Центры обработки данных: невидимая инфраструктура революции в области искусственного интеллекта

Как часто вы слышали слово «искусственный интеллект» за последнюю неделю? Десять раз? Двадцать раз? Наверняка чаще. Об ИИ говорят все — в СМИ, в политических дискуссиях и практически на каждой деловой встрече. Однако в то время как большинство говорит о чат-ботах, автоматизации или нейронных сетях, специалистам в сфере недвижимости стоит обратить внимание на совсем другое: на физическое место, благодаря которому всё это вообще становится возможным — на центры обработки данных.

Вы сейчас видите заполнитель контента от YouTube. Чтобы перейти к фактическому контенту, нажмите на кнопку ниже. Обратите внимание, что при этом данные будут переданы третьим сторонам.

Дополнительная информация

Неуемный аппетит к данным

В наше время потребность в данных просто огромна. В 2017 году мировой объем данных составлял около 26 зеттабайт (это 26 миллиардов терабайт). В 2022 году этот показатель уже достиг 104 зеттабайт, а к 2027 году, согласно прогнозам, он должен вырасти примерно до 284 зеттабайт. Движущими силами этого роста являются такие технологии, как искусственный интеллект, машинное обучение, 5G, автономное вождение и Интернет вещей. Миллиарды датчиков ежедневно генерируют потоки данных невообразимых масштабов.

Эти данные необходимо не только хранить, но и обрабатывать — и именно для этого нужны центры обработки данных.

Обзор рынка

Согласно свежему анализу компании Cushman & Wakefield, летом 2025 года эксплуатационная мощность центров обработки данных в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке достигнет примерно 10,3 гигаватт — это на 21 процент больше, чем в предыдущем году. Для сравнения: один гигаватт соответствует мощности крупной атомной электростанции.

Кроме того, ещё 2,6 гигаватта находятся в стадии строительства, а более 11 гигаватт — в стадии проектирования. Общая мощность, по прогнозам, в ближайшие годы превысит 24 гигаватта. Германия является вторым по величине рынком в Европе после Великобритании — это явный признак того, что отрасль находится в фазе экспоненциального роста.

Чем же так особенны центры обработки данных?

По сути, центр обработки данных — это не что иное, как высокоспециализированное помещение для серверов. Однако требования к электроснабжению, охлаждению, безопасности и надёжности эксплуатации чрезвычайно высоки. В основном различают три типа:

• Центры колокации: компании арендуют площади для серверов, аналогично классическим офисным помещениям.

• Гипермасштабируемые центры: такие гиганты, как Amazon, Google или Microsoft, строят и эксплуатируют свои собственные центры.

• Корпоративные центры: крупные компании, например банки или страховые компании, эксплуатируют внутренние центры обработки данных.

Для инвесторов и застройщиков особенно интересны центры колокации, поскольку они представляют собой чётко определённый тип недвижимости с моделью аренды — правда, с весьма специфическими техническими требованиями.

Преимущества Германии как места размещения

По сравнению с другими странами Германия предлагает превосходные условия: политическую стабильность, надёжную электросеть, центральное расположение в Европе и целых пять международных интернет-узлов. Во Франкфурте даже находится DE-CIX — крупнейший интернет-узел в мире.

Кроме того, высокие стандарты защиты данных, закреплённые в Общем регламенте по защите данных (GDPR), делают эту страну привлекательной — особенно для компаний, работающих с конфиденциальными данными.

Устойчивое развитие как обязанность и возможность

С 2025 года в Германии вступят в силу новые требования к энергоэффективности и устойчивому развитию. Операторы должны будут использовать отработанное тепло, раскрывать информацию о доле возобновляемых источников энергии и особенно экономно расходовать электроэнергию. Для инвесторов это означает: только современные, энергоэффективные объекты будут жизнеспособны в долгосрочной перспективе.

То, что на первый взгляд кажется просто регулированием, на самом деле является конкурентным преимуществом: те, кто строит с учетом принципов устойчивого развития, не только снижают эксплуатационные расходы, но и повышают привлекательность объекта для международных арендаторов.

Доходность выше средней по отрасли

Ожидается, что к 2029 году объем мирового рынка центров обработки данных превысит 480 миллиардов долларов США. В Германии ожидаются инвестиции в размере около 24 миллиардов евро. Доходность в двузначном диапазоне — не редкость, что значительно превышает показатели традиционных сегментов офисной и розничной недвижимости.

Однако большая часть затрат приходится на техническое оборудование: системы охлаждения, аварийного электроснабжения, безопасности и ИТ. Это делает управление активами сложной, но в то же время высокоспециализированной задачей.

На что следует обратить внимание профессионалам в сфере недвижимости

1. Специализация — обязательное условие:
   Центры обработки данных не являются побочным продуктом классического проектного развития. Тот, кто хочет инвестировать в эту сферу, нуждается в технических знаниях и навыках — или в партнерах, которые ими обладают.

2. Перспективные локации:
   Франкфурт остается важнейшим рынком, однако площади и мощности электроснабжения ограничены. Возможности открываются в Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Дюссельдорфе — там формируются новые кластеры.

3. Налаживание партнерских отношений:
   Энергопоставщики, операторы и ИТ-провайдеры являются ключевыми игроками. Без них ни один проект не сработает.

   Кроме того, тем, кто выходит на этот рынок, следует накапливать внутренние знания, чтобы иметь право голоса — ведь без технического понимания можно быстро превратиться в простого зрителя собственного проекта.

Вывод: инфраструктура будущего

Центры обработки данных — это основа цифровой экономики. Без них не было бы ни искусственного интеллекта, ни облачных технологий, ни цифровой трансформации. Германия играет ведущую роль в этом секторе — с огромным потенциалом роста, но и с высокими требованиями.

Барьеры для входа на рынок значительны, а объемы инвестиций высоки. Однако для институциональных инвесторов, семейных офисов и специализированных девелоперов вход в этот сектор может оказаться выгодным. Те, кто своевременно накопит ноу-хау, наладит партнерские отношения и серьезно отнесется к вопросам устойчивого развития, займут прочные позиции в одном из самых перспективных классов активов нашего времени.