: 3 процента для консервативных вложений, таких как срочные вклады или облигации, 5 процентов для смешанного портфеля и 7 процентов для инвестиций, ориентированных на рост, — акций или новых проектов в недвижимости.

Если вы уже планируете конкретную последующую инвестицию, укажите её ожидаемую доходность.

При публичной продаже через порталы от размещения объявления до нотариального договора купли-продажи нередко проходит от шести до двенадцати месяцев — в зависимости от расположения, типа объекта, уровня цен и фазы рынка. Дополнительное время уходит на просмотры, переговоры о цене и проверку финансирования покупателей.

Укажите в калькуляторе свою реалистичную оценку; в качестве отправной точки обычным средним значением являются шесть месяцев.

OFFMARKET24 не выставляет вашу недвижимость публично, а адресно предлагает её проверенным институциональным инвесторам, чьи сохранённые профили покупки соответствуют вашему объекту. Вместо ожидания интересующихся вы сразу выходите на покупателей, готовых к сделке и с подтверждённым финансированием.

Благодаря этому средний срок продажи составляет около 42 дней — поэтому калькулятор по умолчанию использует два месяца для сценария off-market.

Каждый месяц ожидания вдвойне снижает общую доходность вашей инвестиции: вы оплачиваете текущие расходы на содержание и одновременно отказываетесь от дохода, который связанный капитал мог бы приносить в другом месте.

Особенно у дорогих объектов так быстро накапливаются пятизначные суммы, которые не фигурируют ни в одной квитанции, но заметно ухудшают фактический итог продажи. Калькулятор делает этот скрытый эффект прозрачным.

Не обязательно. Off-market — это не вынужденная продажа, а адресное обращение к подходящим покупателям. Институциональные инвесторы платят за хорошие объекты рыночные цены: они ценят конфиденциальность и быстрое профессиональное проведение сделки.

К тому же посчитайте: даже немного меньшая цена может быть экономически выгоднее, если взамен вы экономите месяцы альтернативных издержек и расходов на содержание. Именно такое сравнение и даёт калькулятор.

Да, хотя и меньшие. Арендные поступления смягчают текущие расходы, но ваш собственный капитал остаётся связанным и не может пойти в более доходные проекты. Если доходность аренды ниже ожидаемой альтернативной доходности, альтернативные издержки по-прежнему возникают в размере этой разницы.

В этом случае укажите соответственно меньшие ежемесячные расходы на содержание или уменьшите альтернативную доходность на величину арендной доходности.

Калькулятор адресован всем, кто хочет экономически обосновать решение о продаже: собственникам, колеблющимся между немедленной продажей и ожиданием, застройщикам и девелоперам с капиталом, связанным в существующих объектах, а также маклерам, желающим показать клиентам ценность быстрой продажи.

Именно в среде B2B связывание капитала часто является самым сильным аргументом в пользу пути off-market.

Расчёт является модельным и основан на введённых вами данных, он служит для наглядности. Фактические сроки продажи, доходность и издержки зависят от объекта, расположения и фазы рынка и могут отличаться.

Используйте результат как основу для решения и повод для разговора. На бесплатной демонстрации мы с удовольствием покажем, какой срок продажи реалистичен именно для вашего объекта.