Kapitalbindungs-Rechner

Solange Ihre Immobilie nicht verkauft ist, steckt Ihr Eigenkapital – der Marktwert abzüglich der Restschuld – fest in der Immobilie. Sie können es weder anderweitig investieren noch für neue Projekte nutzen.

Jeder Monat Vermarktungsdauer verlängert diese Bindung und verursacht reale Kosten: entgangene Rendite und laufende Haltekosten. Genau diese Kosten macht der Rechner sichtbar.

Opportunitätskosten sind der Gewinn, der Ihnen entgeht, weil gebundenes Kapital nicht anderweitig arbeiten kann. Könnten Sie Ihr freigesetztes Eigenkapital beispielsweise mit 5 Prozent Rendite anlegen, kostet Sie jeder Monat Wartezeit rechnerisch ein Zwölftel dieser Jahresrendite.

Bei 370.000 Euro gebundenem Eigenkapital und 5 Prozent Alternativrendite sind das über 1.500 Euro pro Monat – ohne dass dafür je eine Rechnung ins Haus flattert.

Der Rechner ermittelt zunächst Ihr gebundenes Eigenkapital (Marktwert minus Restschuld). Daraus berechnet er die monatlichen Opportunitätskosten anhand Ihrer erwarteten Alternativrendite und addiert die monatlichen Haltekosten.

Anschließend vergleicht er zwei Szenarien: die von Ihnen erwartete traditionelle Vermarktungsdauer und den schnelleren Off-Market-Verkauf. Die Differenz ist Ihre potenzielle Ersparnis an Zeit und Geld.

Gebunden ist nur das Kapital, das Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich zufließt. Die Restschuld der Hypothek wird beim Verkauf an die Bank zurückgezahlt und stünde Ihnen auch danach nicht für andere Anlagen zur Verfügung.

Deshalb berechnet der Rechner die Opportunitätskosten nur auf Ihr Netto-Eigenkapital. Die laufenden Haltekosten fallen dagegen unabhängig von der Finanzierung an.

Tragen Sie alle monatlichen Kosten ein, die während der Vermarktung weiterlaufen:

• Hausgeld bzw. Betriebskosten
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Instandhaltung und kleinere Reparaturen
• gegebenenfalls Energiekosten bei Leerstand

Bei leerstehenden Immobilien schlagen diese Kosten voll zu Buche, da ihnen keine Mieteinnahmen gegenüberstehen.

Das hängt davon ab, was Sie mit dem freigesetzten Kapital vorhaben. Als Orientierung bietet der Rechner drei Vorlagen: 3 Prozent für konservative Anlagen wie Festgeld oder Anleihen, 5 Prozent für ein gemischtes Portfolio und 7 Prozent für wachstumsorientierte Investments wie Aktien oder neue Immobilienprojekte.

Planen Sie bereits eine konkrete Anschlussinvestition, setzen Sie deren erwartete Rendite an.

Bei öffentlicher Vermarktung über Portale vergehen von der Inseratschaltung bis zum notariellen Kaufvertrag häufig sechs bis zwölf Monate – je nach Lage, Objektart, Preisniveau und Marktphase. Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Finanzierungsprüfung der Interessenten kosten zusätzlich Zeit.

Tragen Sie im Rechner Ihre realistische Erwartung ein; als Ausgangswert sind sechs Monate ein üblicher Durchschnitt.

OFFMARKET24 vermarktet Ihre Immobilie nicht öffentlich, sondern spielt sie gezielt an geprüfte institutionelle Investoren aus, deren hinterlegte Ankaufsprofile zu Ihrem Objekt passen. Statt auf Interessenten zu warten, erreichen Sie sofort kaufbereite Abnehmer mit gesicherter Finanzierung.

Dadurch liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 42 Tagen – der Rechner nutzt daher zwei Monate als Voreinstellung für das Off-Market-Szenario.

Jeder Monat Wartezeit schmälert die Gesamtrendite Ihrer Investition doppelt: Sie zahlen laufende Haltekosten und verzichten gleichzeitig auf die Rendite, die das gebundene Kapital anderswo erzielen könnte.

Gerade bei hochwertigen Objekten summieren sich so schnell fünfstellige Beträge, die in keiner Nebenkostenabrechnung auftauchen, Ihre effektive Verkaufsbilanz aber deutlich verschlechtern. Der Rechner macht diesen versteckten Effekt transparent.

Nicht zwangsläufig. Off-Market bedeutet nicht Notverkauf, sondern gezielte Ansprache passender Käufer. Institutionelle Investoren zahlen für gute Objekte marktgerechte Preise – sie schätzen Diskretion und eine schnelle, professionelle Abwicklung.

Rechnen Sie außerdem gegen: Selbst ein leicht niedrigerer Preis kann wirtschaftlich besser sein, wenn Sie dafür Monate an Opportunitäts- und Haltekosten sparen. Genau diesen Vergleich liefert der Rechner.

Ja, wenn auch geringere. Die Mieteinnahmen federn die laufenden Kosten ab, doch Ihr Eigenkapital bleibt gebunden und kann nicht in renditestärkere Projekte fließen. Liegt Ihre Mietrendite unter der erwarteten Alternativrendite, entstehen weiterhin Opportunitätskosten in Höhe der Differenz.

Setzen Sie in diesem Fall die monatlichen Haltekosten entsprechend niedriger an oder reduzieren Sie die Alternativrendite um die Mietrendite.

Der Rechner richtet sich an alle, die eine Verkaufsentscheidung wirtschaftlich fundieren möchten: Eigentümer, die zwischen sofortigem Verkauf und Abwarten schwanken, Bauträger und Projektentwickler mit gebundenem Kapital in Bestandsobjekten sowie Makler, die ihren Kunden den Wert einer schnellen Vermarktung belegen wollen.

Gerade im B2B-Umfeld ist die Kapitalbindung oft das stärkste Argument für den Off-Market-Weg.

Die Berechnung ist eine Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und dient der Veranschaulichung. Tatsächliche Vermarktungsdauern, Renditen und Kosten hängen von Objekt, Lage und Marktphase ab und können abweichen.

Nutzen Sie das Ergebnis als Entscheidungsgrundlage und Gesprächseinstieg. In einer kostenlosen Demo zeigen wir Ihnen gern, welche Vermarktungsdauer für Ihr konkretes Objekt realistisch ist.