Calculadora de inmovilización de capital
Descubra cuánto le cuesta cada mes de espera en la venta de su inmueble
Rellene el formulario para calcular sus costes de inmovilización de capital.
¿Qué son los costes de oportunidad?
Los costes de oportunidad describen el beneficio no obtenido cuando el capital está inmovilizado y no puede invertirse de otra manera.
¿Por qué vender más rápido?
Cuanto más dura la comercialización, más dinero pierde por la rentabilidad no obtenida y los costes corrientes.
Ventaja off-market
Con OFFMARKET24 vende de media en 42 días en lugar de varios meses, de forma discreta y eficiente.
El cálculo sirve para ilustrar y se basa en los valores que usted introduce. Los resultados reales pueden diferir.
Preguntas frecuentes sobre la inmovilización de capital
Qué son los costes de oportunidad, cómo los calcula la herramienta y cómo reducirlos al vender un inmueble.
¿Qué significa la inmovilización de capital al vender un inmueble?
Mientras su inmueble no se venda, su capital propio –el valor de mercado menos la deuda hipotecaria pendiente– permanece bloqueado en la propiedad. No puede invertirlo en otra parte ni destinarlo a nuevos proyectos.
Cada mes de comercialización prolonga esa inmovilización y genera costes reales: rentabilidad perdida y gastos de mantenimiento corrientes. Precisamente esos costes son los que la calculadora hace visibles.
¿Qué son los costes de oportunidad?
Los costes de oportunidad son el beneficio que usted deja de obtener porque el capital inmovilizado no puede trabajar en otra parte. Si pudiera invertir su capital liberado, por ejemplo, con una rentabilidad del 5 por ciento, cada mes de espera le cuesta aritméticamente una doceava parte de esa rentabilidad anual.
Con 370.000 euros de capital inmovilizado y una rentabilidad alternativa del 5 por ciento, son más de 1.500 euros al mes, sin que jamás llegue una factura a su buzón.
¿Cómo calcula la herramienta mis costes de inmovilización de capital?
La calculadora determina primero su capital propio inmovilizado (valor de mercado menos deuda pendiente). A partir de ahí calcula los costes de oportunidad mensuales según la rentabilidad alternativa esperada y añade los gastos de mantenimiento mensuales.
A continuación compara dos escenarios: la duración de comercialización tradicional que usted espera y la venta off-market, más rápida. La diferencia es su ahorro potencial en tiempo y dinero.
¿Por qué se resta la deuda hipotecaria pendiente del valor de mercado?
Solo está inmovilizado el capital que realmente le llega a usted tras la venta. La deuda hipotecaria pendiente se devuelve al banco en el momento de la venta y tampoco estaría después a su disposición para otras inversiones.
Por eso la calculadora aplica los costes de oportunidad únicamente sobre su capital propio neto. Los gastos de mantenimiento corrientes, en cambio, se producen con independencia de la financiación.
¿Qué gastos de mantenimiento debo introducir?
Introduzca todos los costes mensuales que siguen corriendo durante la comercialización:
- gastos de comunidad y de explotación
- impuesto sobre bienes inmuebles
- seguro del edificio
- mantenimiento y pequeñas reparaciones
- en su caso, costes de energía si el inmueble está vacío
En los inmuebles desocupados estos costes repercuten íntegramente, ya que no hay ingresos por alquiler que los compensen.
¿Qué rentabilidad alternativa debo aplicar?
Depende de lo que planee hacer con el capital liberado. Como orientación, la calculadora ofrece tres plantillas: 3 por ciento para inversiones conservadoras como depósitos a plazo o bonos, 5 por ciento para una cartera mixta y 7 por ciento para inversiones orientadas al crecimiento, como acciones o nuevos proyectos inmobiliarios.
Si ya planea una inversión concreta posterior, aplique la rentabilidad esperada de esa inversión.
¿Cuánto dura una venta inmobiliaria tradicional?
En la comercialización pública a través de portales suelen transcurrir de seis a doce meses desde la publicación del anuncio hasta el contrato notarial de compraventa, según la ubicación, el tipo de inmueble, el nivel de precios y la fase del mercado. Las visitas, las negociaciones de precio y la comprobación de la financiación de los interesados consumen tiempo adicional.
Introduzca en la calculadora su expectativa realista; seis meses es un promedio habitual como valor de partida.
¿Por qué es más rápida la venta a través de OFFMARKET24?
OFFMARKET24 no comercializa su inmueble públicamente, sino que lo presenta de forma dirigida a inversores institucionales verificados cuyos perfiles de compra registrados encajan con su propiedad. En lugar de esperar a interesados, usted llega de inmediato a compradores dispuestos a adquirir y con financiación asegurada.
Gracias a ello, la duración media de comercialización ronda los 42 días; por eso la calculadora utiliza dos meses como valor predeterminado para el escenario off-market.
¿Cómo afecta la inmovilización de capital a mi rentabilidad?
Cada mes de espera merma doblemente la rentabilidad total de su inversión: usted paga gastos de mantenimiento corrientes y, al mismo tiempo, renuncia a la rentabilidad que el capital inmovilizado podría generar en otra parte.
Precisamente en inmuebles de alto valor se acumulan así con rapidez importes de cinco cifras que no aparecen en ninguna liquidación de gastos, pero que empeoran notablemente su balance efectivo de venta. La calculadora hace transparente este efecto oculto.
¿Tengo que aceptar un descuento en el precio en una venta off-market?
No necesariamente. Off-market no significa venta forzosa, sino dirigirse de forma selectiva a los compradores adecuados. Los inversores institucionales pagan precios de mercado por los buenos inmuebles: valoran la discreción y una tramitación rápida y profesional.
Haga además la cuenta: incluso un precio ligeramente inferior puede ser económicamente mejor si a cambio se ahorra meses de costes de oportunidad y de mantenimiento. Exactamente esa comparación es la que ofrece la calculadora.
Mi inmueble está alquilado: ¿tengo aun así costes de inmovilización de capital?
Sí, aunque menores. Los ingresos por alquiler amortiguan los costes corrientes, pero su capital propio sigue inmovilizado y no puede destinarse a proyectos más rentables. Si la rentabilidad del alquiler es inferior a la rentabilidad alternativa esperada, siguen generándose costes de oportunidad por la diferencia.
En ese caso, indique unos gastos de mantenimiento mensuales proporcionalmente más bajos o reduzca la rentabilidad alternativa en la cuantía de la rentabilidad del alquiler.
¿A quién va dirigida la calculadora de inmovilización de capital?
La calculadora se dirige a todos los que quieren fundamentar económicamente una decisión de venta: propietarios que dudan entre vender de inmediato o esperar, promotores y desarrolladores con capital inmovilizado en inmuebles existentes, y agentes que desean demostrar a sus clientes el valor de una comercialización rápida.
Precisamente en el entorno B2B, la inmovilización de capital suele ser el argumento más sólido a favor de la vía off-market.
¿Qué grado de validez tiene el resultado del cálculo?
El cálculo es una simulación basada en sus datos y tiene fines ilustrativos. La duración real de la comercialización, las rentabilidades y los costes dependen del inmueble, la ubicación y la fase del mercado, y pueden variar.
Utilice el resultado como base para su decisión y como punto de partida para la conversación. En una demostración gratuita le mostraremos con gusto qué plazo de comercialización es realista para su inmueble concreto.