¿Cuántas veces ha oído la expresión «inteligencia artificial» durante la última semana? ¿Diez veces? ¿Veinte veces? Seguro que más. La IA está en boca de todos: en los medios de comunicación, en los debates políticos y en casi todas las reuniones de negocios. Sin embargo, mientras la mayoría habla de chatbots, automatización o redes neuronales, a los profesionales del sector inmobiliario les conviene adoptar una perspectiva muy diferente: la del lugar físico donde todo esto es posible en primer lugar: los centros de datos.
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Desbloquear contenido Aceptar el servicio necesario y desbloquear el contenidoUn consumo de datos sin fin
El apetito por datos de nuestra época es enorme. En 2017, el volumen mundial de datos aún rondaba los 26 zettabytes (es decir, 26 000 millones de terabytes). En 2022 ya había alcanzado los 104 zettabytes y, según las previsiones, se espera que crezca hasta alcanzar unos 284 zettabytes en 2027. Este crecimiento viene impulsado por tecnologías como la inteligencia artificial, el aprendizaje automático, el 5G, la conducción autónoma y el Internet de las cosas. Miles de millones de sensores generan a diario flujos de datos de una magnitud inimaginable.
Estos datos no solo deben almacenarse, sino también procesarse, y para ello se necesitan centros de datos.
Panorama general del mercado
Según un análisis reciente de Cushman & Wakefield, la capacidad operativa de los centros de datos en Europa, Oriente Próximo y África alcanzó en el verano de 2025 unos 10,3 gigavatios, lo que supone un aumento del 21 % con respecto al año anterior. A modo de comparación: un gigavatio equivale a la potencia de una gran central nuclear.
Además, hay otros 2,6 gigavatios en construcción y más de 11 gigavatios en fase de planificación. Se prevé que la potencia total supere los 24 gigavatios en los próximos años. Alemania es, después del Reino Unido, el segundo mercado más grande de Europa, lo que constituye un claro indicio de que el sector se encuentra en plena fase de crecimiento exponencial.
¿Qué hace que los centros de datos sean tan especiales?
En esencia, un centro de datos no es más que una instalación de servidores altamente especializada. Sin embargo, los requisitos en materia de suministro eléctrico, refrigeración, seguridad y fiabilidad operativa son extremadamente exigentes. Se distinguen básicamente tres tipos:
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Centros de coubicación: las empresas alquilan espacios para servidores, de forma similar a los espacios de oficina tradicionales.
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Hiperescaladores: gigantes como Amazon, Google o Microsoft construyen y gestionan sus propios centros.
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Centros empresariales: las grandes empresas, como bancos o aseguradoras, gestionan sus propios centros de datos internos.
Para los inversores y promotores, los centros de coubicación resultan especialmente interesantes, ya que representan una tipología inmobiliaria clara con un modelo de alquiler, aunque con requisitos muy técnicos.
La ventaja de Alemania como ubicación
En comparación con otros países, Alemania ofrece unas condiciones marco excelentes: estabilidad política, una red eléctrica fiable, una ubicación céntrica en Europa y nada menos que cinco nodos de Internet internacionales. Fráncfort alberga incluso el mayor nodo de Internet del mundo: el DE-CIX.
Además, los elevados estándares de protección de datos del RGPD hacen que este lugar resulte atractivo, especialmente para las empresas que tratan datos sensibles.
La sostenibilidad como obligación y oportunidad
A partir de 2025 entrarán en vigor en Alemania nuevas normas en materia de eficiencia y sostenibilidad. Los operadores deberán aprovechar el calor residual, hacer pública la proporción de energías renovables y hacer un uso especialmente eficiente de la electricidad. Para los inversores, esto significa que solo los inmuebles modernos y energéticamente eficientes tendrán viabilidad a largo plazo.
Lo que en un primer momento parece una mera regulación es, en realidad, una ventaja competitiva: quien construya de forma más sostenible no solo reducirá los costes de explotación, sino que también aumentará el atractivo para los inquilinos internacionales.
Rentabilidades por encima de la media del sector
Se prevé que el mercado mundial de los centros de datos crezca hasta alcanzar un volumen de más de 480 000 millones de dólares estadounidenses en 2029. En Alemania se esperan inversiones de unos 24 000 millones de euros. No es raro obtener rendimientos de dos dígitos, muy por encima de los de los segmentos tradicionales de oficinas o comercio minorista.
Sin embargo, la mayor parte de los costes corresponde a la tecnología: refrigeración, suministro eléctrico de emergencia, sistemas de seguridad y de TI. Esto hace que la gestión de activos sea compleja, pero también altamente especializada.
Aspectos que deben tener en cuenta los profesionales del sector inmobiliario
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La especialización es imprescindible:
los centros de datos no son un subproducto del desarrollo inmobiliario clásico. Quien quiera invertir en este sector necesita conocimientos técnicos —o socios que los posean—. -
Ubicaciones con futuro:
Fráncfort sigue siendo el mercado más importante, pero el espacio y la capacidad eléctrica son escasos. Se abren nuevas oportunidades en Berlín, Múnich, Hamburgo y Düsseldorf, donde están surgiendo nuevos clústeres. -
Establecer colaboraciones:
Las empresas de suministro energético, los operadores y los proveedores de servicios informáticos son actores clave. Sin ellos, ningún proyecto funciona.Quien se adentre en este mercado debería, además, adquirir conocimientos internos para poder tener voz y voto, ya que sin conocimientos técnicos uno se convierte rápidamente en un mero espectador de su propio proyecto.
Conclusión: la infraestructura del futuro
Los centros de datos son la columna vertebral de la economía digital. Sin ellos no habría inteligencia artificial, ni nube, ni transformación digital. Alemania desempeña un papel líder en este sector, con un enorme potencial de crecimiento, pero también con grandes exigencias.
Las barreras de entrada son considerables y las inversiones, elevadas. Sin embargo, para los inversores institucionales, las family offices y los promotores de proyectos especializados, puede merecer la pena dar el salto. Quien adquiera los conocimientos necesarios a tiempo, establezca alianzas y se tome en serio la sostenibilidad, se posicionará en una de las clases de activos más interesantes de nuestro tiempo.
