Примечание: данный текст носит исключительно информационный характер и не заменяет индивидуальной налоговой консультации. По конкретным налоговым вопросам всегда следует обращаться к налоговому консультанту.
Финансирование коммерческой недвижимости — это не только вопрос сухих цифр, но и сфера, в которой налоговые соображения играют ключевую роль. Как и в случае с частными инвестициями, при финансировании коммерческой недвижимости финансовые условия должны быть оптимальными. Однако существует множество возможностей воспользоваться налоговыми льготами, в частности за счёт вычета процентов и амортизации, а также благодаря правильному учету погашения кредита. К основным налоговым аспектам при финансировании коммерческой недвижимости относятся налог на предпринимательскую деятельность, проценты, погашение кредита, амортизация, налог с оборота и налог на приобретение недвижимости.
Налог на предпринимательскую деятельность и проценты: экономия на налогах за счет вычетов
Налог на предпринимательскую деятельность — это налог, взимаемый муниципалитетами с прибыли предприятия, и обычно составляет 3,5 % от дохода от предпринимательской деятельности. Доход от предпринимательской деятельности рассчитывается как выручка за вычетом операционных расходов и убытков.
Проценты, уплачиваемые за финансирование коммерческой недвижимости, могут быть вычтены в качестве операционных расходов. Это приводит к уменьшению дохода от коммерческой деятельности и, следовательно, к снижению налога на коммерческую деятельность.
Пример экономии на налогах за счет вычета процентов:
Представьте, что предприятие получает доход от коммерческой деятельности в размере 150 000 евро и уплатило проценты в размере 30 000 евро за финансирование недвижимости. Налог на коммерческую деятельность, рассчитанный исходя из первоначальной коммерческой прибыли в размере 150 000 евро, составил бы 5 250 евро. Если проценты вычесть в качестве операционных расходов, коммерческая прибыль сократится до 120 000 евро. Налог на предпринимательскую деятельность с этой суммы составит 4 200 евро. В данном случае благодаря вычету процентов компания сэкономила 1 050 евро на налоге на предпринимательскую деятельность.
Погашение кредита и налоговые вычеты:
Погашение кредита не может быть заявлено в качестве налогового вычета. Погашение не является операционным расходом, поскольку представляет собой лишь возврат привлечённого капитала.
Амортизация коммерческой недвижимости:
Амортизация коммерческой недвижимости может распределяться в течение срока её эксплуатации, который обычно составляет 33 1/3 года. Эта амортизация указывается в налоговой декларации в качестве операционных расходов. При этом предприятия должны указать первоначальную стоимость недвижимости и выбранный метод амортизации.
Виды амортизации:
- Линейная амортизация: при линейной амортизации стоимость приобретения равномерно распределяется в течение срока полезного использования. Этот метод прост и понятен.
- Дегрессивная амортизация: в этом случае стоимость приобретения амортизируется в большей степени в первые годы, а в последующие годы амортизация уменьшается. Этот метод допускается только для недвижимости, построенной после 31 декабря 1924 года, и при определенных обстоятельствах может привести к более значительным налоговым льготам, однако его расчет является более сложным.
НДС при финансировании коммерческой недвижимости:
НДС, уплаченный на стоимость приобретения или строительства коммерческой недвижимости, как правило, подлежит вычету. Компании могут заявить его в качестве входящего НДС при условии, что недвижимость используется для производственных целей не менее чем на 10 % и служит для получения дохода. Соответствующие счета-фактуры необходимо хранить и указывать в налоговой декларации.
Налог на приобретение недвижимости и возможность вычета из налогооблагаемой базы:
Налог на приобретение недвижимости, взимаемый при покупке земельных участков, относится к побочным расходам при покупке и не может быть вычтен в качестве производственных расходов.
Вывод:
Выбор правильного способа финансирования — решающий шаг для успешного инвестирования в недвижимость. Для получения подробной консультации по налоговым вопросам инвесторам всегда следует обращаться за профессиональной помощью. Однако тем, кто ищет подходящее решение по финансированию, можно без труда обратиться к экспертам OFFMARKET24.
