Kalkulator zamrożenia kapitału
Dowiedz się, ile kosztuje Cię każdy miesiąc oczekiwania przy sprzedaży nieruchomości
Wypełnij formularz, aby obliczyć swoje koszty zamrożenia kapitału.
Czym są koszty alternatywne?
Koszty alternatywne opisują utracony zysk, gdy kapitał jest zamrożony i nie może być zainwestowany w inny sposób.
Dlaczego sprzedawać szybciej?
Im dłużej trwa sprzedaż, tym więcej pieniędzy tracisz przez utraconą rentowność i koszty bieżące.
Zaleta off-market
Dzięki OFFMARKET24 sprzedajesz średnio w 42 dni zamiast kilku miesięcy - dyskretnie i efektywnie.
Obliczenie służy ilustracji i opiera się na wprowadzonych przez Ciebie wartościach. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić.
Najczęstsze pytania o zamrożenie kapitału
Czym są koszty alternatywne, jak oblicza je kalkulator i jak je ograniczyć przy sprzedaży nieruchomości.
Co oznacza zamrożenie kapitału przy sprzedaży nieruchomości?
Dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana, Państwa kapitał własny – wartość rynkowa pomniejszona o pozostały dług hipoteczny – pozostaje w niej zamrożony. Nie można go ani zainwestować gdzie indziej, ani wykorzystać na nowe projekty.
Każdy miesiąc trwania sprzedaży wydłuża to zamrożenie i generuje realne koszty: utracony zysk oraz bieżące koszty utrzymania. Właśnie te koszty uwidacznia kalkulator.
Czym są koszty alternatywne?
Koszty alternatywne to zysk, który Państwu umyka, ponieważ zamrożony kapitał nie może pracować gdzie indziej. Gdyby uwolniony kapitał własny można było zainwestować na przykład z rentownością 5 procent, każdy miesiąc oczekiwania kosztuje rachunkowo jedną dwunastą tej rocznej stopy zwrotu.
Przy 370 000 euro zamrożonego kapitału i 5-procentowej rentowności alternatywnej to ponad 1 500 euro miesięcznie – choć żadna faktura nigdy nie trafia do skrzynki.
Jak kalkulator oblicza koszty zamrożenia kapitału?
Kalkulator najpierw ustala Państwa zamrożony kapitał własny (wartość rynkowa minus pozostały dług). Na tej podstawie oblicza miesięczne koszty alternatywne według oczekiwanej rentowności alternatywnej i dodaje miesięczne koszty utrzymania.
Następnie porównuje dwa scenariusze: oczekiwany przez Państwa tradycyjny czas sprzedaży oraz szybszą sprzedaż off-market. Różnica to Państwa potencjalna oszczędność czasu i pieniędzy.
Dlaczego pozostały dług hipoteczny jest odejmowany od wartości rynkowej?
Zamrożony jest tylko ten kapitał, który po sprzedaży faktycznie do Państwa trafi. Pozostały dług hipoteczny jest przy sprzedaży spłacany bankowi i także później nie byłby dostępny na inne inwestycje.
Dlatego kalkulator nalicza koszty alternatywne wyłącznie od Państwa kapitału własnego netto. Bieżące koszty utrzymania powstają natomiast niezależnie od sposobu finansowania.
Jakie koszty utrzymania należy wpisać?
Proszę wpisać wszystkie miesięczne koszty, które biegną dalej podczas sprzedaży:
- opłaty administracyjne i eksploatacyjne
- podatek od nieruchomości
- ubezpieczenie budynku
- konserwację i drobne naprawy
- ewentualnie koszty energii przy pustostanie
W przypadku nieruchomości niezamieszkanych koszty te obciążają Państwa w pełni, ponieważ nie równoważą ich żadne przychody z najmu.
Jaką rentowność alternatywną przyjąć?
To zależy od tego, co zamierzają Państwo zrobić z uwolnionym kapitałem. Dla orientacji kalkulator oferuje trzy szablony: 3 procent dla lokat konserwatywnych, takich jak depozyty terminowe czy obligacje, 5 procent dla portfela mieszanego i 7 procent dla inwestycji nastawionych na wzrost, jak akcje czy nowe projekty nieruchomościowe.
Jeśli planują Państwo już konkretną kolejną inwestycję, proszę przyjąć jej oczekiwaną stopę zwrotu.
Jak długo trwa tradycyjna sprzedaż nieruchomości?
Przy publicznej sprzedaży przez portale od publikacji ogłoszenia do notarialnej umowy sprzedaży mija często od sześciu do dwunastu miesięcy – w zależności od lokalizacji, rodzaju obiektu, poziomu cen i fazy rynku. Dodatkowy czas pochłaniają oględziny, negocjacje cenowe i weryfikacja finansowania zainteresowanych.
Proszę wpisać w kalkulatorze swoje realistyczne oczekiwanie; jako wartość wyjściowa typowa średnia to sześć miesięcy.
Dlaczego sprzedaż przez OFFMARKET24 przebiega szybciej?
OFFMARKET24 nie oferuje Państwa nieruchomości publicznie, lecz kieruje ją bezpośrednio do zweryfikowanych inwestorów instytucjonalnych, których zapisane profile zakupowe pasują do obiektu. Zamiast czekać na zainteresowanych, docierają Państwo od razu do nabywców gotowych do zakupu i z zapewnionym finansowaniem.
Dzięki temu średni czas sprzedaży wynosi około 42 dni – dlatego kalkulator przyjmuje domyślnie dwa miesiące dla scenariusza off-market.
Jak zamrożenie kapitału wpływa na moją rentowność?
Każdy miesiąc oczekiwania podwójnie uszczupla łączną rentowność Państwa inwestycji: płacą Państwo bieżące koszty utrzymania, a jednocześnie rezygnują z zysku, który zamrożony kapitał mógłby wypracować gdzie indziej.
Zwłaszcza przy obiektach o wysokiej wartości szybko sumują się w ten sposób kwoty pięciocyfrowe, które nie pojawiają się na żadnym rozliczeniu, ale wyraźnie pogarszają efektywny bilans sprzedaży. Kalkulator czyni ten ukryty efekt przejrzystym.
Czy przy sprzedaży off-market muszę zaakceptować niższą cenę?
Niekoniecznie. Off-market nie oznacza sprzedaży pod presją, lecz celowane dotarcie do odpowiednich nabywców. Inwestorzy instytucjonalni płacą za dobre obiekty ceny rynkowe – cenią dyskrecję oraz szybką, profesjonalną realizację transakcji.
Warto też policzyć: nawet nieco niższa cena może być ekonomicznie korzystniejsza, jeśli w zamian zaoszczędzą Państwo miesiące kosztów alternatywnych i kosztów utrzymania. Dokładnie to porównanie zapewnia kalkulator.
Moja nieruchomość jest wynajęta – czy mimo to ponoszę koszty zamrożenia kapitału?
Tak, choć niższe. Przychody z najmu amortyzują bieżące koszty, ale Państwa kapitał własny pozostaje zamrożony i nie może zasilić projektów o wyższej rentowności. Jeśli rentowność najmu jest niższa od oczekiwanej rentowności alternatywnej, nadal powstają koszty alternatywne w wysokości tej różnicy.
W takim przypadku proszę przyjąć odpowiednio niższe miesięczne koszty utrzymania lub pomniejszyć rentowność alternatywną o rentowność najmu.
Dla kogo przeznaczony jest kalkulator zamrożenia kapitału?
Kalkulator jest skierowany do wszystkich, którzy chcą oprzeć decyzję o sprzedaży na rachunku ekonomicznym: do właścicieli wahających się między natychmiastową sprzedażą a czekaniem, do deweloperów i firm projektowych z kapitałem zamrożonym w istniejących obiektach oraz do pośredników, którzy chcą wykazać klientom wartość szybkiej sprzedaży.
Właśnie w środowisku B2B zamrożenie kapitału jest często najsilniejszym argumentem za drogą off-market.
Na ile wiążący jest wynik obliczeń?
Obliczenie jest kalkulacją modelową na podstawie wprowadzonych danych i służy zobrazowaniu problemu. Rzeczywiste czasy sprzedaży, stopy zwrotu i koszty zależą od obiektu, lokalizacji i fazy rynku, więc mogą się różnić.
Proszę traktować wynik jako podstawę decyzji i punkt wyjścia do rozmowy. Podczas bezpłatnej prezentacji chętnie pokażemy, jaki czas sprzedaży jest realistyczny dla Państwa konkretnego obiektu.