Uwaga: Niniejszy tekst ma charakter wyłącznie informacyjny i nie zastępuje indywidualnego doradztwa podatkowego. W przypadku konkretnych kwestii podatkowych należy zawsze skonsultować się z doradcą podatkowym.
Finansowanie nieruchomości komercyjnych to nie tylko kwestia samych liczb, ale także obszar, w którym kluczową rolę odgrywają kwestie podatkowe. Podobnie jak w przypadku inwestycji prywatnych, również przy finansowaniu nieruchomości komercyjnych warunki finansowe muszą być odpowiednie. Istnieje jednak wiele możliwości skorzystania z ulg podatkowych, w szczególności poprzez odliczenia odsetek i amortyzacji, a także poprzez właściwe traktowanie spłat kapitału. Najważniejsze aspekty podatkowe związane z finansowaniem nieruchomości komercyjnych obejmują podatek od działalności gospodarczej, odsetki, spłatę kapitału, amortyzację, podatek od towarów i usług oraz podatek od nabycia nieruchomości.
Podatek od działalności gospodarczej i odsetki: oszczędności podatkowe dzięki odliczeniom
Podatek od działalności gospodarczej jest podatkiem pobieranym przez gminy od zysku przedsiębiorstwa i wynosi zazwyczaj 3,5% dochodu z działalności gospodarczej. Dochód z działalności gospodarczej wynika z przychodów ze sprzedaży pomniejszonych o koszty operacyjne i straty.
Odsetki płacone z tytułu finansowania nieruchomości komercyjnej można odliczyć jako koszty działalności. Prowadzi to do zmniejszenia dochodu z działalności gospodarczej, a tym samym do obniżenia podatku od działalności gospodarczej.
Przykład oszczędności podatkowych dzięki odliczeniom odsetek:
Wyobraźmy sobie, że przedsiębiorstwo osiąga dochód z działalności gospodarczej w wysokości 150 000 euro i zapłaciło odsetki w wysokości 30 000 euro z tytułu finansowania nieruchomości. Podatek od działalności gospodarczej od pierwotnego dochodu z działalności w wysokości 150 000 euro wyniósłby 5 250 euro. Jeśli odsetki zostaną odliczone jako koszty działalności, dochód z działalności zmniejszy się do 120 000 euro. Podatek od działalności gospodarczej od tej kwoty wynosi 4 200 euro. W tym przypadku przedsiębiorstwo zaoszczędziło 1 050 euro podatku od działalności gospodarczej dzięki odliczeniu odsetek.
Spłata kredytu a odliczenia podatkowe:
Spłata kredytu nie podlega odliczeniu podatkowemu. Spłata nie stanowi kosztu działalności, ponieważ jest to jedynie zwrot zaciągniętego kapitału.
Amortyzacja nieruchomości komercyjnych:
Amortyzacja nieruchomości komercyjnej może być rozłożona na cały okres jej użytkowania, który zazwyczaj wynosi 33 1/3 roku. Amortyzacja ta jest wykazywana w zeznaniu podatkowym jako koszt działalności. Przedsiębiorstwa muszą przy tym podać koszt nabycia nieruchomości oraz wybraną metodę amortyzacji.
Rodzaje amortyzacji:
- Amortyzacja liniowa: W przypadku amortyzacji liniowej koszty nabycia są rozkładane równomiernie na cały okres użytkowania. Metoda ta jest prosta i przejrzysta.
- Amortyzacja degresywna: W tym przypadku koszty nabycia są amortyzowane w większym stopniu w pierwszych latach, a w kolejnych latach stopa amortyzacji maleje. Metoda ta jest dopuszczalna wyłącznie w przypadku nieruchomości wybudowanych po 31 grudnia 1924 r. i może w pewnych okolicznościach prowadzić do większych korzyści podatkowych, jednak jej obliczenie jest bardziej skomplikowane.
Podatek od towarów i usług (VAT) w przypadku finansowania nieruchomości komercyjnych:
Podatek od towarów i usług (VAT) od kosztów nabycia lub wytworzenia nieruchomości komercyjnej jest z reguły podlegający odliczeniu. Przedsiębiorstwa mogą odliczyć ten podatek jako podatek naliczony, pod warunkiem że nieruchomość jest wykorzystywana w co najmniej 10% do celów operacyjnych i służy do generowania przychodów. Odpowiednie faktury należy zachować i wykazać w zeznaniu podatkowym.
Podatek od nabycia nieruchomości i możliwość odliczenia podatkowego:
Podatek od nabycia nieruchomości, który naliczany jest przy nabyciu gruntów, stanowi część kosztów dodatkowych związanych z zakupem i nie może być odliczony jako koszt działalności.
Podsumowanie:
Wybór odpowiedniego sposobu finansowania jest kluczowym krokiem do udanej inwestycji w nieruchomości. W celu uzyskania szczegółowego doradztwa podatkowego inwestorzy powinni zawsze korzystać z profesjonalnego wsparcia. Jednak osoby poszukujące odpowiedniego rozwiązania finansowego mogą wygodnie zwrócić się do ekspertów z OFFMARKET24.
