Centra danych: niewidzialna infrastruktura rewolucji sztucznej inteligencji

Jak często w ostatnim tygodniu słyszeli Państwo słowo „sztuczna inteligencja”? Dziesięć razy? Dwadzieścia razy? Z pewnością częściej. O sztucznej inteligencji mówi się wszędzie – w mediach, w dyskusjach politycznych i niemal na każdym spotkaniu biznesowym. Jednak podczas gdy większość osób mówi o chatbotach, automatyzacji czy sieciach neuronowych, dla specjalistów z branży nieruchomości warto spojrzeć na to z zupełnie innej perspektywy: na fizyczne miejsce, w którym to wszystko w ogóle staje się możliwe – centra danych.

Obecnie wyświetlana jest treść zastępcza z serwisu YouTube. Aby uzyskać dostęp do rzeczywistej treści, kliknij przycisk poniżej. Należy pamiętać, że w związku z tym dane będą przekazywane podmiotom zewnętrznym.

Więcej informacji

Niekończące się zapotrzebowanie na dane

W dzisiejszych czasach zapotrzebowanie na dane jest ogromne. W 2017 roku globalna ilość danych wynosiła jeszcze około 26 zettabajtów (czyli 26 miliardów terabajtów). W 2022 roku było to już 104 zettabajty, a według prognoz do 2027 roku ma wzrosnąć do około 284 zettabajtów. Siłą napędową tego wzrostu są technologie takie jak sztuczna inteligencja, uczenie maszynowe, 5G, jazda autonomiczna oraz Internet rzeczy. Miliardy czujników generują codziennie strumienie danych o niewyobrażalnej skali.

Dane te muszą być nie tylko przechowywane, ale także przetwarzane – i właśnie do tego potrzebne są centra danych.

Przegląd rynku

Według najnowszej analizy firmy Cushman & Wakefield, latem 2025 r. moc operacyjna centrów danych w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce osiągnęła około 10,3 gigawata – co stanowi wzrost o 21 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Dla porównania: jeden gigawat odpowiada mocy dużej elektrowni jądrowej.

Ponadto kolejne 2,6 gigawata znajduje się w trakcie budowy, a ponad 11 gigawatów jest w fazie planowania. W nadchodzących latach łączna moc powinna wzrosnąć do ponad 24 gigawatów. Niemcy są drugim co do wielkości rynkiem w Europie po Wielkiej Brytanii – co wyraźnie wskazuje, że branża ta znajduje się w fazie gwałtownego wzrostu.

Co sprawia, że centra danych są tak wyjątkowe?

Centrum danych to w gruncie rzeczy nic innego jak wysoce wyspecjalizowana lokalizacja serwerów. Wymagania dotyczące zasilania, chłodzenia, bezpieczeństwa i niezawodności działania są jednak niezwykle wysokie. Zasadniczo rozróżnia się trzy typy:

• Centra kolokacyjne: firmy wynajmują powierzchnię na serwery, podobnie jak w przypadku klasycznych powierzchni biurowych.

• Hiper-skalowalne: giganci tacy jak Amazon, Google czy Microsoft budują i obsługują własne centra.

• Centra korporacyjne: duże przedsiębiorstwa, np. banki lub ubezpieczyciele, prowadzą własne centra danych.

Dla inwestorów i deweloperów szczególnie interesujące są centra kolokacyjne, ponieważ stanowią one jasno zdefiniowaną typologię nieruchomości opartą na modelu najmu – choć wiążą się z bardzo specyficznymi wymaganiami technicznymi.

Przewaga lokalizacyjna Niemiec

W porównaniu z innymi krajami Niemcy oferują doskonałe warunki ramowe: stabilność polityczną, niezawodną sieć energetyczną, centralne położenie w Europie oraz aż pięć międzynarodowych węzłów internetowych. We Frankfurcie znajduje się nawet DE-CIX, największy węzeł internetowy na świecie.

Ponadto wysokie standardy ochrony danych wynikające z RODO sprawiają, że lokalizacja ta jest atrakcyjna – zwłaszcza dla przedsiębiorstw przetwarzających dane wrażliwe.

Zrównoważony rozwój jako obowiązek i szansa

Od 2025 roku w Niemczech będą obowiązywały nowe wytyczne dotyczące efektywności i zrównoważonego rozwoju. Operatorzy będą musieli wykorzystywać ciepło odpadowe, ujawniać udział energii odnawialnej oraz szczególnie oszczędnie gospodarować energią elektryczną. Dla inwestorów oznacza to, że tylko nowoczesne, energooszczędne obiekty przetrwają w dłuższej perspektywie.

To, co na pierwszy rzut oka wydaje się regulacją, w rzeczywistości stanowi przewagę konkurencyjną: kto buduje w sposób bardziej zrównoważony, nie tylko obniża koszty eksploatacji, ale także zwiększa atrakcyjność dla międzynarodowych najemców.

Stopy zwrotu powyżej średniej branżowej

Globalny rynek centrów danych ma wzrosnąć do 2029 roku do wartości ponad 480 miliardów dolarów amerykańskich. W Niemczech spodziewane są inwestycje rzędu około 24 miliardów euro. Dwucyfrowe stopy zwrotu nie są rzadkością – znacznie przewyższają one wyniki klasycznych segmentów biurowych czy handlowych.

Jednak największa część kosztów przypada na infrastrukturę techniczną: chłodzenie, zasilanie awaryjne, systemy bezpieczeństwa i systemy informatyczne. Sprawia to, że zarządzanie aktywami jest złożone, ale też wysoce wyspecjalizowane.

Na co powinni zwracać uwagę specjaliści z branży nieruchomości

1. Specjalizacja jest koniecznością:
   Centra danych nie są produktem ubocznym klasycznego rozwoju projektów. Kto chce tu inwestować, potrzebuje wiedzy technicznej – albo partnerów, którzy ją posiadają.

2. Lokalizacje z przyszłością:
   Frankfurt pozostaje najważniejszym rynkiem, jednak powierzchnie i moce energetyczne są ograniczone. Szanse otwierają się w Berlinie, Monachium, Hamburgu i Düsseldorfie – tam powstają nowe klastry.

3. Budowanie partnerstw:
   Dostawcy energii, operatorzy i dostawcy usług IT są kluczowymi graczami. Bez nich żaden projekt nie może funkcjonować.

   Każdy, kto wkracza na ten rynek, powinien ponadto zdobywać wewnętrzną wiedzę, aby mieć coś do powiedzenia – ponieważ bez zrozumienia technicznego szybko staje się tylko obserwatorem we własnym projekcie.

Podsumowanie: infrastruktura przyszłości

Centra danych stanowią kręgosłup gospodarki cyfrowej. Bez nich nie byłoby sztucznej inteligencji, chmury ani transformacji cyfrowej. Niemcy odgrywają w tym sektorze wiodącą rolę – charakteryzuje się on ogromnym potencjałem wzrostu, ale także wysokimi wymaganiami.

Bariery wejścia na rynek są znaczne, a kwoty inwestycji wysokie. Jednak dla inwestorów instytucjonalnych, firm typu family office oraz wyspecjalizowanych deweloperów projektowych wejście na ten rynek może się opłacić. Kto w odpowiednim czasie zgromadzi know-how, nawiąże partnerstwa i poważnie potraktuje kwestię zrównoważonego rozwoju, ten zyska pozycję w jednej z najbardziej ekscytujących klas aktywów naszych czasów.